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▲台北市在這波多頭中，房價漲幅低，反吸引人口回流。

台灣人口持續減少，加上老化問題，人口紅利成為各都重要課題，根據內政部資料，近10年六都人口數及平均房價變化，桃園人口大幅成長12.3%，磁吸雙北年輕族群移入，房價漲幅則由台中市得冠，10年成長73.7%。值得注意的是，台南市及高雄市人口分別減少1.4%、1.6%，但房價分別大漲69.7%、50.7%，人口及房價反向成長。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，台南市及高雄市受科技園區議題及疫情資金潮帶動，加上房價基期低，故人口尚未大量隨科技業南漂，房價卻率先反應。

六都10年來在人口數量變化各有增減，台北市減幅7.0%，是六都減少最多者，桃園市人口正成長12.3%，漲幅遙遙領先其他五都；若以北北基桃為生活圈來看，四縣市今年上半年人口皆為淨遷入，其中台北市遷往新北市人口高達2萬3270人，新北市今年前5月遷入人口超過10萬人，淨遷入人口3萬6125人居全台之冠，台北市淨遷入人口2萬7505人，位居全台第2，擺脫人口淨遷出的困境，桃園市淨遷入2萬0734人，且來自新北市的人口比例高。

從數據觀察也發現，雙北人口雙向流動最明顯，再來是遷往桃園市，三都遷往基隆市的人數都不多，僅新北市遷往基隆市的人數破千。

▲桃園房價較雙北便宜，重劃區新屋選擇多，近年吸引雙北客移居。

北部四縣市均淨遷入 桃園磁吸雙北

7月開始，北北基桃通勤月票TPASS啟用，讓4縣市通勤族省下不少交通費用，也預期將北北桃基人口可能會因此再現變化，大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，雙北捷運、公車網絡連結緊密，新北市許多區域房價仍為台北市的半價，可大幅吸納台北市人口，若以通勤票為拉動人口的誘因，桃園市在機場捷運沿線較具優勢，至於基隆市大眾運輸條件落差大，以通勤月票吸引輕移民顯得欲振乏力。

至於六都10年來房價部分則是全面走揚，其中，以台中市成長最多，漲幅73.7%，平均單價29.0萬元，桃園、台中、台南及高雄也都從1字頭晉升至2字頭，而雙北房價本來就高，漲幅不如中南部明顯。

郎美囡指出，台中市幾乎每個重劃區都有重點話題，從交通建設、園區發展到購物中心，加上地理位置居中，南來北往便利，公司企業設點不少選擇台中，住宅推案量大，買方也相當買單，一路推升價格走揚。

房價基期低、就業機會增 桃園人口大增

而桃園市多年來航空城計畫及工業區、科技園區吸引企業進駐並增加就業人口，並具有社會福利誘因，成功吸引來自其他縣市的輕移民，人口大幅成長推動房價上揚，房價漲幅雖非最高，但表現穩健。

雙北遷入桃園的人口數多，大家房屋林口A7捷運加盟店店東魏詩桓指出，今年雖然房市多方受挫，不過房價方面，桃園市比雙北具優勢，機場捷運沿線市場穩定，不過機捷班次不多，通勤雙北多以行車為主，以A7捷運站周邊而言，大樓新成屋單價約每坪35~37萬元，比位在新北市新莊、五股低，A7站周邊總價1200萬可找到帶車位的2房物件，吸引許多新婚及首購族。

反觀台北市雖然政經資源匯集，但高房價將人擠壓至其他縣市，隨著大眾運輸網絡越來越密集，通勤台北的時間成本降低，此外，各都福利政策漸漸並駕齊驅，人口從台北往桃園、新北移動的越來越多。

不過，今年上半年台北市淨遷入人口2萬7505人，位居全台第2，郎美囡表示，台北市多年來因高房價流失人口，近期積極增加利多政策挽回市民，另一方面，前波房市多頭台北市漲幅最低，買方財力許可大多選擇購屋於台北市，尤以新北市民最多。

住商機構新北市區首席協理趙中康認為，雙北捷運互通性高，新北市利用大眾運輸系統通勤台北市相當便利，且新北市房價低於台北市，生活機能上沒有落差，因此不少換屋或首購基於總價考量，從台北市轉換至新北市。

▲台中即便房價高，仍磁吸中部各縣市人口移居。

中部人往台中聚集 高雄淨遷入居冠南部

而中部各縣市人口往台中市聚集情況顯著，今年上半年彰化縣遷往台中市的人數共4,899人，比台中遷往彰化的人數多2,700人，南投縣遷往台中共2,368人，全台除了新北市，就屬彰化縣及南投縣移往台中的人口最多，苗栗縣及雲林縣遷入台中的人口都在1,400人以上；比較中部各縣市今年上半年房價，台中市每坪26.8萬元，彰化縣20.0萬元，苗栗縣18.4萬元，南投縣17.9萬元，雲林縣15.2萬元，彰化縣與台中縣房價差距越來

至於南部縣市部分，上半年南部人口皆為淨遷入，包含台南市、高雄市、嘉義縣市及屏東縣，今年上半年人口皆為淨遷入，高雄市淨遷入超過1.3萬人居冠南部，至於上半年南部各縣市平均房價，高雄市每坪23.1萬最高，嘉義市也來到2字頭。

南部生活圈五縣市今年上半年人口都有淨遷入的表現，高雄市及台南市淨遷入人口都超過1萬人，因地緣關係南部各縣市人口交互流動狀況明顯，台南市主要人口來源為高雄市，上半年共有3千多人從高雄移入、2千7百多人移往高雄，屏東縣與高雄市人口流動也很頻繁，從屏東遷往高雄或高雄遷至屏東的人口都在3千人以上。

▲南部各縣市人口互流狀況明顯，台南市主要人口來源為高雄市。

▲政府推出一連串健全房市政策，投資客幾乎消失殆盡。

打炒房政策不斷，對於房市實質價量影響後續還待驗證，但是整體預售市場買氣已經吹起韓風，不過儘管近期景氣不太樂觀，卻是自住剛性需求進場購屋的好時機，不僅少了大批搶貨的投資客，且仔細找找也會發現建商開始釋出利多，透過專家推薦5大招數，有機會找到CP值好房。

政府祭出一波波房市健全政策，針對預售屋紅單炒作、個人藉公司、分割房屋避稅，還有房地合一稅2.0，央行也將接連對房市出手，近期更祭出特定區域第2戶選擇性信用管制，希望藉此打擊投資炒作風氣，另一方面則鼓勵青年首購購屋，不僅推出「中產以下自用住宅貸款戶支持辦法」，7月更加碼提出新青年安心成家房貸，8月1日正式上路，除了利率下殺1.775%，申請額度也提升至千萬、年限至40年，在市場投資氛圍降低之下，專家認為，此時進場撿便宜正是時候。

招式1實登紀錄揭訊號

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，現在預售屋交易透明化，可觀察預售案揭露量體，雖然不乏案件會操作登錄揭露時間，但如果已銷售揭露一段時間的案件，要是件數一直停滯，或相比整體戶數的數量較少，都不無可當作賣壓較大的可能，這也會是比較容易有價格討論空間的社區，而要是從預售賣到成屋，更有求完銷而撿到便宜的機會。

招式2中大坪數產品優勢

陳炳辰說，中大坪數產品的買盤量體不比主流的低總案，少了自住首購、低總投資客，多為換屋族或高資產族群，加上可能有貸款限制，私法人購屋許可制的干擾，銷售方姿態上都會放得較軟，且還有淡水區這類產品，也走首購產品常見的低首付方案，總價數千萬元卻只要百萬元的首付款，彰顯這類產品銷售壓力大，反顯現性價比。

招式3地毯式賞屋

住展雜誌企研室經理成采錡表示，地毯式賞屋是將目標區域內，有規劃目標產品的新、舊建案全看過一次並詳細筆記，讓消費者有充足資訊可深入比較各案產品差異，並結合售價評估建案的CP值。同時間，業者手上也有了消費者的聯繫資料，過去有案例是建案決定降價後，代銷僅低調聯繫來看過房的客戶，通知建案價格修正，了解客戶購買意願。

▲比起網路上看屋，不如勇敢進入接待中心看房。

招式4早一點預約

成采錡說，預售屋實價登錄上路後，部分消費者會希望看到建案的實登成交價格後，再前去賞屋或開始和業者議價，但這種想法恐讓人錯過新推建案為衝刺開案初期銷售量，釋出的早鳥優惠價。

今年在桃園市某推案重點區域，便有指標新案在取得建照、完成備查但未正式開案的階段，便釋出早鳥優惠，開始收訂，以至於建案正式對外宣稱公開銷售時，單價、總價相對平易近人的戶型多已成交，實登揭露戶數也超過建案可售戶數的一半。

招式5鎖定成屋案

由於新建案市場買氣冷，今年來不少接近完工交屋或已取得使照的建案，祭出廣告戶或低自備交屋等輕鬆付款方案。建商祭出優惠的出發點，無非是希望抓緊時間出清餘屋，降低庫存壓力。且因當前多數成屋建案，受營建原料、人力成本上漲影響程度相對小一些，消費者較有機會談到低於當前新建案行情的成交價格。

成采錡認為，建案銷售速度放緩下，建案開始推出優惠活動，也可以解讀為業者釋出誠意，不失為積極看房的好時機。然而消費者需明白的是，就算整體市場買氣冷颼颼，部分建案價格仍硬的堪比金剛石，因為只要建案產品力夠強，近期買氣仍舊穩定。

▲近期房市觀望心態較強，自住剛性需求可積極看屋。

台灣房屋南區高工特許加盟店副店長暨房仲教練劉政杰也指出，透過房仲也有機會找到平轉或是降價預售案，尤其近期賣方觀望心態濃厚，不少屋主有機會少賺出脫，建議購屋族應該要勇敢出價，有機會撿到便宜。

總結來說，比起天天站在市場外探頭探腦，期待房價下跌再進場買房，抱持「花較少、買更好」的心態踏入接待中心，是更為務實，也更有機會撿到便宜的購屋方式。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據住展統計，2023年Q2新建案「平均議價率」創低，台北市10.36%、新北市9.97%、桃園市9.09%。元宏資訊不動產平台總監陳傑鳴表示，「目前就是建商不願降價、買方不願加價，議價率低，成交也難，買賣持續僵持的狀態。」

陳傑鳴表示，全台新建餘屋量8.2萬宅創高，移轉棟數也屢屢創低，顯見房市已明顯反轉，然而，建商遲遲不願降價，主要是因為成本攀升，且過去幾年荷包賺得滿滿，想要以拖待變，等著政府打炒風向是否轉變，事實上，炒作買盤退潮，很難回到過去盛況。

他建議購屋族，現階段買氣急凍，房市一向有「量先價行」特性，交易量若持續低迷，未來房價下滑可能性就會更大；另外，央行限制建商融資18月內動工、餘屋貸款利息底線調升等，有可能讓建商不得不降價面對，若想購買新建案，近半年可多關注房市動態，或許有機會等到降價好屋。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，隨著房市買氣走緩，預售屋實價登錄有助於業者提出更準確的產品定價策略，為建案設定「沒讓利也賣得動」的總價範圍，加上多數消費者踏入接待中心前，會先看過實價登錄揭露價格，因此建案合理開價有助於縮短買賣雙方議價時間，今年北台灣主要重劃區紛紛出現開價貼近區域行情的新案。

她說，目前市場上也有開價過高，反而嚇退客戶、縮短新案蜜月期的建案，顯示「開高殺低」的劇情早已過時，且平均地權新制實施後，現在業者為新案開出不合理的高價，不僅會提高建案銷售難度，更可能成為出頭鳥，遭有心檢舉人士盯上，因此預料在預售屋實價登錄及檢舉獎金制度建立後，「開價嚇死人、成交笑死人」的情況將成為歷史。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部公布上半年全台買賣移轉棟數共13萬8,942棟，跟去年上半年相比減少18.7%，全台超過8成的縣市上半年買賣移轉棟數低於去年同期，其中新竹縣年減33.4%，成為全台減幅最多的縣市。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，自去年央行升息後，全台交易趨緩，平均地權條例修正案衝擊市場信心，投資客潰散，且房價尚未下修，買方保持觀望態度，故成交量降低，新竹縣在房市多頭之際漲勢強勁，市場風向改變後，交易趨冷最為明顯。

科技業買房熱度退　新竹縣市負成長

綜觀各縣市上半年度買賣移轉棟數，減少最多的前五名分別為新竹縣年減33.4%、彰化縣年減26.6%、宜蘭縣年減23.3%、台北市年減21.2%、新竹市年減20.6%，竹科房市熱區雙雙打入後段班，而六都僅台北市進入負成長的前五名；另一方面，今年上半年買賣移轉棟數正成長的縣市只有4個，第一名連江縣(馬祖)因移轉棟數過少、僅個位數，故有400.0%的年成長，第二名嘉義縣上半年1,671棟、年增16.7%，是台灣本島唯一上半年移轉棟數破千棟且正成長的縣市，第三名及第四名分別為金門縣11.6%及澎湖縣4.3%。

郎美囡指出，政府一系列的健全房市政策讓不動產市場急速降溫，投資性買盤縮手，先前跟著科技業熱潮蓬勃發展的區域今年交易明顯衰退，除了買方擔憂高價套牢，不少賣方也觀望惜售，並對價格多有堅持，因此交易磨合期拉長，快速成交的情況已不復見，而六都跌幅最深的台北市，因高房價讓買方退卻，買盤轉進周邊低價區，至於嘉義縣受惠台南市及嘉義市房價上揚，買方基於總價考量移至嘉義縣購屋，先前建商推案增加，今年除了交易穩定外，也有不少交屋量挹注。

利空頻傳　交易一次打趴

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨表示，政府打房動作頻頻，目前五大銀行平均房貸利率已破2%，加上下半年景氣保守，買方對於市場的不確定因素存有疑慮，稅制閉鎖造成物件稀少，更讓賣方降價意願低，讓交易更陷膠著，下半年買氣很難暢旺，預估今年全年度買賣移轉棟數約在27萬上下，回到2018年的交易水準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲民眾若持和解、調解筆錄或調解書，辧理不動產移轉登記，需依照規定繳納印花稅。

據住展雜誌統計，北北桃今年第2季新成屋、預售屋平均議價率全創新低，台北市平均議價率約10.36%，較去年同期下滑1.3%；新北市平均議價率約9.79%，年減1.91%；桃園市平均議價率約9.09%，跟去年同期相比，下滑1.97%。

 

[NOWnews今日新聞]根據高雄實價網，今年上半年交易案件量（土地+建物）最多的前五名生活圈，分別是武廟商圈、美術館生活圈、大昌生活圈、科工館生活圈與鳳山中山生活圈；信義房屋高三區協理周清源分析，這五個生活圈都位於人口較稠密的行政區，且各項機能已發展成熟，雖然素地少、新推案量不若新興重劃區，但中古屋市場交易穩定，故能躋身全市交易量最多的生活圈。

高雄實價網資料顯示，上半年苓雅區的武廟商圈案件量266件，單看區分建物均價28.12萬；鼓山區的美術館生活圈案件量228件，區分建物均價33.59萬；三民區的大昌生活圈案件量221件，區分建物均價19.99萬；同為三民區的科工館生活圈案件量183件，區分建物均價29.24萬；第五名則是鳳山中山生活圈，案件量176件，區分建物均價20.84萬。

周清源分析，上半年交易量TOP5的生活圈有幾個共同特色，包括位於原本人口就比較多的行政區，且是該區機能成熟的商圈，所以，即便區域內素地不多、新推案量不若新興重劃區大，但光是中古屋市場，交易量能就十分穩定。

周清源進一步說明，成熟商圈的供給量主要來自原屋主有舊換新、公寓換大樓、透天換大樓等換屋需求，以及少部分新建案；當有釋出，就會吸引喜愛此區機能，或是考量中古屋房價相對親民的自住買方出手購屋。

值得一提的是交易量最多的武廟商圈，周清源指出，該生活圈屋齡0至3年的新屋，成交單價落在29至33萬間，但也有許多屋齡20至30年的大樓、甚至是屋齡更高的公寓產品成交，因中古物件單價普遍在20萬上下，因而使該生活圈的區分建物均價大約落在28萬左右，幾乎是僅追美術館生活圈。

周清源也提醒，由於成熟商圈內多為中古屋，如果是鎖定華廈、大樓等產品，需多留意屋況、管委會運作狀態等；而若是鎖定透天或車墅產品，則需更留意周邊環境，例如汙水下水道是否已經接管，以免日後還需施工，或者家門前是否為私有地，若日後有都更等需求，就會影響住戶權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]對換屋族來說，最頭痛的問題就是究竟要「先買後賣」還是「先賣後買」？想先買卻擔心手頭資金不足負擔新房頭期款，想先賣又害怕找不到滿意的新房，加上央行實施特定區域第2戶7成限貸令，讓換屋問題難上加難。專家為，兩種方式各有優點，應該依照個人可支配的購屋資金來做選擇，若想爭取首購優惠貸款或重購退稅資格，也會影響換屋的買賣順序。不過，其實還有「邊買邊賣」的第3個選項。

口袋夠深可先買 換屋時間最充裕

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，以先買後賣來說，優點是時間較充裕，不用擔心換屋的銜接期，且提前搬進新房後，舊家可騰空賣相也會更好。然而，陳繼先提醒，先買房除了要另外籌措一筆購屋金，若舊家還有房貸尚未清償，第2戶的貸款成數、利率及寬限期優惠也會受限；在舊屋賣掉之前，也要同時負擔兩筆房貸，因此較適合手頭資金寬裕的換屋族。

爭取首購可先賣　注意換屋銜接期

如果是先賣再買，陳繼先指出，最大的優點為財務負擔較低，可以用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金，可與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或是與買方約定售後回租，買賣完成後繼續住在舊家，直到租約到期。不過以上兩種方式，尚需買家同意才能進行，且仍然有找新房的時間壓力，若想先賣屋再找房，建議要事先做好短期租屋的準備為佳。

房屋買賣金額大，為爭取較佳貸款條件，陳繼先建議，可以採取先賣後買的策略，一般而言，即使曾有房屋買賣紀錄，只要名下沒有自用住宅，就能爭取首購優惠利率。但各家銀行對首購資格的認定各有不同，即使買房時名下有房產，但只要沒有貸款仍有機會向銀行爭取較佳房貸條件。

相對的，若是想申請財政部的「青年安心成家貸款」，由於是政策性優惠貸款，因此資格認定也最嚴格，借款人、借款人配偶及未成年子女都不能有自用住宅，需特別注意。

第2戶限貸令排除換屋　有條件

針對央行對六都及新竹縣市實施的第2戶限貸令，陳繼先表示，雖然提供「先買後賣」的換屋族配套，可免除7成房貸限制，但借款人必須簽署切結書，約定於第2戶房貸撥款後一年內，出售第1戶房屋及完成產權移轉登記，且清償房貸且塗銷抵押權。

一旦違反切結內容，除了銀行可立即收回貸款成數差額，還要追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；若以轉貸等方式規避切結事項則加收違約金。不過，若借款人舊家無貸款或貸款已清償，則不受第2戶限貸令影響。

此外，陳繼先提醒，部分換屋族為避開第2戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸，但房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。如何在換屋時節省稅金，也是制定換屋策略時應考量的成本之一。

其實，換屋除了「先買後賣」及「先賣後買」外，還有「邊買邊賣」選項。信義房屋專家指出，買賣同時進行是最好的一種方式，因為房子賣掉之後就能用售屋取得的資金支付買房子的餘款，不過要特別留意買賣銜接時間點，一定要控制好兩邊交易進行的速度，建議最好可由同一個地政士或是同一家仲介公司來處理，較不容易產生空窗期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲如何在換屋時節省稅金，也是制定換屋策略時應考量的成本之一。（永慶房屋提供）

想換房，到底要「先買後賣」還是「先賣後買」？不少換屋族想先買卻擔心手頭資金不足負擔新房頭期款，想先賣又害怕找不到滿意的新房，加上央行實施特定區域第2戶7成限貸令，讓換屋問題難上加難。專家認為，兩種方式各有優點，應該依照個人可支配的購屋資金來做選擇；若想爭取首購優惠貸款或重購退稅資格，也會影響換屋的買賣順序。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，以先買後賣來說，優點是時間較充裕，不用擔心換屋的銜接期，且提前搬進新房後，舊家可騰空賣相也會更好。

然而，先買房除了要另外籌措一筆購屋金，若舊家還有房貸尚未清償，第2戶的貸款成數、利率及寬限期優惠也會受限；在舊屋賣掉之前，也要同時負擔兩筆房貸，因此較適合手頭資金寬裕的換屋族。

如果是先賣再買，陳繼先指出，最大的優點為財務負擔較低，可以用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金，可與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或是與買方約定售後回租，買賣完成後繼續住在舊家，直到租約到期。不過以上兩種方式，尚需買家同意才能進行，且仍然有找新房的時間壓力，陳繼先建議，若想先賣屋再找房，應事先做好短期租屋的準備為佳。

房屋買賣金額大，為爭取較佳貸款條件，則可以採取先賣後買的策略，一般而言，即使曾有房屋買賣紀錄，只要名下沒有自用住宅，就能爭取首購優惠利率。但各家銀行對首購資格的認定各有不同，即使買房時名下有房產，但只要沒有貸款仍有機會向銀行爭取較佳房貸條件。

不過若是想申請財政部的「青年安心成家貸款」，由於是政策性優惠貸款，因此資格認定也最嚴格，借款人、借款人配偶及未成年子女都不能有自用住宅，需特別注意。

針對央行對六都及新竹縣市實施的第2戶限貸令，雖然提供「先買後賣」的換屋族配套，可免除7成房貸限制，但借款人必須簽署切結書，約定於第2戶房貸撥款後1年內，出售第1戶房屋及完成產權移轉登記，且清償房貸且塗銷抵押權。

一旦違反切結內容，除了銀行可立即收回貸款成數差額(超過7成部分)，還要追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；若以轉貸等方式規避切結事項則加收違約金。不過，若借款人舊家無貸款或貸款已清償，則不受第2戶限貸令影響。

陳繼先提醒，部分換屋族為避開第2戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸，但房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。如何在換屋時節省稅金，也是制定換屋策略時應考量的成本之一。

不動產為一般民眾最大的人生決策，為提供購屋置產參考指標，台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，共同發布房市新學術指標「台灣房屋市場景氣燈號」，以及下半年的國內房市景氣預測。研究結果顯示，2023年第1季台灣房屋市場景氣燈號呈現藍燈，景氣指標分數為31.68，並預測第2季景氣指標分數為38.02，燈號轉為黃藍燈，代表房市在第2季逐漸脫離景氣低迷狀態；預測第3季景氣指標分數為42.63、第4季是44.20，意味下半年皆為代表景氣穩定的綠燈，後續發展「有感量縮，溫和價盤」。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，在第五次選擇性信用管制的第2戶限貸後，下半年還有多項打房政策陸續上路，包括平均地權新制實施、行政院積極研議囤房稅2.0，並有中央大選將至、國際經濟持續放緩等挑戰，牽動首購族、換屋族、長期置產客戶的購屋意願；不過官方雖對炒房連環打擊，但另外一方面，也對申報租金收入的房東調降房屋稅，並鬆綁換屋族貸款，還釋放出新青年安心貸款利多，因此下半年仍有剛性買盤支撐，但量能不易放大，將是「量縮價盤」局面，預估全國全年的買賣移轉量，縮減幅度大約15%，整體棟數估計將會是27萬棟保衛戰！

盤整時局看空不空 下半年房市現3大趨勢

周鶴鳴進一步分析，造成｢量縮｣的因素，可從基本面、政策面、技術面3大面向來觀察。在基本面上，第1季GAP年增率是‒2.87%，看來也不會太好；政策面上，本次平均地權條例新法預售屋轉售的禁令，已經造成結構性的改變，選擇性信用貸款限制，短期投資必然減少；而這波房價的大爆發，起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後，台商資金回流，且貨幣政策和國際戰爭引發通膨，導致房價飆漲，因此在技術面上，漲高必面臨修正，也是造成量縮的主因。

價格漲跌，則會因產品、區域供需不同，溫和盤整。多空交雜下，下半年房市也將浮現3大趨勢。首先「內需復甦，商用看俏」疫後各產業復甦力道不同，目前國內餐飲旅宿業反彈，AI興起帶動的科技產業發展爆紅，都衍生擴張需求，加上打炒房政策管住不管商，因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產，後市發展將相對穩健。

其次「政策限縮，長抱為王」，近期房市政策，對自用和置產族群限制不同，不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制，對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕，因此首購自住客會趁機卡位，市場上低總小宅仍會是主流。

再者，「預售吃緊，成屋價穩」，受平均地權新制影響，預售屋量能縮減，新興重劃區漲跌變化大，房市轉向成屋市場，其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜，房價更具抗跌保值之效，優質搶手社區仍有創高價機會。

綜觀下半年房價的起伏，還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面，在總體環境不利的情況下，仍可看到趨勢中的好產品，因為稀有釋出，還在逆勢上揚!

房市新學術燈號預測 置產規劃有方向

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，一般常以房價指數或交易量等單一指標，作為判斷房地產景氣的依據，但可能無法反映出整體市場真實狀況，導致誤判情勢。有鑒於此，台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作，創建國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」，希望更全面地評估市場動能及景氣，並預測未來房市走勢。

台灣房屋市場景氣燈號針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等4大面向，篩選出17項變數，資料期間為2002年1月至2023年3月，參考國發會景氣對策燈號之指標項目處理方式，將原始資料進行季節調整等處理，再透過主成分分析法，由資料自行決定出各變數之權重，計算出景氣指標。並在95% 的信心水準下，預測2023年第2季以後台灣房屋市場景氣指標與燈號，以本次數值分數對應燈號分別為景氣過熱 （49.22～100）的紅燈、轉好（44.37～49.22）的黃紅燈、穩定（41.44～44.37）的綠燈、轉壞（37.36～41.44）的黃藍燈，以及低迷（0～37.36）的藍燈。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】