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面對《平均地權條例》子法上路，房地產業者各出奇招的展開銷售策略，以台北市土地開發、危老重建、都市更新為主的亞伯土地開發，在2023年下半年採取「4案聯賣」的方式，在台北市信義區精華地段以「年輕人都買得起的信義計畫區生活圈」為號召，同時推出包括「亞伯信義雅晑」、「亞伯信義向山」、「亞伯信義頌」、「亞伯信義賦」4件精華地段的精緻建案，讓消費者能以輕鬆總價擁有台北市居住的尊榮。

亞伯土地開發，從土地開發、原料提供者轉變為建商



亞伯土地開發秉持「深深的挖地、把根基安在磐石上」的務實精神，為住戶打造可安居樂業的住家及環境；並配合政府都市更新政策，共同促進都市土地有計劃再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境、增進公共利益。透過土地價值極大化利用，締造與環境友善的綠色建築，因為珍惜土地、熟稔建築，所以，在個案建築規劃上積極推動免震宅、綠色建築，規劃綠色居家，綠化生活環境，為辛苦工作、事業有成的年輕人提供台北市綠化平價的小豪宅。



亞伯土地開發「4案聯賣」都是位於台北市信義區



亞伯土地開發的「4案聯賣」都是位於台北市信義區，「亞伯信義向山」位於信義路六段63號，「亞伯信義雅晑」、「亞伯信義頌」、「亞伯信義賦」則都位於信義區不同區段，以尊重珍稀土地的自然紋理，將建築規劃與區域環境結合，由於亞伯土地開發特別重視建築結構的安全，所以4件個案都分別聘請專業的結構技師縝密的規劃，「亞伯信義頌」、「亞伯信義賦」更邀請日本知名織本構造做結構規劃，也加入了「日本OILES」的免震系統，讓建築安全規格更升級。



市府特區—亞伯信義雅晑、亞伯信義向山，優良居住地段



根據市場調查，亞伯土地開發的「4案聯賣」分屬「市府特區」與「永春特區」兩個精華地段，位於永吉路30巷富生公園附近的「亞伯信義雅晑」，屬於101信義生活圈，步行約3分鐘可以抵達捷運市府站，加上永吉路30巷的美食一條街，居住的民生機能相當完善。位於信義路6段63號的「亞伯信義向山」，同樣屬於101信義生活圈，步行約5分鐘就有捷運象山站，未來還有淡水信義線廣慈站，具備雙捷運的優勢地段，生活機能接近四獸山風景區，是「近都會、鄰綠憩」的市府特區優良居住地段。



永春特區—亞伯信義頌、亞伯信義賦，具備生活宅、捷運宅優勢



「亞伯信義頌」、「亞伯信義賦」分別位於雙永國小及永吉公園旁，屬於「永春特區」，「亞伯信義頌」採用日本OILES免震裝置，與超豪宅「陶朱隱園」同等級，結構設計則是聘請日本織本構造設計負責，基地正對雙永校園永久棟距，步行約3分鐘抵達捷運後山埤站。「亞伯信義賦」同樣採用日本OILES免震裝置，結構設計同樣是聘請日本織本構造設計負責，基地接近永吉公園，步行約6分鐘抵達捷運永春站。這兩個建案都位於生活機能完善的住宅區，擁有「生活宅」的優勢，距離捷運車站3-6分鐘的步行距離，也具備標準「捷運宅」的特質，是台北市優質地段好建案選擇。



「4案聯賣」稀有地段、鄰近捷運、免震住宅



台北市2020年「都更危老2.0」頒獎表揚10名績優危老重建推動師，亞伯土地開發就是其中一員，受到台北市政府的褒揚，代表了亞伯土地開發的專業及能力。這次亞伯土地開發「4案聯賣」具備稀有地段、鄰近捷運、免震住宅的產品特色，規劃10-22坪精緻格局，並將總價規劃在1700-2800萬元之間，讓年輕事業有成的消費者，能夠更輕鬆入主台北市信義區的鑲金門牌。

依國家發展委員會推估，台灣預計將會在 2025 年邁入超高齡社會，房仲業者彙整聯徵中心資料發現，近一年雙北 65 歲以上銀髮族新增房貸件數合計 1,260 件，且以中和區的銀髮族申貸件數最多、達 93 件，其後分別是淡水區、板橋區、中山區、新店區，前五大銀髮族購屋熱區的申貸件數就占了總件數的 3 成以上。

東森房屋淡水新市鎮加盟店店東沈雅純表示，銀髮族在購置房產時會更加注重區域的生活便利性，因此我們可以看到，在前五大銀髮族購屋熱區中有四個都位於雙北相對精華的區塊。不過最近幾年伴隨淡水的快速發展，以及雙北房價的飆漲，到淡水購買退休宅的銀髮族也有明顯增多的跡象。與繁華喧囂的市中心相比，淡水的生活節奏較慢，空氣清新，風景優美，又有馬偕醫院坐鎮，很適合長輩族群居住，而且目前淡水的房價僅為台北的 1/3、新北精華區的 1/2 左右，很多本來住在台北的長輩在退休之後，都會選擇賣掉市區內的房子，跑到淡水買房，手上留下一些現金用來保障退休生活，或是拿去給小孩支付頭期款。

沈雅純指出，目前在淡水買房的銀髮族大多會首選淡海新市鎮一帶，淡海新市鎮經歷了十餘年的開發，生活機能早已逐漸成型，且區內住宅多為屋齡較新的新成屋、新古屋，對於上了年紀、行動不便的長輩來說，居住條件相對友好，目前區內以屋齡 5 年以下、總價 900 萬元左右的兩房電梯大樓最受長輩青睞。

儘管今年受到升息、打炒房等因素干擾，淡水的成交量有所下滑，但在淡江大橋、淡北道路等建設利多的強勢加持下，大部分屋主和建商依然相當看好淡水的後市發展，區域房價仍呈現穩步走揚的趨勢。

至於，銀髮族在買房時有哪些注意事項，東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，銀髮族在買房時除了要留意生活機能、交通機能、醫療資源、社區環境外，還需特別留意資金規劃問題。很多長輩購置退休宅都是出於資金變現的目的，但從銀行的角度來看，退休族缺少固定的收入來源，還款能力相對較弱，核貸成數通常只能拿到 6 成左右，而且貸款期限也不會太長，因此建議長輩在買賣房產之前，應做好詳細的財務規劃，以確保有充足且靈活的現金流來維持日常開支。

企業買店面自用正夯？台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄資料，發現近一年的億級商用不動產交易，不乏企業購入自用的交易案例，包括玉山銀行、橡木桶、郵局及旅館集團等餐飲飯店行庫。房仲專家表示，疫後國內的內需市場開始回溫，加上抗通膨需求，企業把握時機「轉租為買」，避免日後房東漲房租外，也具有十足出租商機，因此地段佳、保值性強的店面，成為買家出手卡位重點。（延伸閱讀：新光一號300億不到2個月賣光吸睛 北市商辦五年飆出771億元規模）

企業買店面自用正夯？台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄資料，發現近一年的億級商用不動產交易，不乏企業購入自用的交易案例。

包括今年4月，玉山銀行共花費3.23億元，買下新北市新莊區的「玉山銀行新莊副都心分行」現址的店面及商辦，從租客變屋主；同月也有旅宿業者購置飯店的案例，為新竹東門街的「明月大飯店」，由「吉發股份有限公司」以2.4億元整棟取得，由於買方背景與瑞石旅館集團有關，市場推測自用的可能性頗大。

而近年積極買店面開設門市的橡木桶洋酒，今年3月花費約1.33億元，購入信義區忠孝東路四段1樓店面，作為「橡木桶大巨蛋門市」。還有桃園區「沃客商旅」，原本承租桃園第一廣場大樓11樓經營，但去年12月轉租為買，以1.21億元買下582坪商旅；中華郵政去年底亦斥資約2.14億元，購得新莊「駅森」社區1樓200坪店面，據郵局公告，該店面除了自用外，還將切出約65坪空間招租。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，疫後國內的內需市場開始回溫，不僅餐飲旅宿業反彈，AI相關的科技產業發展也爆紅；伴隨產業復甦，業者也衍生擴張需求，加上平均地權條例的打炒房新制，原則上「管住不管商」，因此包括旅宿、店面等商用不動產，後市發展相對穩健，也讓店面成為買家出手卡位的重點。

再者，政府打房主要針對短期炒作，長期自用族群受到的影響相對低，使市場朝「自用優先」，且「長期持有」的方向發展，尤其在持續性通膨的大環境下，高資產族對房地產的抗通膨特色相當重視，因此地段佳、保值性強的店面，仍會吸引有自用需求的企業與投資人長線布局。

企業轉租為買 投資自用都適合

第一建經研究中心副理張菱育表示，精華地段的店面乃兵家必爭之地，原本以承租方式經營的業者，在累積一定資產後，遇到房東願意出售店面，即把握時機「轉租為買」，把租金變換為自身資產。

且買家購入自用店面，不但有助於維持長期穩定經營，在租金節節攀升的時局裡，也能化掃除房東漲租或不續租的不確定因素；加上好地段的黃金店面，除了自用外，也具有十足的出租商機，未來亦可展望房市回溫後的增值前景，可謂投資自用兩相宜的理財選擇。

張菱育並指出，下半年平均地權條例新法上路，私法人購屋採許可制，因此不少私法人欲在新制實施前完成買賣，使上半年出現不少無貸款交易，尤其是資金豐沛的買家，例如壽險、行庫等業者，更偏好不貸款購置，不但能加快過戶流程，也能迴避未來利率變化的風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

企業買店面自用正夯，房仲業者觀察實價登錄資料，發現近一年的億元級商用不動產交易，不乏企業購入自用的交易案例，包括今年 4 月，玉山銀行共花費 3.23 億元，買下新北市新莊區的「玉山銀行新莊副都心分行」現址的店面及商辦，從租客變屋主；同月也有旅宿業者購置飯店的案例，為新竹東門街的「明月大飯店」，由「吉發股份有限公司」以 2.4 億元整棟取得，由於買方背景與瑞石旅館集團有關，市場推測自用的可能性頗大。

而近年積極買店面開設門市的橡木桶洋酒，今年 3 月花費約 1.33 億元，購入信義區忠孝東路四段 1 樓店面，作為「橡木桶大巨蛋門市」。還有桃園區「沃客商旅」，原本承租桃園第一廣場大樓 11 樓經營，但去年 12 月轉租為買，以 1.21 億元買下 582 坪商旅；中華郵政去年底亦斥資約 2.14 億元，購得新莊「駅森」社區 1 樓 200 坪店面，據郵局公告，此一店面除了自用外，還將切出約 65 坪空間招租。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，疫後國內的內需市場開始回溫，不僅餐飲旅宿業反彈，AI 相關的科技產業發展也爆紅；伴隨產業復甦，業者也衍生擴張需求，加上平均地權條例的打炒房新制，原則上「管住不管商」，因此包括旅宿、店面等商用不動產，後市發展相對穩健，也讓店面成為買家出手卡位的重點。

再者，政府打房主要針對短期炒作，長期自用族群受到的影響相對低，使市場朝「自用優先」，且「長期持有」的方向發展，尤其在持續性通膨的大環境下，高資產族對房地產的抗通膨特色相當重視，因此地段佳、保值性強的店面，仍會吸引有自用需求的企業與投資人長線佈局。

第一建經研究中心副理張菱育表示，精華地段的店面乃兵家必爭之地，原本以承租方式經營的業者，在累積一定資產後，遇到房東願意出售店面，即把握時機「轉租為買」，把租金變換為自身資產；且買家購入自用店面，不但有助於維持長期穩定經營，在租金節節攀升的時局裡，也能化掃除房東漲租或不續租的不確定因素；加上好地段的黃金店面，除了自用外，也具由十足的出租商機，未來亦可展望房市回溫後的增值前景，是投資自用兩相宜的理財選擇。

張菱育並指出，下半年平均地權條例新法上路，私法人購屋採許可制，因此不少私法人欲在新制實施前完成買賣，使上半年出現不少無貸款交易，尤其是資金豐沛的買家，例如壽險、行庫等業者，更偏好不貸款購置，不但能加快過戶流程，也能迴避未來利率變化的風險。

位於台北市內湖區的一間兩房小宅，以29.6坪的規劃坪數為特色，室內設有兩房兩廳和一套衛浴設施，從窗外望出去，視野開闊，加上鄰近捷運站的便利性，開價2788萬元。

房屋專案執行經理Andy指出：「台北市的就業人口量仍然遠大於其他縣市，因此在剛性需求的條件下，房地產市場仍然具有相對穩定的需求。相較於其他縣市，台北市的房地產市場變動幅度較小。」

因為根據地政局7月3日公告的資料顯示，六都在6月的買賣移轉動數共有20678棟，相較於前一個月減少了3.2%，年減少了2.9%，創下了三年來的新低。其中新北市的建物買賣移轉棟數為5267棟，較前一個月減少了5.3%，年減少了2.4%。桃園市的移轉棟數為3367棟，較前一個月減少了9.6%，年減少了8.1%。台南市的移轉棟數為年減少14.7%，年減少了25.8%，下修幅度最大。高雄市的買賣移轉棟數為3102棟，較前一個月減少了12%，年減少了7.6%。

房產業者邱廉証表示，由於資金流向股市和房市的退潮，再加上政府的連續打房政策，買方對於房價的認知普遍趨於下跌，選擇觀望的人增加。同時，近一年進場的屋主由於持有成本過高，加上寬限期尚未結束，選擇出租房屋。

唯有台北市與台中市在6月的買賣移轉棟數中呈現增加趨勢。台北市的文山區增加了213棟，中正區增加了136棟，對於台北市整體6月交易量的增加有所助益。台中市則是南區增加了213棟，東區和龍井區也分別增加了百棟以上，使得6月的交易量呈現月增的狀況，主要可能適逢交屋潮有很大關係。

不動產智庫執行長何世昌提到，今年下半年的房地產市場受到利空因素的影響。內政部、財政部和央行接連推出房市調控政策，加上即將到來的總統大選，根據過去的經驗，總統大選對房市的影響通常持續約3至6個月。而市場價格的拉鋸戰、疫情後的爆發性出國旅遊潮以及新制平均地權條例等因素可能影響買氣，使得買賣雙方難以達成共識。

房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前市場只能仰賴剛性的自住買家來維持整體局勢。對於買家而言，目前正是有利的時機點，因為房市價格預計會持續下滑。預計直到年底，買家有機會撿便宜購入房產。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新光一號REITs標售案六棟精華大樓成功標脫，其中三棟是辦公室，突顯市場鎂光燈都聚焦在商辦產品。據統計台北市近五年辦公市場累計交易規模超過700億元，其中中山區、大安區就包辦了近6成交易量，插旗精華商辦大樓已成為高資產客群資產配置、企業法人自用新趨勢，市區商用不動產布局戰火已點燃。

信義全球資產公司統計實價登錄交易資料，累計近五年台北市辦公室交易規模為771億元，平均每年都有逾150億元交易額，顯示辦公室產品實力堅強，市場穩健向上成長。分析各行政區的交易熱度，素有「台北華爾街」之稱的中山區，累計交易額達316億元，含金量最高；第二名為大安區，在百貨、捷運商圈加持下，累計交易額達138億元。



信義全球資產公司總經理林三智表示，此次新光一號REITs標售案以總共306.9億元全數標脫，是未來買方將會加速腳步布局市區商辦大樓的訊號。雖然市區辦公室屋齡以20年以上為主、較為老舊，但市區可開發土地稀缺、賣一塊就少一塊，買方購入「大齡」、「大坪數」商辦，除了自用、收租彈性運用外，看中的還有燙金地段未來開發價值及增值效益，成為高資產客群資產配置新策略。



中山區、大安區為北市兩大辦公室交易熱區。林三智總經理分析，中山區有金融機構、證券業者、外商企業群聚，以雙捷運站為中心發展的松江南京商圈，更是中山區重點辦公商圈，區域內坐落多棟指標商辦大樓，雖然屋齡偏大，但買方置產考量主要有兩個方向，其一，黃金地段、燙金門牌仍是投資、資產配置主要關鍵；其二，「萬金買鄰」不只用在住宅交易，辦公市場也適用，公司法人進駐精華區商辦大樓，產業群聚效益可成為公司發展助力。



大安區敦化南路沿線則是台北市區發展較早的商辦大道，好地段不只吸引自用需求買方，連壽險業也積極出手獵樓，中國人壽2022年就以近32億元購入敦化南路二段上的潤泰金融大樓多個樓層。林三智總經理觀察，敦南商圈不少大樓屋齡達30年以上，近期陸續走上都更危老重建，包括以全台首間24小時營業的誠品書店聞名的敦南金融大樓，屋齡已屆滿35年，由寶豐隆興業取得產權，將改建為地上28層的商辦大樓，預計2026年完工，可望釋出1.2萬坪辦公室空間，重建價值上看260億元。



林三智總經理進一步說明，下半年商用市場將持續聚焦精華市區辦公室，近期信義全球資產公司接受多組賣方委託銷售市區辦公室，一天內就有多組帶看，並進一步積極出價洽談，因此對於有處分需求的賣方來說，目前是個將資產出售、增值變現的好時機；且從近期信義全球資產公司辦公室成交案例中，還可觀察到一項共通點，只要標的售價貼近行情、買方購置需求明確，交易決策就能夠快速推進；相對來說，若賣方對價格期待高於行情，即使是優質物業，也較難吸引買方，好貨反而乏人問津。

靠近新北林口區、桃園市上龜山區，現場到處可見還沒蓋好的建案，或是已經蓋好的待售新建案，不僅沒人住也沒成交。

新建餘屋創新高，內政部公布最新全國待售新成屋，去年第4季達到8.2萬宅。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，「有一些建商手上還有一些餘屋做未來銷售之用，再加上某些壓力比較大的區域，消費者購買意願比較低，所以這兩者相加之下，待售新成屋的量體就會比較多。」

專家分析，2016年後房市市況回春，很多建案陸續推出，這幾年邁入大交屋期，加上過去幾年央行信用管制壓力，許多建商加快開發速度，市場上推案增加等因素，才使得全國待售新成屋數字創新高。

統計全台待售新成屋前5名行政區，第一名是桃園龜山區4052宅，其次是台中北屯區2970宅，和新北板橋區的2881宅。

專家分析，桃園市建案量大，房價相對平穩，餘屋量大、賣壓沉重。不過實際走一趟位在桃園龜山的建案銷售中心，業者表示儘管當地推案量大，但現在每週來客數，仍平均維持30幾組。

行銷專案經理廖柏盛指出，「真正要買的不會在意有沒有打投資，所以我們在7月之後，還是一樣正常成交，來的人也沒有下降。」

都市改革組織秘書長彭揚凱提及，「業者資金壓力，還沒有大到必須降價銷售，我覺得通常降價狀況就不會出現。」

民間團體表示，未來半年到一年之內，如果賣壓持續增加，不排除部分建商會修正價格。至於待售新成屋數量是否大幅回跌，與後續推出的囤房稅有關，有待觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

囤房稅2.0，透過增加稅負，使投資客釋出更多房屋，抑制房價，全台最受青睞的囤房地點，在新北市，有7萬多人在擁有一戶以上的非自住房屋。

位於新北市的一間房子即將出租出去，屋主李小姐表示，新北的房價相對便宜，且有大量北漂族的租屋需求，因此是一個不錯的投資標的，這間小坪數的房子適合兩人居住，上一個租客剛離開，下一組租客馬上就要準備簽約入住。

這間房子位於新北市，與台北市一線之隔，生活機能方便，李小姐表示，他們家已經在台北市有一間房，但因為新北的房價相對較低，所以他們決定在新北再買一間房，也考慮到將來老年居住的需求。

根據財政部統計，新北市持有「非自住房屋」的人數最多，達7萬2893人，六都依序分別是台中、高雄、台北、台南、桃園。

房屋業者陳定中指出，新北市擁有龐大的常住人口及就業人口，且位於整個都會區發展的外擴區域，因此成為投資房地產的理想地點，對於想擁有第二套或第三套房的台北市民來說，新北市是一個吸引人的選擇。

與其他都會城市相比，新北市是唯一尚未實施囤房稅的城市，房屋業者陳定中指出，囤房稅2.0的全國實施可能會讓一些擁有多套房屋的房東感受到稅負增加的壓力。新北市近期通過的自治條例修正草案，規定非自住房屋稅率介於1.5%到3.6%之間，這項草案有待二讀通過。

囤房稅的實施可能影響囤房大戶，並可能導致房租上漲，對租屋族造成負擔。目前，房市買賣雙方都在觀望囤房稅2.0的影響，並期待這一政策是否能釋出更多房屋供應，進一步抑制房價。

網紅Mars是其中一位受影響者，他計劃將在台中的房子賣掉，轉而購買位於新北市的透天厝，Mars表示，台北的房價讓人望而卻步，政府的房地產規定也讓他感到困惑，因此他決定在新北市尋找更適合的房屋。

囤房稅2.0的實施雖然對囤房大戶和租屋族帶來一些變動，但對於投資房地產的人來說，仍然視之為一個良好的機，對於那些計劃購買房屋的人來說，新北市依然是一個具有吸引力的選擇，房價較低且工作機會眾多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部低度用電調查，全國待售新成屋2022年第四季增至8萬2307宅，數量創下統計以來新高，一方面受到近兩年完工量都超過10萬戶，是近13年來完工量最大的時間，加上2022年下半年市場買氣衰退，導致2022年第四季的待售新成屋數量攀升。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察數據結構來看，待售新成屋的數量緩步攀升，新北市、桃園市、台中市就佔了其中的5成，顯示重劃區多且推案量大的區域，似乎都有待售新成屋數量較多的狀況，且屋齡2~5年的數量約有3.8萬戶，倘若趨勢沒有改變，可能有3~4萬戶未來會遇到建商囤屋稅2.0的問題。



統計顯示，2020下半年到2021下半年，全國待售新成屋維持在7萬戶左右，不過2022年呈現上升趨勢，2022年第四季增加至8.2萬戶，創下統計以來新高，其中有54％都是屋齡2年內的待售新成屋，推估應該與2021使照核發10.5萬戶與2022年11.2萬戶有關，過去預售推案開始進入大量完工期。



若以區域來看，房市大量推案區也是待售新成屋數量較多的區域，包括新北有1.7萬戶，桃園1.4萬戶，台中1.3萬戶，高雄8486戶，台南7056戶與台北市的3752戶，新竹市與新竹縣也有5600餘戶。



曾敬德表示，待售新成屋數量增加，一來與過去預售大量推案完工有關，二來2022年下半年開始平均地權條例討論發酵，市場投資買氣退場，整體交易放緩，也會導致新成屋去化速度放緩，加上央行的連續性升息等干擾，都可能是導致待售新成屋數量緩步增加原因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《平均地權條例》修法上路，除限制預售屋換約轉售、私法人購屋及建立檢舉獎金制度外，也重罰炒作行為，可處100萬元以上、5000萬元以下罰鍰，且限期未改正者還可連續處罰！但炒房行為如何介定？購售屋要注意哪些情況？永慶房產達人分析新法規範，提醒民眾小心炒作行為。