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今年農曆7月1日（鬼門開）為國曆的8月16日，近日有網友在PTT房版發文表示，原定農曆7月前交屋，但為了等新青安成家房貸專案上路，和賣方協議延後1個月交屋，導致交屋時間可能會在鬼月期間，詢問交屋是否跟入厝一樣，需要避開鬼月？

對此有網友回覆，自己就在鬼月時交屋，不在意的人就沒有禁忌，「窮比鬼更恐怖」，盡快將權狀拿到手才是真的，其他人也贊成鬼月交屋，表示與其理會禁忌，實際一點才上道。

另一派網友則表示，「很多人買車、交車也是會避開，但就是看人」、「交屋只有一次，會在意的人就會疙瘩一輩子」、「就儘量避開，以免心中一個梗」、「看人或看長輩，有時候自己不在意，但長輩會在意」。後續有網友給出務實理由：「最好避開，因為7、8月天氣很熱，冷氣師傅很難叫。」

民俗信仰僅供參考

內政部今（7/12）公布住宅價格指數和房貸負擔率，前者漲勢呈現趨緩，後者卻再創歷史新高。內政部次長花敬群說明，打炒房、升息等對房市價格是緩慢改變，但由漲到往下跌的結構已相對明顯，一旦價格能持平、所得繼續增加，利率變化不要大，房貸負擔力會提高，政府會持續關注價格跟交易量、各縣市的情況，必要時會做其他調控。

花敬群強調，政府用2年左右時間抑制炒房問題，目前走的是軟著陸，上一次房價的甜蜜點是在1993年到2002年間，台北市一度跌2至3成，台北市以外地區下跌5成，「這次不曉得要花多久，但目前的趨勢再走這條路」，值得期待。

住宅價格指數反應房市朝軟著陸 房貸負擔受房價和利率影響

花敬群今日以國家住都中心代理董事長身分出席「學府敦南公辦都更案」簽約儀式，並於會後接受媒體聯訪。被問及今年首季住宅價格指數及房價負擔能力指標，他說，全國整體漲勢趨緩，部分縣市已開始反轉下跌，不管是打炒房或升息等，對房市價格影響，變化一定是緩慢的，由漲到平、到往下跌的結構已相對明顯。

至於房價負擔能力，首季全國房貸負擔率為41.19%，較前一季上升0.94%，較去年同季上升2.84%，創下歷史新高。花敬群表示，本次受到房價跟利率上升力道大於所得增加的力道，使得負擔加重，後續會持續觀察，若價格能慢慢持平、所得繼續增加，利率不要有太大變化，應會慢慢持穩，若房價出現下跌，購屋負擔能力應該會提升。

由於六都漲幅仍居全國之首，後續是否有機會出現六都住宅價格指數全部下跌的情況？他認為，儘管5到6月的房市交易回溫，但財政部祭出囤房稅2.0，加上打炒房政策跟央行的升息結構，開始逐步修正向下的論述跟說法變多，沒辦法特別說「房價會跌多少」，從趨勢可以看到，政府會持續關注價格、交易量及各縣市的情況，必要的話會做其他調控。

20年累積出高房價 政府抑制房價可望走向甜蜜點

由於房貸負擔率持續超過4成，與過往觀念「房貸占收入3成」的情況大相逕庭，顯示購屋壓力持續沉重。花敬群說，上一次全台房價的可合理負擔，大約是2002年，經過20年累積，房價上漲倍數大概是所得的1倍，包含建設、資金回流、經濟成長等各種因素。

尤其在2019年大量資金回流台灣，造成房價上漲，政府在2016年到2017年房市相對穩定時，極推動社會住宅，在房價突然上揚的時候，政府祭出許多政策，包括實價登錄、紅單納管、央行選擇性信用管制、房地合一稅改革，以及平均地權打炒房等，用2年左右的時間，把大量資金拱起來的泡沫進行壓制，動作其實相當迅速，現在炒房問題已經消失，且預期房價上漲力道薄弱甚至到下跌，顯示政府對市場掌握度遠高於過去，「走的是軟著陸的路」。

花敬群認為，有些人期待房價崩跌，目前依舊負擔不起，但炒作、上漲等問題政府已經設法壓制，但貴的部分需要時間，在各項措施跟結構底下會慢慢修正，過去房價曾出現甜蜜點，大約在1993年到2002年，台北市一度跌2至3成，台北市以外的地區下跌5成，而1990年代經濟成長率約5%左右，有8年的甜蜜點，雖然不曉得要多久，現在趨勢再走這條路，值得期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲全台總價千萬內預售屋交易前10名，桃園囊括3區，龜山區交易居冠。（永慶房屋提供）

想買預售屋，但預算只有千萬內，還有哪裡哪裡可買到？永慶房產集團根據今年1～5月預售屋實價登錄資料，統計全台總價1000萬以內的預售屋交易前10名，其中以桃園市龜山區交易量居冠，觀音區、楊梅區位居23名，而雙北地區僅剩下淡水區，較有機會買到千萬以下預售屋。

統計顯示，千萬以下預售屋交易量最多的前3名，全都在桃園市，桃園市龜山區以429件交易量居冠，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，桃園市龜山區預售屋交易主要集中於A7重劃區一帶，目前平均單價約36.2萬元，平均總價801萬元，房價門檻相較於鄰近的捷運站低，磁吸不少雙北客群 。

至於名列第2和第3的觀音區與楊梅區，兩區域均受惠於工業區、科技園區龐大就業人口，帶動購屋需求，而楊梅在五楊高架通車後，完善交通機能，更添交通優勢，加上預售屋單價2字頭、總價在650~50萬之間，房價相對親民。

觀察前十名榜單中，雙北地區僅有淡水區上榜。陳金萍指出，淡水區向來是房市的蛋白區，房價自然相對親民，但隨著淡海新市鎮開發逐步成熟、交通建設陸續完成後，淡水區房市表現在新北市名列前茅，加上《平均地權條例》修法通過後，抑制投機客炒作，讓淡水區房市更健康。

淡水區預售屋交易主要集中於淡海輕軌沿線與捷運紅樹林站周邊，陳金萍表示，今年1～5月預售屋交易量197件，排名第5，平均單價33.9萬元，平均總價831萬元，房價負擔相對低廉，而新推案多、可選擇性高，也受到不少首購族、小資族的青睞。

由於預售屋具有屋況新、可客變，同時還有付款相對輕鬆等優勢，吸引不少首購族、小資族購買，但陳金萍也提醒，簽約前務必確認該建案是否已請領建築執照，確認土地與建坪面積，不足部分未來必須由建商找補，同時也要留意土地使用分區，避免出現違規使用情形，像是工業區不得作為住宅使用，恐有罰款取締、報拆的風險發生。

房市有望因利空出盡在2024年見到回溫，這一兩年坐困愁城的賣方，摩拳擦掌以待，而在房產交易時，買賣雙方都常找上房仲業者，其專業化流程為房產提供一定程度的保障，服務上也讓覓得有緣人更為省時省力，甚至賣出個好價錢，一舉數得。

根據內政部統計，2022年的房仲業者備查家數來到八、九千家，考得證照的「不動產經紀人」則超過1萬名，而只需上滿相關課程時數就可取得資格執行業務的「不動產經紀營業員」，亦超過5萬名，房仲業者量體多如牛毛，好壞參雜，為了達到成交目的，讓客戶服務費付得爽快，又肯定使出一些攻心為上的小心機，民眾霧裡看花，該如何摸清套路？一一拆解也不複雜。

委託乃成交之母敲門磚就開始演

首先在委託方面，房仲庫存的物件夠多夠好，代表未來的成交機會，「委託乃成交之母」便在於此。而每個屋主都會視自己的物件為珍寶，數百萬元到上億元的物件肯定不會隨便委託房仲，要成功獲取賣方信任，業務們從敲門磚就開始有戲。

曾有房仲業主管說：「進入房仲業就像進入演藝圈。」言下之意很多情況都需要安排點劇目，一件交易的起始點是簽下委託，但不是每位賣方都從天降落店頭主動簽約，遇到有意出售的屋主，常見演出方式就是告知屋主已有誠意買方，有機會成交之，前提就得先簽委託，但很大的可能誠意買方多只是朋友同事配合演出。

再則邀情賣方到店頭也是重要的一環，客戶蒞臨之際，房仲會布局其他分店，或是總公司同仁，亦或在外的業務，紛紛假裝客戶打電話到店裡，營造熱度假象，以打動賣方，包括委託、議價、成交等各階段都會希望帶回店頭來達成目的。

議價、當面談都有戲壓低價格為目標

房仲簽下委託後，第二步驟則為議價，不少屋主對價格有異想天開的美夢，當然會造成成交難度，不論出於何種心態，房仲皆會擔任打醒賣方的角色，除了苦口婆心建議價格要有空間外，假帶看或假買方又有功能了，屋主感到帶看量多卻沒成交，房仲回覆時就會「以價高為名，行議價之實」，目的就是為了讓屋主降價。

若順利媒合出買賣兩造，便來到「當面談」的關鍵時刻，也就是買賣雙方價格接近而約出來磋商，大多會在不同的空間由買賣方各自的房仲遊說，直到價格確定就見面簽約。

這關係到成交的主秀，房仲面對買方的價格落差，要攻破屋主心態，有一招是會在交涉時，先安排一組買方，價格比起真實買方低，屋主當然不願意，房仲會與屋主周旋一段時間，等到時間晚了，屋主也累了，又再談第二組買方，稍高於前一組的價位，賣方因錯失第一組感到心軟，成交機率大增，但價碼其實還是沒有賣到心中期望。

萬變不離其宗做好功課不貶身價

零零總總的花招，萬法不離其宗就是「演」，在此建議，所謂「半桶水響叮噹」，房仲業務假動作太多，一下電話接不完，一下電話內容講得震天價響，倒不如有計畫的擬定銷售策略。

另外也不必過度相信單一房仲，冒然只針對一家業者簽下專任委託，聯賣除了撒網捕魚，也能了解每家房仲回報的狀態，掌握市場情勢。又再以實價資訊來衡量價位，且實際走訪物件周邊，或可與街坊鄰居打聽，了解區域房市，在價碼上就不易受到房仲干擾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行針對雙北市和其他區域的豪宅，房貸成數限縮至40%，市場傳出因房價上漲，有些買家「被迫入手豪宅」並且適用限貸令，銀行鑑價後更動核貸標準，讓資金出現缺口。專家坦言，隨著銀行對住宅的鑑價更動，確實容易左右房貸成數，雙北市以外影響更明顯。

根據央行規定，台北市總價超過7000萬元、新北市逾6000萬元、其他區域超過4000萬元的產品，均屬高價住宅（豪宅），在第四波信用管制措施下，房貸成數從原先55%限縮至40%，而且無寬限期。

面對營造成本增加，有些房子總價攀漲來到豪宅限貸令的門檻，根據市場傳聞，房屋鑑價提高搭配新的限貸令，這些屋主的貸款成數縮水，可能會出現資金缺口。

假設在台北想買同一戶房子，原本銀行鑑價7000萬元、貸款成數55%，試算房貸可提供3850萬元，一旦限貸令將成數下調至40%，房貸僅剩2800萬元，兩者價差的1050萬元將由民眾自行籌措，影響幾乎肉眼可見。

全球居不動產情報室總監陳炳辰分析，上述所謂的交屋時總價的增加，並非實際買方的付款，而是指銀行對住宅的鑑價，這才是銀行核貸時的考量，由於國內房價上漲速度快，相對容易出現這種情形，尤其雙北市以外，豪宅門檻相比目前房價不算高，房價又有上漲空間，更容易讓買方交屋時對貸款成數傻眼，甚至最慘淪為退訂。

陳炳辰指出，這類高總價產品，減少一成貸款成數都會讓買方負擔大增，例如換屋族群爭論的第二屋，房貸減少一成到一成五就已跳腳，何況豪宅限貸大幅緊縮，因此建商評估過後，大致上都往更保守的高價小宅推案，否則就是直接推出豪宅案，一不小心就落入窘境，若無修改遊戲規則可能性，還有購置客源拿捏不準的情況下，推出量體都會逐步減少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄市今年第1季最熱門的購屋路段前五強出爐！其中位於高雄醫學院商圈的同盟一路，單季成交破300件，成為高雄最熱門冠軍路段。此次有位於蛋白區的仁武區有二條路入榜前五強，都位於重劃區，前五強平均鑑價落在700~880萬元左右，都以小宅當道。

台灣房屋根據聯徵中心資料統計，高雄Q1房貸件數最多的五大熱門路段，其中仁武澄德重劃區的八德東路與京吉三路，兩條路均上榜，各以111及105件分居第四、五名，橋頭新市鎮的橋都路，以119件位居第三，鳳山區的瑞興路，以172件位居亞軍，而三民區同盟一路，為全市唯一衝破3百件的路段，樣本數達349件，榮登高雄Q1最熱門冠軍路段。

台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，三民區與鳳山區為高雄傳統購屋熱區，交易表現始終名列前茅，以冠軍路段三民區同盟一路來說，路段一側整排為綠化公園，近愛河之心且擁有高醫商圈的優渥生活機能，近期主要受預售大案「郡都當代」交屋推升熱度；除了市區，橋頭新市鎮、仁武澄德重劃區等蛋白區表現出色，這些重劃區大樓推案量高，住宅選擇性多元、房價亦較市區親民，因此磁吸不少自用與投資買盤進場。

另外，觀察Q1五大熱門路段，平均鑑估房價約落在7~8百萬元左右，其中冠軍路段同盟一路，平均鑑估房價最高，約為876萬元，橋頭新市鎮的橋都路，平均鑑估房價則為697萬元，為五大路段中，房價最親民的路段。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，觀察五大熱門路段平均房價及路段新建案，多以小宅當道，足見在高房價時代，加上少子化、家戶人口縮減等因素，這些總價千萬元有找，親民好入手的小宅物件，相對備受青睞，且如為預售交易，因買在之前高雄房價基期較低時，以目前行情，區段房價相對具補漲空間，而高雄目前整體買氣雖降溫，不過一些區域供給量大、熱銷的路段，尤其重劃區，因具備未來性、房價保值性高，未來價量表現仍可期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

預售屋買氣爆冷，根據國泰房地產指數，2023年Q1，預售屋10案有6案推出後1個月的銷售率僅1成，年減幅達43%，顯示預售屋銷況死氣沉沉。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，除了平均地權條例，政府還加碼「第二戶限貸令」、「建商餘屋最低利息拉升」，中、小建商，倘若撐不住買氣冷，若無其他轉機，恐最快年底就會出現降價潮。

周昆立表示，從去年下半年以來，新屋市場買氣就低迷不振，但市場供給量體卻居高不下，導致新案銷售率很難拉的上來。目前超低的銷售率雖不好說新屋市場已被判死刑，但如果不到10%的銷售率繼續延續到下半年，在2024年總統大選干擾下，買氣恐更不容易拉抬，將相當不妙，可能讓房市「正式步入空頭」。

他說，雖然如今還有不少新案開案後總會宣傳有多順銷，但實際上目前新案賣不動的狀況相當普遍，不僅投機性強的案子賣不動，連自住買盤的案子都可能只能勉強去化，很多過去幾年熱門的重劃區，目前新案來客與成交狀況都大不如前。

周昆立進一步指出，觀察今年Q1國泰房地產指數資料就可發現，無論建案大、小全部銷售率都相當低迷，以Q1銷售率最高的250-300戶量體的案子來說，銷售率僅16.6%，甚至150-200戶量體的案子，銷售率還低到只有4.6%，也難怪近期案場的銷售人員普遍壓力都相當大。

他還提到，目前不少新建案仍撐在高點，主要是因為建商普遍不願降價，不過，如果下半年新案銷售率還是這麼差，將不排除資金狀況較差的小建商會先受不了，而庫存多、推案量大的建商也可能會有降價出清餘屋的狀況，購屋者可以多留意，也許接下來將是議價買房的好時機。民眾可透過謄本情資，掌握市場可能的急售案原，就有機會便宜買好房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行於2023年6月16日新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限7成，政策制定時已考量換屋者權益；惟實施以來，仍有部分先買後賣之換屋族，反映對其造成換屋資金壓力。為達成央行本次信用管制目的，並兼顧實際換屋者之資金需求，央行經與多家主要銀行研商，提供下列協處措施：

一、協處措施適用對象：



(一)自然人名下已有1戶房貸，主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第2戶購屋貸款者。



(二)自2023年6月16日起申辦之貸款案件均可適用。



二、協處措施之內容：



上述協處措施適用對象經與承貸金融機構切結約定下列事項者，得不受央行規定貸款成數上限7成之限制：



(一)借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。



(二)借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

市場出現第二套房貸恐影響換屋等聲音，央行基於保障自用的態度不變，有條件放寬部分規定，對於特定地區的第2戶購屋貸款，需要與承貸的金融機構切結，包括第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，並且清償債務與塗銷第一套房貸的抵押權，就可以不受央行貸款上限7成之規定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前實務上碰到因為央行第二套管制上限，而影響到買賣交易的比例仍低，主要客戶大概也知道第二套房貸通常條件都不會太好，但的確少部分或者有打算換屋的人，會因此而受到影響，央行此次針對換屋自用客釋出善意，只要和銀行切結，並在1年內將第一套房屋出售並清償債務完成塗銷，就可以不受貸款成數7成上限管制，也可解讀央行還是針對非自用進行成數管控，並非針對自用出手。



央行明確規範，特定地區的第二套房貸，若切結約定下列事項，可以不受貸款成數上限7成之規定，包括：



(一)借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。



(二)借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高房價讓人民受不了，政府連續出招，從稅率一一下手。繼房地合一實價課稅1.0與2.0實施後，個人或法人之房屋處分利得稅負均已大幅提升，政院擬再推修正之囤房稅2.0。KPMG安侯建業聯合會計師提醒，過去高資產擁有者可能會考慮由公司法人購置房屋易於未來傳承調整，而自平均地權條例實施並限制私法人+提高囤房稅，讓持有多戶房屋的高資產持有者之房屋持有成本大幅增加，想要買房傳產的高資產者，未來需要思考五大面向。

為落實居住正義，行政院會日前通過財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案，全台持有4戶以上住宅者，非自用部分將被課徵2%至4.8%的囤房稅，條例修正後將最快於2024年7月上路，根報導估計全台將有36萬戶負擔增加。

目前房屋稅稅率是針對住家用房屋區分為「自住」及「非自住」，其中「自住」上限為 3 戶、稅率為 1.2%，第 4 戶則一律被視為「非自住」，目前各縣市稅率落在 1.5% 到 3.6% 區間，並由地方政府自行決定是否採差別稅率。目前全台包括台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等 10 個縣市已有囤房稅，意即名下持有房屋超過 3 戶以上，第 4 戶的房屋稅率將落在 1.5% 到 3.6%，稅率明顯高於自住的1.2%。

因現行囤房稅是由地方政府自行決定是否採行，且3戶的認定也僅限於各縣市所持有戶數計算，本次行政院拍板「房屋稅差別稅率2.0方案」；3戶的認定將改採「全國歸戶」計算，另外為強化差別稅率效果，將把非自住住家用稅率1.5%到3.6%之間，調升至2%到4.8%之間，稅率「地板和天花板」一併調升。

此次財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案改採全國總歸戶並提高稅率，KPMG安侯建業聯合會計師事務所執業會計師洪銘鴻觀察，以現行財政部財稅資料庫的能力，房屋稅要改採「全國歸戶」並不是太大的問題，但因房屋稅為地方稅，有關非自住住家用最高稅率將由各縣市自行訂定後落實。且未來各縣市間相關稽徵系統之統合，更會是落實居住正義的關鍵。

自從房地合一實價課稅1.0與2.0實施後，個人或法人之房屋處分利得稅負均已大幅提升，目前修正之囤房稅2.0則讓持有多戶房屋的高資產持有者之房屋持有成本大幅增加。KPMG安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢提醒，過去高資產擁有者可能會考慮由公司法人購置房屋易於未來傳承調整，而自平均地權條例實施並限制法人購置住宅後，未來雖不易再由法人持有房屋，惟目前已由法人持有多戶房屋之法人而言，囤房稅2.0勢將增加其持有成本。

會計師洪銘鴻提醒，在有土斯有財的傳統觀念下，購置不動產供家人自住或作為財富傳承估計仍是常見的傳承樣態，而一、購置不動產除涉及購屋目的為自住或投資；二、預計持有時間；三、資金來源為境內或境外或四、未來處分方式外，五、未來的傳承對象與方式，亦須於購置時一併思考，方能面對未來環境變化或稅制變革而游刃有餘。

最後，KPMG認為，房屋稅並非不能轉嫁予承租方，因此可預期未來囤房稅2.0一旦實施後，出租方恐將此租稅成本轉嫁予承租方，租屋市場恐將因此面臨挑戰，最後卻由原已無購屋資本的承租方實質承受囤房稅2.0之租稅負擔，此點可能亦需一併考慮其後續影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】