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市場出現第二套房貸恐影響換屋等聲音，央行基於保障自用的態度不變，有條件放寬部分規定，對於特定地區的第2戶購屋貸款，需要與承貸的金融機構切結，包括第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，並且清償債務與塗銷第一套房貸的抵押權，就可以不受央行貸款上限7成之規定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前實務上碰到因為央行第二套管制上限，而影響到買賣交易的比例仍低，主要客戶大概也知道第二套房貸通常條件都不會太好，但的確少部分或者有打算換屋的人，會因此而受到影響，央行此次針對換屋自用客釋出善意，只要和銀行切結，並在1年內將第一套房屋出售並清償債務完成塗銷，就可以不受貸款成數7成上限管制，也可解讀央行還是針對非自用進行成數管控，並非針對自用出手。



央行明確規範，特定地區的第二套房貸，若切結約定下列事項，可以不受貸款成數上限7成之規定，包括：



(一)借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。



(二)借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高房價讓人民受不了，政府連續出招，從稅率一一下手。繼房地合一實價課稅1.0與2.0實施後，個人或法人之房屋處分利得稅負均已大幅提升，政院擬再推修正之囤房稅2.0。KPMG安侯建業聯合會計師提醒，過去高資產擁有者可能會考慮由公司法人購置房屋易於未來傳承調整，而自平均地權條例實施並限制私法人+提高囤房稅，讓持有多戶房屋的高資產持有者之房屋持有成本大幅增加，想要買房傳產的高資產者，未來需要思考五大面向。

為落實居住正義，行政院會日前通過財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案，全台持有4戶以上住宅者，非自用部分將被課徵2%至4.8%的囤房稅，條例修正後將最快於2024年7月上路，根報導估計全台將有36萬戶負擔增加。

目前房屋稅稅率是針對住家用房屋區分為「自住」及「非自住」，其中「自住」上限為 3 戶、稅率為 1.2%，第 4 戶則一律被視為「非自住」，目前各縣市稅率落在 1.5% 到 3.6% 區間，並由地方政府自行決定是否採差別稅率。目前全台包括台北市、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣、宜蘭縣、連江縣等 10 個縣市已有囤房稅，意即名下持有房屋超過 3 戶以上，第 4 戶的房屋稅率將落在 1.5% 到 3.6%，稅率明顯高於自住的1.2%。

因現行囤房稅是由地方政府自行決定是否採行，且3戶的認定也僅限於各縣市所持有戶數計算，本次行政院拍板「房屋稅差別稅率2.0方案」；3戶的認定將改採「全國歸戶」計算，另外為強化差別稅率效果，將把非自住住家用稅率1.5%到3.6%之間，調升至2%到4.8%之間，稅率「地板和天花板」一併調升。

此次財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案改採全國總歸戶並提高稅率，KPMG安侯建業聯合會計師事務所執業會計師洪銘鴻觀察，以現行財政部財稅資料庫的能力，房屋稅要改採「全國歸戶」並不是太大的問題，但因房屋稅為地方稅，有關非自住住家用最高稅率將由各縣市自行訂定後落實。且未來各縣市間相關稽徵系統之統合，更會是落實居住正義的關鍵。

自從房地合一實價課稅1.0與2.0實施後，個人或法人之房屋處分利得稅負均已大幅提升，目前修正之囤房稅2.0則讓持有多戶房屋的高資產持有者之房屋持有成本大幅增加。KPMG安侯建業聯合會計師事務所協理陳信賢提醒，過去高資產擁有者可能會考慮由公司法人購置房屋易於未來傳承調整，而自平均地權條例實施並限制法人購置住宅後，未來雖不易再由法人持有房屋，惟目前已由法人持有多戶房屋之法人而言，囤房稅2.0勢將增加其持有成本。

會計師洪銘鴻提醒，在有土斯有財的傳統觀念下，購置不動產供家人自住或作為財富傳承估計仍是常見的傳承樣態，而一、購置不動產除涉及購屋目的為自住或投資；二、預計持有時間；三、資金來源為境內或境外或四、未來處分方式外，五、未來的傳承對象與方式，亦須於購置時一併思考，方能面對未來環境變化或稅制變革而游刃有餘。

最後，KPMG認為，房屋稅並非不能轉嫁予承租方，因此可預期未來囤房稅2.0一旦實施後，出租方恐將此租稅成本轉嫁予承租方，租屋市場恐將因此面臨挑戰，最後卻由原已無購屋資本的承租方實質承受囤房稅2.0之租稅負擔，此點可能亦需一併考慮其後續影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府近來打炒房動作頻仍，包括推出「平均地權條例」修法、囤房稅2.0等方案。戴德梁行董事總經理顏炳立直言，政府在房地產市場管控是全面性的，尤其「平均地權條例」更撒下天羅地網，將炒作空間與獲利全面防堵起來，讓你不能短線操作。

顏炳立強調，政府打炒房是要讓房市沒有量然後冷掉，讓房市「很難翻身，但也不會死掉」，Ｍ量縮後價就會緩跌，雖然下跌還不會那麼明顯，但這是時間問題。

他強調雖有人認為政府打炒房政策是無效的，「這種說法聽聽就好」，其實打炒房的藥效需要一點時間發生。

財信傳媒董事長謝金河在7/9播出的《數字台灣》節目中，邀請戴德梁行董事總經理顏炳立、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰，就「平均地權條例實施後，房價下修有空間」等主題，探討房地產市場走向。

▲戴德梁行董事總經理顏炳立、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰在《數字台灣》節目上分享對房地產的看法。畫面擷取自《數字台灣》

政府打炒房全面管控　「平均地權條例」布下天羅地網

對於政府近期推出多項打炒房措施，包括央行祭出升息、選擇性信用管制，或推動「平均地權條例」修法、囤房稅2.0方案等。顏炳立表示政府對房市的管控能力比過去強很多，現在更是全面性的管控，

顏炳立表示，例如「平均地權條例」修法就是撒下天羅地網，可能會產生的效果，是將炒作與獲利空間全部防堵起來，讓你不能短線操作，但大家可看得出政府打炒房的痕跡，但他並沒有要掐死房市，而是讓房市沒有量而冷卻下來。

打炒房無效說聽聽就好　房市「量縮、價緩跌」只是時間問題

顏炳立說，政府打炒房措施如今讓現金流斷掉，之後就會「量縮、價緩跌」，買氣變弱。

他表示今年初第1季量縮非常厲害，價格還沒下來，是因為大家口袋還有錢還能撐，但量縮價格就一定會跌，只是還不會這麼明顯，畢竟整個市場需求有限，供給量大增後，價格下跌只是時間的問題。

顏炳立對於有論者質疑政府打炒房政策無效，他直言「聽聽就好」，他研判打炒房政策的藥效在慢慢發生，這需要一點時間，尤其是因為目前利率仍處於低檔，打炒房政策的效果不會那麼快反應。

談到台灣的房地產後勢，顏炳立表示目前的狀況是「政策不改、投資不入」，因為政府希望透過稅制讓房市仍有獲利，但不會再像以前一樣一、兩年就漲40%、50%，而是讓你持有10年，平均每年獲利10%即可。

顏炳立強調，政府打炒房政策出來後，會讓房地產「很難翻身，但也不會死掉」，政府就是要讓房市軟著陸，希望讓房市交易量，能萎縮到剩下正常的自用「剛性需求」成交量，因此目前房市只剩成本的增加可作為推升價格的理由。

顏炳立：蛋白區單價、總價均高　已無炒作空間

對於有論者主張蛋白區的房價仍有撐，顏炳立直言這是他們在玩的「術法」。他解釋，假設以前蛋白區800萬元可買50坪，現在是放大到1000萬元只能買30坪，總價、單價都大幅成長，現在是蛋白區新成屋總價2000、3000萬元掛在那邊，挑戰到蛋黃區中古屋的價格，「這樣一定會出問題」。

顏炳立坦言，若有人主張蛋白區單價、總價低，因此還有價格上漲的潛力，這類說法也是「聽聽就好」，畢竟蛋白區主要的需求者是年輕人，有錢人不會去投資，如今政府的政策下來後，只剩有剛性需求的人再買，加上稅制的限制，讓蛋白區沒了炒作空間。

莊孟翰：平均地權條例五重拳　房市將「四大皆空」

莊孟翰預判，在「平均地權條例」修法實施後，今年房市上的投資客可能就會「絕跡」。他表示目前房市是「四大皆空」，這四大包括經濟面、政策面、利率面、市場面，其中市場面已是超額供給，政策面則是房地合一稅2.0抽高達45%的重稅。

還有另一個政策面的部分，莊孟翰歸納「平均地權條例」修法有5大措施，首先是禁止預售屋、新建成屋換約轉售，違者可按戶、棟重罰50萬到300萬元；第二，針對投機炒作，可以按戶、棟開罰100萬到5000萬元。

第三，則是推出檢舉制度；第四，則是限制私法人購屋需要經過許可，而這個私法人讓大家最詬病的問題，是透過公司戶購買的量很大，他查閱數據發現去年交易量有2.2萬戶，等於在總移轉量30.8萬戶中，幾乎每14戶就有1戶是私法人買的；第五，就是預售屋買賣契約解約後，應在30日內申報實價登錄。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

[NOWnews今日新聞]央行之前祭出自然人在六都及新竹縣市第2戶7成限貸令，但被批評打到先買後賣的換屋族，央行今（10）日指出，考量換屋族資金壓力，有換屋需求者、6月16日起申辦第2戶房貸者，可透過簽訂切結書，擔保1年內移轉第1戶房產並清償第1戶房貸，即可不受第二戶限貸7成限制。

央行於112年6月16日新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款成數上限7成，政策制定時已考量換屋者權益；惟實施以來，仍有部分先買後賣之換屋族，反映對其造成換屋資金壓力。為達成本次信用管制目的，並兼顧實際換屋者之資金需求，經與多家主要銀行研商，提供下列協處措施。

1、 協處措施適用對象：

(1) 自然人名下已有1戶房貸，主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第2戶購屋貸款者。

(2) 自112年6月16日起申辦之貸款案件均可適用。

2、 協處措施之內容：

上述協處措施適用對象經與承貸金融機構切結約定下列事項者，得不受本行規定貸款成數上限7成之限制。

(1) 借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。

(2) 借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項之違約金。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄Q1熱門購屋路段出爐！台灣房屋根據聯徵中心資料統計，高雄Q1房貸件數最多的五大熱門路段，其中仁武澄德重劃區的八德東路與京吉三路，兩條路均上榜，各以111及105件分居第四、五名，橋頭新市鎮的橋都路，以119件位居第三，鳳山區的瑞興路，以172件位居亞軍，而三民區同盟一路，為全市唯一衝破3百件的路段，樣本數達349件，榮登高雄Q1最熱門冠軍路段。

台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，三民區與鳳山區為高雄傳統購屋熱區，交易表現始終名列前茅，以冠軍路段三民區同盟一路來說，路段一側整排為綠化公園，近愛河之心且擁有高醫商圈的優渥生活機能，近期主要受預售大案「郡都當代」交屋推升熱度；除了市區，橋頭新市鎮、仁武澄德重劃區等蛋白區表現出色，這些重劃區大樓推案量高，住宅選擇性多元、房價亦較市區親民，因此磁吸不少自用與投資買盤進場。



另外，觀察Q1五大熱門路段，平均鑑估房價約落在7~8百萬元左右，其中冠軍路段同盟一路，平均鑑估房價最高，約為876萬元，橋頭新市鎮的橋都路，平均鑑估房價則為697萬元，為五大路段中，房價最親民的路段。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，觀察五大熱門路段平均房價及路段新建案，多以小宅當道，足見在高房價時代，加上少子化、家戶人口縮減等因素，這些總價千萬元有找，親民好入手的小宅物件，相對備受青睞，且如為預售交易，因買在之前高雄房價基期較低時，以目前行情，區段房價相對具補漲空間，而高雄目前整體買氣雖降溫，不過一些區域供給量大、熱銷的路段，尤其重劃區，因具備未來性、房價保值性高，未來價量表現仍可期。

指尖經濟崛起，越來越多人喜愛在網路購物，倉儲物流需求快速增加使得全台物流倉庫供不應求，根據高力國際統計，光是桃園的倉儲物流空間需求缺口便超過10萬坪。高力國際資本市場及投資服務部洪煥哲董事指出，桃園有極佳交通優勢，坐擁國際物資集散地桃園國際機場，再透過國道串聯台北港與基隆港等港口，可以說整個北台灣、約全台四成的消費人口都仰賴著桃園的倉儲物流服務。

洪煥哲指出，桃園倉儲物流區域主要分為兩大區塊，首先是在桃園機場周邊，包括大園、蘆竹、觀音等區，因鄰近機場與台北港的運輸動線，成為電商設立倉儲物流的主要存貨據點，目前新建倉庫成交租金，每月每坪最高已突破900元。再來是國道1號沿線各交流道周邊，包括中壢、平鎮、楊梅等區域，則受到大型第三方物流業者的青睞，可透過高速公路將商品或設備快速運送到全台南北各地，每月每坪租金也站穩700至800元的行情。



此外，近年來半導體等高科技產業南移，進一步帶動就業及定住人口，台南也成為倉儲物流的新興聚落，提供第三方物流業者很大的發展空間，除生活必需品的倉儲需求以外，電子零組件、產品的倉儲需求將成為南部發展主力，已吸引科學城物流及DHL等業者提早佈局。



熟悉倉儲物流市場的高力國際資本市場及投資服務部周達人經理進一步說明，投資倉儲物流可帶給投資人長期穩定的租金收益，而投資高額的建置成本，妥善的倉儲空間規劃更是決定投資成敗的關鍵因素，因此尋求專業商仲顧問意見，能更快速了解市場需求、倉庫規格、投報分析等投資建議，以成功獲取投資效益。根據高力國際對於市場脈動的掌握，桃園、台中及台南因擁有人口紅利及產業群聚效應，尤其是在高速公路交流道周邊或鄰近科學園區的區域更受青睞，高力國際目前掌握5筆適合倉儲投資標的，由北至南依序為桃園龜山3,000坪、桃園平鎮15,000坪、台中烏日8,800坪、彰化埔心9,000坪(現況有地上物)，以及台南山上約4,200坪，土地面積合計高達4萬坪，都是很值得投資人評估進場布局的絕佳機會。

[NOWnews今日新聞]央行上月中「加碼」打炒房，六都加新竹縣市等7都會區，第2戶購屋貸款最高7成，衝擊換屋族。央行今（10）鬆口了，同意讓換屋族以「切結書」的方式，來取得超過7成的房貸成數。對此，專家直呼是「蠻好的折衷方式」，給的1年售屋緩衝期也算寬裕，對「先買後賣」的換屋族而言是開了道小門。

央行表示，自然人名下已有1戶房貸，主張其因有實際換屋需求，擬申辦特定地區第2戶購屋貸款者，自112年6月16日起申辦之貸款案件均可適用。央行所提出的鬆綁措施的重點包括：

1、借款人應於特定地區第2戶購屋貸款撥款後1年內，將第1戶房貸擔保品出售及完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷第1戶房貸之抵押權，以及不得以轉貸等方式規避上開事項。

2、借款人違反切結事項之不利違約效果，包括：立即收回貸款成數差額；追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；加收以轉貸等方式規避切結事項的違約金。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐稍早接受《NOWnews今日新聞》訪問指出，央行原先「第2戶限貸7成」，讓銀行端在核貸時只要見名下有房產限限制7成，最新公布鬆綁措施，初步可讓換屋族更有彈性，尤其是信用管制實施前才剛購屋，卻因政策新上路而受貸款成數限制的換屋族。

她說，以現在房市的狀況來看，1年內是否能順利出售，仍有不少變化因素，甚至有賠售的可能，但不管訂幾年都會有期限邊界的個案發生，建議民眾考量換屋時，還是要做好相關時程的妥善安排。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，央行第二戶限貸的出發點是要管制非自用住宅，此次鬆綁有益於換屋族，先前也有過類似配套。至於1年的限制，他認為，若是出售價格是符合實價登錄行情，通常一個半月能順利售出，因此1年的換衝期還算充裕。

馨傳不動產智庫執行長何世昌則認為，央行要打炒房卻限制「第2戶」貸款成數怪怪的，對有實質需求的換屋族不公平，如今稍微鬆綁雖不算好，但至少對先買後賣的換屋族而言是「開了道小門」。他直言，對婚前有小套房，婚後生小孩要換大房的換屋族而言，「去懲罰第二戶還是蠻怪的」，建議若民眾能證明購入住宅為自住的話，「給八成無所謂」，除非第三、第四間，貸款成數降到三、四成還說得過去。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

央行連續五次升息，「以房養老」族也受衝擊。就目前以房養老業務主力銀行來看，合庫、台銀還壓在3％以內，但土銀的最高利率已飆破3％、來到3.16％，華銀更是3.07％起跳，多家銀行表示，因為升息導致「以房養老族」實領生活費開始縮水，確實會影響申辦意願、有些長者也開始擔心通膨問題。

　老行庫指出，「以房養老」貸款經由政府普惠金融政策及社會媒體的資訊宣導，已逐漸打開能見度及民眾的認識度。但受到央行連續五次升息（合計0.75個百分點），借款人每月需支付的利息增加，實領的生活費縮減，致目前申辦貸款有減緩的趨勢。

　以合庫來說，截至今年5月底，以房養老承作案量就略微下降，新增140件及新增核准額度約10.6億元，相較去年同期149件減少9件，但核准額度較去年同期9.2億元增加約1.4億元；台銀今年前五月承作「以房養老」貸款戶數16戶、核貸額度0.93億元，較去年同期承作戶數21戶、核貸額度0.57億元，也減少5戶，但核貸額度增加0.36億元。

　華銀認為，今年在推廣上發現長者主要擔心三件事，一是不動產價值及借款期間長短，影響每月領取的生活資金；二是目前利率環境，難以預料未來利率水準如何變動，若利率升高，月付利息會增加；三是目前以房養老轉換來覺得夠用的生活費用，隨著通膨，10年、20年後該金額是否符合生活所需，也是一個問題。

　土銀說明，隨邁入高齡化社會，以房養老商品為時勢所趨，潛在需求將隨高齡人口增加而成長，但如遇「利率上揚或房市萎縮」就可能影響年長者申貸意願。

　合庫銀表示，目前以房養老整體承作趨勢呈現穩健緩增，主因是年長者有更多樣化的金融商品可選，部分考量避免負債，改以申辦留房養老結合信託、擔保品出售、出租或其他方式以獲取安養資金。

　一銀強調，近年主要鎖定三大族群，包括名下有不動產但無人繼承（單身）、家中有每月生活開銷大需長期照顧的長者（子女負擔大）、生活無虞想要享受人生（高資產客戶），且「以房養老」還能結合「安養信託」進行現金流規劃，約定由信託專戶支付每月基本生活開銷，剩餘資金可於信託專戶累積，作為未來臨時性醫療或緊急救助金使用，信託款項專款專用於自身照顧，以確保老年生活無虞。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

政府不斷祭出住宅利多！內政部「自購住宅貸款利息補貼」方案，將跟進「新青年安心成家房貸」加碼補貼1碼，補貼後利率最低不到1％、約達0.812％，貸款金額最高250萬元，預計新加舊超過萬戶受惠。行政院最快本周四（13日）兩個方案專案一起拍板，8月上路。

　行政院官員證實，上周四（6日）行政院會上已初步敲定財政部的「新青年安心成家房貸」及內政部的「自購住宅貸款利息補貼」兩方案。其中，自購住宅貸款利息補貼擬較現今再加碼1碼，補貼年限維持最長20年、含付息不還本寬限期最長五年，貸款額度最高250萬元（台北市）。

　自購住宅貸款優惠利率補貼對象分為第一類屬弱勢家庭及特殊經濟需求申請者，目前享有以郵儲二年定期機動利率（目前約1.595％）減0.533％，換算利率約為1.062％，未來若補貼加1碼，利率將直接低於1％達0.812％。另一類為一般民眾，適用郵儲利率加0.042％，目前約1.637％，之後可望降到約1.387％。

　另外，為助力首購族買房，延長補貼時間，財政提出的新青安房貸方案，預計補貼三年到2026年7月31日。由政府加碼補助1碼，加上現行行庫補貼半碼，共補貼利率0.375個百分點，一段式利率從2.025％降為1.775％。

　新青安房貸還有三方面優待，包含貸款年限由30年拉長到40年，寬限期從三年增至五年，貸款額度上限也從800萬元提高到1,000萬元。惟該專案申請須符合全家都「首購」，且不適用轉貸戶，舊青安房貸戶也不適用，最終方案仍待行政院拍板。

　至於6月開辦的「中產以下自用住宅貸款戶支持專案」，就是俗稱的房貸補貼3萬元，目前有53萬戶申請，總金額逾75億元，首批核定的25萬戶，今（10）日起將開始入帳。由於該專案屬於疫後特別預算項目，明年確定不會續辦。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】