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[NOWnews今日新聞]一般民眾購屋時多會選擇避開變電箱、墓地、殯儀館等嫌惡設施，但看屋過程可能因該設施與房子仍有一段距離等原因而未留意到。除外部嫌惡設施外，「凶宅」更是購屋族更聞之色變物件，因難以肉眼察覺，若無屋主或房仲主動告知，僅能靠買方自行打聽。安新建經傳授購屋族三大觀察點，包括物件出租轉售頻率、談價對象與價格落差，幫助民眾自主「趨吉避凶」。

 

根據內政部規範，主建物或附屬建物中有凶殺、自殺等非自然死亡之事實，或物件有如跳樓等求死行為致死方屬凶宅，並非有人在屋內過世就算。因此若是在物件遭砍殺而陳屍他處則不符凶宅定義，或在家中自然死亡，例如：猝死、病逝，即便死亡後在屋內數日才發現，亦非凶宅，但因物件內有陳屍多日的情形，多數民眾仍會有觀感不佳問題。

 

此類物件因肉眼無法判別，安新建經傳授三大觀察點，幫助民眾看屋時「趨吉避凶」：包含一、物件頻繁出租且快速轉售，一般購入凶宅不會自行居住而是改為出租，若是物件頻繁出租、時間不長，且很快轉售，表示物件可能有狀況。二、屋主是否出面談價，物件若有實際所有權人和登記的資料不一致，且談價代表人和屋主沒有任何親緣關係，或者對屋況完全不了解，幾乎全由仲介安排，亦須特別留意。三、實登價格與周遭有落差，觀察實價登錄上歷年成交價，是否有價格突然落差很大的紀錄，或是於同一棟樓、坪數相近但成交價卻與他戶落差甚大。

 

除了上述三點外，安新建經也提醒，可善用民間自行架設的凶宅系統，如：台灣凶宅網、「事故地圖」App等資訊；另外，也可向管理員、街坊鄰居、里長、轄區派出所等等多方詢問，建議再交叉比對，確保資訊無誤。

 

安新建經律師魏禮建議，一般來說凶宅屬於物之瑕疵，因為房子的價值會明顯地減少，若不慎購入凶宅可依據民法359條主張瑕疵擔保責任、360條主張損害賠償或第227條主張債務不履行責任。若主張瑕疵擔保責任，民眾發現物件屬於凶宅應於6 個月內向賣方主張解除買賣契約或減少售價；若賣方屬於故意不告知則不受6個月限制，但需特別注意，交屋後超過5年便不得提出。若主張損害賠償或債務不履行，則有15年請求時效；但物件須缺少賣方所保證之品質或是賣方故意不告知物之瑕疵方可提出損害賠償；而債務不履行部分則須證明賣方有可歸責之事由才可主張。

 

凶宅在法律上並無白紙黑字嚴謹的規範，實務上是依照交易慣例、內政部函示及不動產說明書來判斷，故是否可減少價金或解除契約最終仍須交由法官判定。曾有買賣物件在十年前發生自然死亡，因年邁獨居在家中陳屍2日，在買賣流程中，買方得知此事件要求解除契約，但賣方主張自然死亡不是凶宅不得解除。此類爭議物件，需要充分使買賣方了解凶宅定義，才能針對問題核心，圓滿解決雙方在意的問題、達成共識。

 

魏禮提醒，許多民眾購入凶宅後因氣憤或懷疑受騙而提起刑事詐欺告訴，或對仲介追究責任，但判決結果出爐前可能已超過民法規定的6個月期限，加上刑事判決或處分書結果可能會影響民事法院判斷，因此建議務必先把握民法時效期，即時向賣方主張解除契約或減少價金，再評估是否適合提起刑事告訴追究責任，避免民事、刑事兩頭皆落空。

 

另外由於請求權的時效是獨立的，若僅在時效內主張民法359條中解約之請求權而未主張減少價金之請求權，可能最後經過幾年訴訟後判決不得解約，此時減少價金之請求權亦已時效消滅。

 

除了上述在契約中可主張之請求權外，安心建經提醒，民眾亦可考慮在簽約時加註「排除凶宅條款」，例如約定：若房屋曾有凶殺或自殺致死之非自然死亡情況，賣方須無條件解約、返還價金於買方，絕無異議等字眼，以作為事後解約退款的保障。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／住展雜誌

近期房市堪稱淒風苦雨，六都的第一季交易量大跌，與前一年同一季相比，交易量大跌5、6成之多，房市買氣急凍，業者都說房市景氣已經壞到不能再壞，預計下半年開始將有大量中小型建商出局，一些盤不出去的建案，可能淪為爛尾樓。

於此同時，卻有一個建商異軍突出，不僅沒有中斷推案，還緊密持續推案，品嘉建設表示「每個建案推出後，一個月內即有售出可售戶數7、8成以上的佳績」，堪稱房市異數。

與大多數建商減量經營的策略不同，品嘉建設迄今仍是依原訂計劃，持續推案。品嘉建設創辦人胡偉良表示，他們在去年推出了2個建案，其中之一去年即已售出9成，今年5月也賣完了建案的最後一戶，完銷結案；另一個建案則僅剩下2戶樓中樓的大坪數產品。

另外，品嘉今年推出台北市的5個建案，已經推出的3個建案，也在短時間內幾近完銷；還有2個建案也預定在近2個月內推出銷售。

問到胡偉良，他們是怎麼做到的？

胡偉良說：因為「薄利多銷、物超所值」，他進一步解釋，同樣案的建築規格、地段、建材的建案，品嘉賣的更便宜；而同樣的價位，品嘉的建築規格、地段、建材更好。

胡偉良也提到，他認為好地段的好房子永遠是有需求的，只要品質好、價格合理，買方一定存在，因為這樣的房子具有稀缺性。

因此，品嘉一直堅持把品質跟售後服務做好，由於品嘉的建案都是採取一條龍的作業方式，從土地開發開始，到產品的定位、規劃，到銷售、營造施工、售後服務，全部由自己公司一手包辦，不假手他人，也因此除了發揮更大的企業綜效，還可以撙節開支，實踐他們「物超所值」的價值主張。

胡偉良說，就像打棒球，品嘉從危老改建的市場切入，並快速的取得這個市場的領導地位，之後，再進軍面積及範圍更大的都更市場，也因為先前打下取得百分之百住戶同意的誠信基礎，所以進入都更市場後，更是如魚得水，迅速的進一步拓展市場。目前品嘉就有3、4個改建案正在跑都更流程，還有5、6個改建案正在進行簽約中，胡偉良表示，他們目前手上已確認的建案已有好幾佰億的規模，現在在台北市的大部分行政區都已經可以看到品嘉的建案了。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市冷清，撿便宜的法拍市場也不熱絡！根據寬頻房訊統計，法拍建物量自2009年金融海嘯後爆出45,543件天量後，隨後連年下滑，2019年首度跌破萬件數量後，仍不斷下滑。寬頻房訊發言人徐華辰表示，「目前來說物件量仍在谷底，如果要說未來爆量的時機，有可能是在總統大選過後。」

徐華辰表示，過去法拍屋市場標脫行情約6~7折，但近年由於房價居高不下，不少人紛紛投入法拍市場想要撿便宜，投標人變多，法拍屋價格也水漲船高，導致目前平均標脫價經常在9折以上，「優質物件」更是搶手，也導致2021年、2022年物件量維持在6千餘件低點，今年1~7月則僅剩3千餘件，估計全年數量有可能再創低。

他進一步分析，目前整體房市買氣觀望濃厚，市場預估央行會持續升息，會有不少人撐不住，導致法拍屋數量攀升，事實上，現況是預售屋買氣下跌，而有可能變成法拍屋的中古屋、成屋買氣持平，談不上太好、也談不上太壞。

徐華辰說，其實目前法拍屋數量持平，主要與兩次政府針對疫情釋出的貸款寬限期有關，之前因疫情，政府已與銀行協調過一次，盼給予疫情受害戶寬限期，而今年即將到期時，又再次商量，寬限期再度延遲半年。

他指出，雖然部分房屋擁有者擁有了兩次寬限期展延機會，事實上，只要後續央行持續升息，待寬限期過後，很多房貸戶就會開始陸續撐不住，如果沒有其他變數的話，這些案件就會陸續釋出到法拍市場，估計總統大選後有可能達到頂峰。

不過，徐華辰也提醒，法拍屋如果真的爆量，也不見得是好事，因為到時候房市若冷淡，價格下修趨勢不明朗的情況下，亦有可能造成投標人興致缺缺，且升息後，投標人負擔也會相對提升，法拍市場前景變數多，目前仍不明朗。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國泰金發布7月份國民經濟信心調查，有關房屋交易方面，買房意願指數微降至-49.5、月減0.4，賣房意願指數則上升至-18.2、月增1.2，顯示在7月房地產新法上路後，買賣意願的變動方向分歧，國人更傾向出售房子。

展望今年景氣，根據調查，52%民眾預期經濟成長率在2%以上，另有88%民眾預期通膨高於2%。換句話說，民眾對經濟成長看法持平，而通膨預期仍續處在高點，皆維持與６月相同水準。

有關國際股市區間震盪，股市樂觀情緒小幅下降，但風險偏好連續兩個月上升，主要是調查期間特定產業題材持續發酵，投資人交易熱絡但轉趨謹慎，國際主要股市區間震盪。

調查顯示，民眾對物價上漲的「感受指數」，也已連續3個月下降，降幅比6月更多，此外民眾景氣展望樂觀指數表現持平，但大額消費意願增加，指數續成長來到11.3，創下19個月以來新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部最新統計，國人平均初婚年齡為31.7歲，男性為32.6歲、女性是30.7歲，再創歷年新高。與此同時，房價也不斷走揚，觀察聯徵中心的購屋貸款統計，10年來首購年紀也變晚了。2013年第一季申請房貸數量最多是30至35歲，今年則是35至45歲最多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價一路上漲固然會導致民眾購屋要多些時間存錢，但，最重要的還是購屋動機與需求什麼時候發生。剛性需求最常見就是因為新婚，需要買屋自住，晚婚也會成為購屋需求較晚發生，再加上養兒育女等開銷，首購買屋的年紀越來越晚。

根據聯徵中心資料顯示，今年第一季購屋申請貸款最多的是40至45歲，共7314件，購置總價約1271萬元的房屋；其次是35至40歲，共有7245件，購買總價約1204萬元；30至35歲則有6479件，購買總價1147萬元的房屋。

而在2013年，第一季申請房貸數量最多的是30至35歲，共9149件，購買總價729萬元的房屋；其次是35至40歲購買總價796萬元房屋；40至45歲則是購買總價877萬元房屋。現在與10年前相比，總價多出約400萬元。

曾敬德指出，光是多出的400萬元，首購可能就要多準備80萬的自備款，一般家庭就要多存好幾年，還要搭配30年期的房貸減壓，建議有需要購屋的民眾，未來可以申請政府的新青安政策房貸，享受政府給予的福利。

30至45歲族群10年購屋比較

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據世邦魏理仕研究部2023年7月21日統計，近幾個月來台北辦公室市場中A辦與B辦大樓租賃表現已出現分歧。2023年第二季台北主要商圈優質辦公室總淨去化量約-1,280坪，連續兩季寫下負值，主要係受到A辦市場拖累。台北A辦市場已連續三季見到總空置面積上升，加上年初位於信義計畫區的富邦人壽A25大樓完工釋出，導致第二季A辦平均空置率走高至8.2％，連帶使租金成長速度趨緩。

相較之下，台北市中心B辦租賃需求愈趨穩定，過去三季以來B辦淨去化量維持正數，擺脫新冠疫情期間去化水準起伏不定的陰霾。隨著中小型空置單位陸續去化，2023年第二季B辦平均空置率下探至2.9％，為2000年網路泡沫化以來最佳表現，多棟大樓的最新成交租金創下自身最高紀錄，帶動B辦平均租金升至新台幣1,883元/坪，較2022年同期溫和增加1％。



世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示：「當前不少A辦租戶基於預算考量而暫緩辦公室搬遷計畫，年初以來亦見到部分外商於續約協商過程中，提出縮減承租面積的要求，反映A辦市場租賃氣氛趨於保守。反觀B辦市場，在租金水準相對平實、漲幅較為和緩的特性下，國內外中小型企業租賃動能維持不墜，過去幾個月陸續有租戶由非核心區域遷至市中心主要商圈內的B辦大樓，且近期B辦租戶對於擴充辦公空間的態度亦較為積極。」



由於近年新完工B辦大樓匱乏，加以B辦租賃需求逐漸回溫，對比2022年第一季僅55％的B辦大樓達到滿租狀態，2023年第二季B辦滿租比例已攀升至82％，顯示目前B辦市場上可供租戶選擇的單位相當有限。另一方面，目前台北市主要商圈內約半數的B辦屋齡已達三十年以上，特定老舊大樓的房東因而選擇透過都市更新或危老重建的方式，除可獲取額外容積獎勵，亦能藉由產品重新定位，使資產價值最大化。當未來有越來越多老舊B辦進入改建階段後，可預見市中心B辦供給愈形吃緊，若再考量部分B辦將重建為頂級A辦，甚或規劃為豪宅與飯店，未來數年內坐落地點佳、租金平易近人的B辦大樓將備受中小企業青睞。



世邦魏理仕研究部主管李嘉玶認為，短期內外商租賃動能仍顯不足，主要商圈A辦平均空置率將於2023年底上升至逾11％，部分A辦房東態度將出現軟化，而B辦空置率可望維持低檔，故B辦房東在租約談判上較佔有優勢。據統計，未來五年台北市中心A辦新供給陸續出籠，合計總出租樓地板面積將達23.5萬坪，世邦魏理仕研究部預測A辦平均空置率最遲將於2027年攀升至20％以上，同時間B辦空置率將持續降至歷史新低。



從長期來看，新完工A辦挾著新穎設計、先進設備等優勢，將吸引部分B辦大樓租戶遷入。世邦魏理仕估價及諮詢部副董事張維升指出，「針對目前租金效益較差、閒置空間難以去化的老舊B辦，若房東有意走向重建之路，建議可將綠建築、智慧建築等容積獎勵項目、以及尖端租戶在意的ESG議題一併納入評估，而如以改建為新A辦大樓作為未來定位，將不可輕忽接下來五年台北市中心及南港地區內大量新供給所帶來的龐大競爭壓力，更應專注於未來產品定位貼合市場需求。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部於日前公布2021年綜所稅統計專冊，竹科新貴匯聚的新竹市東區關新里綜合所得中位數逼近300萬元，再度蟬聯全國最有錢的里，顯見均富程度高，前三名至前十名也全數由新竹縣市包辦。觀察十大「最富里」房市交易熱絡，房屋交易量占全新竹縣市的26.3％，將近3成。

十大「最富里」所在重劃區預售屋交易占全縣市近五成！



根據財政部公布「2021年度綜合所得稅申報初步核定統計專冊」，全國「最富里」依然由新竹市東區關新里綜合所得總額中位數292.8萬元拿下，傲視全國：其次則是同樣在東區的龍山里，綜合所得總額中位數210.5萬元，而新竹縣竹北市東平里則以207.9萬元位居第三，前三名綜合所得中位數均突破200萬元大關。



永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，高收入族群的聚集，也帶動在地房市熱絡。觀察十大「最富里」所在重劃區或是生活圈的預售屋交易量，竟佔據全新竹縣市的49.6％，直逼五成；中古屋交易也高達19.7％，上看二成。



陳金萍補充，十大「最富里」全數落在新竹縣市，均位於新竹市東區與新竹縣竹北區，受惠於竹科效應下，近年半導體產業發展蓬勃，各企業都卯足全力招聘新血，就業人口逐年增加，高薪、高消費力的竹科新貴也推升當地購屋置產需求，觀察這些里所在位置也正是熱門重劃區或是生活圈，包括關埔重劃區、竹北高鐵特區、縣治二期、三期重劃區以及台科大重劃區等。



與有錢人當鄰居！這裡3字頭房價CP值最高



想跟有錢人當鄰居，哪裡CP值最高？陳金萍指出，綜觀十大「富人里」坐落的重劃區或生活圈可以發現，位於新竹市東區的北新竹火車站生活圈唯一「3字頭」房價最為吸睛，相較於其他重劃區的成屋都要「4字頭」以上，相對親民又實惠。陳金萍說明，北新竹火車站生活圈鄰近「竹科X」，未來將結合台肥科商園區、藝文高地，串聯成36公頃「竹科X」科技廊帶，而台肥園區內首棟完工的商辦大樓「TFC ONE」已有艾思摩爾、英特爾等世界知名大廠進駐，產業聚集效應強，也帶動周邊房市交易熱絡，近一年成屋交易111件。



至於預售屋交易部分。陳金萍表示，不論是東區的關埔重劃區或是竹北高鐵特區、縣治二、三期重劃區等，近一年預售屋住宅單價均已「坐5奔6」甚至是「坐6奔7」，其中以竹北高鐵特區房價最高，因擁有高鐵站前交通優勢，加上科技總部、大型開發案陸續展開，讓竹北高鐵特區房市後市可期，近一年預售屋交易量602件，交易熱絡，住宅單價67.2萬元，其中，預售案「惠宇謙恆」、「寶佳奇磊」與「豐邑之森」，目前成交價均已站穩7字頭，直追新北市蛋黃區。

台北市不僅買房不易，買個車位也需準備大筆資金，依據台北市地政局近期公布價格統計資料，台北市2022年坡道平面車位平均一個要價258萬元，機械車位平均一個163萬元，9年來價格分別成長16.2％、16.4％，比較各行政區車位價格，大安區一個坡平車位要322萬元，可以在基隆市買一戶3房公寓。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，台北市房價高，車位價格也跟著水漲船高，且台北市地狹人稠，車位一直有高度需求，故無論坡平或是機械車位價格都穩定走揚。

機械、平面漲幅相當，注意隱藏成本



綜觀台北市各行政的車位價格，最高價為大安區，坡平車位平均322萬元、機械車位平均194萬元，也是各行政區中，唯一坡平車位均價已經破3百萬的行政區，車位第二高的信義區，其坡平車位平均要價291萬元，也逼近3百萬大關，台北市12個行政區中車位最便宜的是文山區，坡平車位194萬等同於大安區的機械車位，而文山區的機械車位均價126萬，比大安區的機械車位低35.1％。



郎美囡表示，車位雖然著重市場供需，但價格仍會反應區段房價，區域房價高者，通常車位價格也高，台北市大安區、信義區豪宅林立，故車位的均價拉高許多，根據台北市地政局統計資料，坡平車位的價格漲幅與機械車位相當，顯示坡平車位雖然沒有車輛限高問題，停車、出車又便利，但保值性等同於機械車位，不過機械車位的機械零件難免有損耗，維護成本比平面高，然而台北市許多社區基地偏小，僅能規劃機械車位，甚至許多老社區、公寓沒有車位，需求量大的前提下，機械車位價格也一路走揚。



車位出租有訣竅，社區規則應釐清



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨提醒，車位依據產權屬性不同，分有法定車位、增設車位及獎勵增設車位，而大部分的車位是法定車位，僅能出售給該社區的區分所有權人，不能單獨移轉，不過在周圍老舊社區、公寓多的區域，車位出租能有不錯的租金收益，但也提醒，有些社區有規約車位不得出租給非住戶，故買車位有考慮日後出租者，對於社區規定務必事先了解。

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台北市地政局以2022年實價登錄資料為基礎，並與歷年資料進行比較，分兩大主軸進行大數據分析，2022年買賣交易量減少12.78%，租賃增加21.04%，而預售屋交易也減少29.73%。

資料顯示，2022年住宅交易量減少8.73%，較2021年交易總額減少8.97%，2022年全市住宅平均交易總價為2663萬元，則較2021年下跌3.44%，但住宅平均單價73.9萬元，較2021年上漲4.97%，創下2013年以來新高。

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至於台北市全市買賣案件交易量，2022年交易件數21,042件，較2021年減少12.78%。租賃案件申報交易量，2022年交易件數9,543件，較2021年增加21.04%；預售屋案件申報交易量，2021年因申報制度改變，致申報件數大幅增加，2022年轉為下跌，交易件數3,451件。

依照之前統計資料，台北市房地買賣交易量最高為2013年29,159件，最低為2016年15,002件。2022年交易件數17,322件，較2021年減少15.99%。

房地買賣交易總額最高也是在2013年7,467億元，最低在2016年3,868億元。而2022年交易總額4,730億元，也較前一年減少16.86%。

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高雄受惠台積電等利多消息，今年農曆年後曾短暫出現看房人潮，但下半年市況翻轉，還出現所謂的「問問哥」現象，客戶預約看房事後反悔變多，對此專家坦言，觀察房仲據點以及接待中心，來客數比2年前幾乎腰斬，高雄房市儼然邁入盤整觀望期。

台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，觀察房仲據點以及接待中心，不少來客量都有減少，情況從今年7月後開始加劇，主要受到政策打房影響，《平均地權條例》子法上路讓購屋族轉趨觀望，「很多原本預約看房的客戶，乾脆取消或直接失聯，類似現象今年特別多，下半年買氣確實變得比較冷清。」

陳揚智告訴EBC地產王，高雄房市期盼台積電設廠，例如2020年曾經掀起一股搶房朝，當時一堆人搶先卡位置產，還有台北客專門南下掃房，楠梓區幾乎一房難求，反觀現在受到打炒房影響，加上台積電高雄廠始終沒有定案，「就像狼來了一樣，高雄人從期待到無感，利多沒來還一直打房，購屋意願減少自然催生所謂的問問哥，來客量保守估計只剩前年的一半。」

展望高雄房市，他認為不用太悲觀，理由是如今邁入盤整觀望，但隨著選舉走向白熱化，預期今年11、12月就可能迎來一波交易潮，「屆時選舉結果差不多已能預測，國人的焦點逐漸拉回經濟面，加上政府不太會再拋出房市政策，一旦認清房價很難下修的事實，剛需買盤就會逐漸回籠，買氣就有機會復甦。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】