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[NOWnews今日新聞]行政院會通過「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，貸款年限從30年延長至40年，寬限期從3年延長到5年，貸款利率加碼補貼至1.5碼，青安房貸利率下殺到1.775%，期限3年。只是，這真的有助年輕人買房嗎？政大地政系退休教授學者張金鶚今（13）日接受《NOWnews今日新聞》採訪表示，房價這麼高，「現在政府是要撐房價？還是要幫年輕人？還是幫建商？」，政府應先搞好租屋市場，不要本末倒置，如果大家租屋情況很好，暫時就不用買房，房價就會降下來，那時再去買房不是更好。

張金鶚認為，現在房價這麼高，建議年輕人暫時先不要買房，相對在高房價之下，租屋反而更重要，政府應該先把租房市場搞好，「不要本末倒置」，政府資源應該放在租房市場上，如果大家租屋情況都很好，就暫時不會想買房子，房價就會降下來，到時再去買房不是更好。

他表示，現在政府大撒幣看起來是幫助年輕人買房，但某程度也是幫建商的忙。即便房貸年限拉長至40年，但他說，房貸時間拉這麼長，那要付到天荒地老，而且40年變數還很多，利率不可能都不動，也有可能再提高。

張金鶚覺得現在政府就是為了選舉在大撒幣，政府應該把資源放在租房上，那才是對的。當然，年輕人不是不要買房，畢竟住也很重要，只是，現在根本問題是在高房價，高房價不解決，就想用優惠房貸或是青安房貸利息補貼等，看起來好像是幫助年輕人買房，要幫助年輕人就要把房價弄下來，這才是真正幫助年輕人，政府現在有點矛循，要打炒房又提供買房誘因，又要撐房。

因此，張金鶚仍不建議年輕人現在買房，現在房價高，整個大環境情況也不是那麼好，利率也可能再提高，政府還是應先把租房市場處理好，政府現在有點本末倒置。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊接受《NOWnews今日新聞》採訪也認為，青安貸款補貼降息方案對買房意願沒什麼影響，大家不會因補貼利息1碼就去買房，邊際效果太低，若補貼4碼甚至更多還有可能，現在才只有1碼，而且只補貼3年，這只是讓民眾看起來政府還是有在照顧你們，但不會因這個補貼就去買房。

同樣，他也提醒，不要衝著補貼這1碼0.25%，就衝動去買房，當心省了利息賠了房子價差，現在房價這麼高，若為了省那一點利息，就衝動去買房，結果賠了以後房價。

至於政府推出囤房稅2.0版，囤房者是否會將成本轉嫁到租金上，張金鶚覺得不太容易，應該不至於，相較稅率，稅基更重要，整個稅基不動，基本上就沒有什麼意思，打房效果不大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

配合中央推動國有土地資產活化，「台南北區九六新村都市更新計畫」10日核定實施。台南市長黃偉哲指出，市府將透過後續招商有效促進閒置土地活化利用，提昇都市環境品質並落實居住正義。

台南市都發局長徐中強表示，九六新村都市更新計畫基地鄰接和緯路一段、鄰近延平國中等各級學校，交通便捷、區位良好，都更地區面積約為4.82公頃，其中劃定約1.92公頃的住宅區更新單元優先辦理都市更新招商作業。另也規範未來實施者優先捐贈公益設施及都市更新基金，以利開闢約250戶台南公宅、道路、公園兼兒童遊樂場及停車場用地等公共設施。

市府表示，將透過都市更新計畫作為上位指導規範，並藉由後續實施都市更新加速地區發展，同時積極透過都更容積獎勵取得台南公宅方式，增加公宅供給，以期達到穩定住宅市場供需平衡與安定民眾居住權益。

▲東港房價年漲幅高達29%，甚至有新成屋的成交單價站上了3字頭。（東森房屋提供）

屏東東港盛產黑鮪魚，又是前往離島小琉球的必經之地，每逢假日觀光人潮絡繹不絕，在後疫情時代，愈來愈多的民眾和建商開始把目光投向宜居慢活的東港，同步帶動東港房市交易量能的升溫。

實價登錄揭露，扣今年前5月東港的平均房價約為每坪14.7萬元，與去年同期的每坪11.4萬元相比，房價年漲幅高達29%、近3成，甚至還有新成屋的成交單價站上了3字頭，刷新歷史新紀錄。

今年整體房市趨冷，但東港卻能逆勢開出紅盤，東森房屋東港加盟店協理郭懷志表示，與前兩年相比，近期東港的交易量確實有小幅下滑的跡象，但在自住買盤、新案帶動和建設話題等三個方面的加持下，東港的房價仍相當有撐。

近幾年東港的買盤大多為自住客，投資客的量體相對較少，但在通膨、萬物皆漲、缺工少料的背景下，目前東港新案開價基本都在每坪18~23萬元上下，由於中古屋的定價通常會參考周邊新建案，中古屋的價格當然緊隨其後。

此外，東港的建設題材很豐沛，高雄捷運小港東港線、藍色經濟整合示範計劃等項目規劃都為東港房市增添了不少話題性，如果上述建設項目均能落實，相信東港房價也會繼續穩步攀升。

郭懷志指出，近期受升息影響，購屋民眾在出價時會更加保守，目前東港以屋齡25~30年、總價350~450萬的3房產品詢問度最高，買方多為有預算考量的小資族、首購族。另外，最近兩年東港的建地交易也相當熱絡，許多購屋民眾也會選擇購買小塊建地來自地自建，價格比直接購買新建案更加實惠，自己蓋房子也能根據實際需求去設計。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，雖然自地自建具有價格實惠、自由度高等優點，但同時也要留意流程手續、時間成本、貸款成數、產權是否完整等方面的問題，建議購屋民眾最好還是要在專業、在地的房仲業者的協助下，挑選最具購買潛力的標的。

囤房稅2.0會增加房東稅負嗎？財政部日前指出，「房屋所有人出租房屋且申報所得達租金標準，可適用1.5％至2.4％較低稅率，稅負不增反減。」

財政部說明，囤房稅2.0方案針對房屋所有人的非自住住家用房屋進行「全國歸戶」，要求地方政府必須在2％至4.8％範圍內按戶數訂定差別稅率，且採「全數累進」，但如果屋主將住家用房屋釋出至租賃市場，且申報租賃所得達租金標準，可適用較低的1.5％至2.4％稅率。

財政部進一步指出，與2.0方案一般非自住房屋適用稅率2％至4.8％相較，不僅最低稅率少0.5％，最高稅率更少2.4％，也比現行最高稅率3.6％少1.2％，希望透過稅率差距，鼓勵多屋族將空置或作低度使用的房屋釋出，提供出租使用，出租房屋稅負不但沒有增加反而降低。

此外，2.0方案仍維持公益出租人及社會住宅優惠稅率1.2％，多屋族如將房屋提供作社會住宅或公益出租使用，稅負將更為減輕。財政部希望透過出租適用較輕房屋稅稅率的設計，增加住家用房屋租賃市場的供給量，以平穩租金。

財政部：6萬戶房屋可望進入租屋市場

財政部說明，目前全國非自住住家用房屋約60萬戶，按內政部統計全國低度使用（用電）住宅之比率（約1成）推估，約有6萬戶潛在空置或做低度使用的房屋，可釋出至租屋市場。

以房屋現值100萬元的住家用房屋為例，在2.0方案下，如果出租且申報租賃所得達租金標準，房屋稅最高稅率為2.4％，較現制最高稅率3.6％或該方案最高稅率4.8％，至少可減輕1.2萬元至2.4萬元。

另依《房屋稅條例》第5條規定，現行供營業或自由職業事務所等使用者，授權地方政府於3％至5％稅率範圍自行訂定徵收率，目前已可就營利事業持有非住家用房屋，按較高稅率課徵房屋稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲專家認為，新青安優惠房貸，對房市有好有壞。（資料照）

一、房價高檔推動時點不宜，銀行風險增加：

房價低檔時任何融資放寬，銀行體系風險有限，反之，房價高檔時，銀行授信風險增加，只要房市下跌15%，不良債權就會增加，雖然目前情況不至於，但在此時放寬首購融資條件，雖可協助年輕人成家，但也要兼顧市場風險控管。

二、實質補貼金額其實有限：

以40年期、1千萬房貸、無寬限期為例，補貼1碼，每月平均負擔本息由30,414元可降為29,112元，月省1,302元，一年約省掉15,624元，實質補貼其實有限，真正要有感，應該補貼兩碼以上，對上班族實質幫助較大。

三、年輕人容易陷入「買得起，卻付不起」的困境：

由於房貸年限由30年拉長至40年，且寛限期由3年拉長到5年，前5年1千萬貸款只要月繳14,792元，很容易吸引年輕人入手，但5年後每月就須繳本息31,983元房貸，負擔立即拉高一倍之多，年輕人若未能量力而為，很容易導致陷入「買得起，卻付不起」的困境。

四、選前提案令人質疑有政策買票之嫌：

執政黨總統候選人賴清德7天前才提出3大居住對策，其中之一就是青安房貸再加碼補貼1碼，行政院立即呼應賴總統候選人主張，提出一模一樣的的政策版本，執政黨在選前提案呼應自家候選人主張，顯然令人質疑有「政策買票」之嫌。

李同榮指出，陳水扁政府曾以房貸利息補貼拯救低迷房市，而今房市高檔，反徒增房市若下挫時所增加的授信風險，其政策主要目的，不是救房市，應該就是為拯救大量流失的年輕人選票，並企圖化解年輕首購族對高房價的不滿民怨，雖然此項補貼政策對年輕首購族略有幫助，但不免令人質疑「政策買票」的意涵非常明顯。

財政部指出，為擴大減輕無自有住宅家庭購屋負擔，規劃推出新青安貸款方案，由四大面向精進青安貸款政策，包括最高貸款額度自現行800萬元提高至1,000萬元、貸款年限自30年延長至40年，寬限期自3年延長至5年。此外，貸款利率補貼1.5碼，現行公股銀行已自行吸收減收半碼，再由政府補貼1碼，一段式青安房貸利率降低到1.775％。

財政部表示，精進方案預計8月1日起實施，利息補貼為期3年，至2026年7月31日止，新增補貼1碼所需經費由內政部住宅基金支應；青安貸款實施期程及原公股銀行減收半碼優惠同步延長，屆期再視辦理情形滾動檢討。

財政部表示，青安貸款由8家公股銀行以自有資金辦理以來，成效良好，至今年6月底止，已協助超過34萬戶無自有住宅家庭購屋，核貸金額達1.43兆餘元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部12日發布2023年第1季全國與6都房價負擔能力指標，其中台北市房貸負擔率較上季減輕1.56％，已連續兩季下降；至於全國房貸負擔率為41.19％，較上季上升0.94％，較去年同期上升2.84％，變動幅度趨於穩定，房價負擔能力維持「偏低」等級。

內政部表示，全國中位數住宅價格較上季上升2.12％，使負擔率增加0.85％，且受到五大銀行購屋貸款利率於3月升至1.985％的影響，支付房貸金額增加，使負擔率增加0.48％，但因中位數家戶可支配所得同時上升0.99％，使負擔率減少0.39％，綜合以上結果，全國房貸負擔率季增0.94％的主要原因為中位數住宅價格及購屋貸款利率上升所導致。

房貸負擔率 雙北仍「過低」

至於6都房貸負擔率，台北市房貸負擔率為64.5％，已連續兩季下降，較上季減輕1.56％，新北市房貸負擔率為54.13％，較上季上升1.03％，均為房價負擔能力「過低」等級；台中市為48.08％，較上季上升1.55％，為房價負擔能力「偏低」等級；台南市、高雄市及桃園市則分別為39.96％、38.83％及33.88％，較上季分別上升0.74％、0.07％及1.07％，均為房價負擔能力「略低」等級。嘉義縣、嘉義市、屏東縣及基隆市為「可合理負擔」等級，其他縣市為「略低」等級。

財政部公布2021年綜所稅申報資料統計，高雄10大最富里年平均所得均超過新台幣百萬元。房仲業者表示，高雄最富里建隆里、亞軍苓洲里皆屬於「亞灣區」範圍，里內均有建商搶蓋指標豪宅。

亞灣區全稱為亞洲新灣區，規劃源自於高雄多功能經貿園區特定區，範圍包含高雄市前鎮區、苓雅區、鹽埕區、鼓山區。

台灣房屋引用財政部資料指出，2021年高雄最富里前鎮區建隆里平均所得從新台幣159.5萬元攀升至177.1萬元，擠下冠軍新興區的榮治里，榮登2021年高雄最富里；而亞軍由苓雅區的苓洲里以平均所得175.6萬元拿下，冠亞軍均在亞洲新灣區的範圍內。至於2020年的冠軍榮治里則以164.4萬元退居第3，另外包括市政中心、愛河特區、美術館特區均有最富里上榜。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉宜昀透過新聞稿表示，高雄最富里建隆里及亞軍苓洲里皆屬於亞灣區範疇，里內均有指標豪宅撐場。

台灣房屋集團統計，高雄平均所得超過百萬元以上共有28個里，分布在8個行政區，其中擁有最多百萬所得里的行政區，苓雅區擁有12個里居全市之冠，其次為新興區5個里，鼓山區及前金區則各有3個里，平均所得均超過百萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，觀察高雄10大最富里及擁有最多百萬里的行政區，多分布在南高雄，尤以苓雅區、新興區、前金區最多，雖然目前高雄發展重心移往北高雄，不過南高雄可是有不少隱藏版有錢人，主要因前金、新興等區為早期商業發展核心重鎮，聚集不少高端客群落腳，大地主也不少。

至於苓雅區，則為市政文教中心，像是文化中心、市府生活圈等，住戶薪資水準與房價水準都較高，而該區生活機能成熟，建商推案不斷，高總價住宅林立，磁吸外來高端人口持續移入，也讓平均所得維持一定實力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]政府推出新的青安優惠政策性房貸，加上原本公股行庫的補貼半碼，總計利息補貼1.5碼，補貼後利率1.775%，應是市面上最有競爭力的房貸，3年每戶最高可節省利息11.25萬元，比公教房貸還划算，對於想要買房的購屋人，幾乎就是首選方案，不過雖然3年利息可省11.25萬元，但不至於刺激民眾因而趕快去購屋，但對於還在市場上的首購族，可以說是一個德政。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去很少看到房貸比公教還優惠的方案，因此青安的政策房貸勢必成為當前首購最熱門最優惠的方案，尤其當前房市投資退場與自用當道，投資少了首購的比例自然拉高，不過高房價對於許多人，第一桶金還是難以跨越的門檻，因此預期青安的3年補貼方案，不至於讓市場增加更多首購需求出現。

政策重點包括有，利息補貼1.5碼，補貼後利率1.775%，每戶最高節省利息支出11.25萬元，並且提高貸款額度到最高1000萬元，符合當前房市成交現況，並延長貸款年限及寬限期可提供民眾多重選擇，擴大協助減輕無自有住宅家庭購屋安居，落實居住正義。

曾敬德指出，該政策的利率補貼並非一次補3、40年，而是3年的有期限的補貼方案，之後可能還需要重新檢討，不過首購民眾還是可以優先申請，等到補貼時間過後，再看看市場上有沒有條件不錯的方案可以轉貸。

民眾未來購屋時可以多考慮一些政策房貸，或者也可將公股行庫的房貸方案也納入考慮，現在有些房貸的減碼補貼方案，不是公股行庫響應，就是由政府編列預算補貼政策性房貸，反觀一般民間銀行的一般房貸，有時候反而沒辦法享受到政府的所有美意。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據市調機構統計，今年第 2 季受住宅新案助攻，全台新建案總銷為 5323.8 億元，季減 9%，年增 26%，寫下近 3 年同期新高，不只如此，個案數、戶數也較上季成長 2-3 成。至於房價依舊漲多跌少，目前全台新案平均每坪開價為 52.3 萬，季增 4%，成交均價每坪 48.6 萬元。

房產市調機構估計，全台 2023 全年推案量約落在 1.6~1.8 兆元間，較去年近 2 兆元呈現一定程度的回檔。

數字科技 (5287-TW) 旗下 591 新建案分析，2023 年第二季推案水位回升主要是受惠第 1 季延推案進場，加上後續市場變數多，建商紛紛搶在第二季公開，進而帶動住宅市場回溫，部分區域如新北三重更有醞釀已久的指標案進場。不過整體來說，因下半年還有選舉、囤房稅 2.0 等議題攪局，買氣無法反映在建案去化速度上，也讓多數建商呈現保守姿態，估計 2023 全年推案量約落在 1.6-1.8 兆元間，較去年近 2 兆元呈現一定程度的回檔。

就台北市而言，2023 年第二季進場個數僅 26 件，又適逢景氣前景未明且區內多為高總價、高單價產品，使資產族出手意願降低，導致置產及投資型產品銷況備受衝擊，目前北市轉為個案表現，以「總價低、坪數小、夠稀有」的自住產品較能突圍，像位於大安區的「品嘉敦品藏」，就因戶數少，加上總價相對低及周遭多為無電梯產品，3 個月便傳出完銷捷報。

新北市一掃上季陰霾，本季不僅在指標案挹注下價量齊揚，包括板橋、三重、土城及林口等推案熱區均湧現逾 100 億元案量，銷況也在新法上路前催出一波買氣，尤其捷運周邊的自住、置產型產品銷售表現不俗。

桃園這波回穩，推案主力仍為青埔、中路及小檜溪等重劃區，買氣方面則受新北、新竹的高房價擠壓有所提升，但因區內不少建案已接近完工，在自備款壓力及價格認知落差下買方猶豫期拉長，因此現階段有不少案場紛紛端出低首付、低自備等促銷方案吸引買方上門。

市調機構指出，新竹縣市則呈現一冷一熱，像新竹縣高價區塊竹北市，便苦於高房價影響導致建案銷況緩慢，建商推案意願因而相當薄弱；反觀新竹市在指標案及舊市區都更、危老案支撐下量能不墜，但因近期新案普遍以大坪數產品且建商讓利有限，買方有出現轉往總價較低的 2 房產品跡象。

至於台中市在 2023 年第二季市況雖然止跌回升，不僅個案數激增 2~3 成，量能也重返千億大關，但如北屯、西屯及南屯等區因房價轉入高原期，像西屯區目前小宅建案每坪開價均已站穩 6 字頭，水湳特區均價更是一路衝高至 8、9 字頭，造成自住客追價力道明顯弱化，買氣復甦空間有限。

調查顯示，南二都方面，台南第 2 季繳出個案數季增 2 成、年增 4 成的好表現，不過前季適逢 329 檔期推案爆發墊高基期，故總銷、戶數及房價較上季縮水，加上目前台南因供給急遽升高，部分地區逐漸浮現賣壓疑慮，整體市況起伏不定。至於高雄在歷經上季沉寂後，這次包括三民、小港、仁武在內等地均有不少新案公開，也助攻高雄價量表現亮眼；但總體來說，建案在大環境影響下去化緩慢，反倒是地上權案憑藉較為親民的總價，衝出不錯銷況。