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台南、高雄2023年7月買賣移轉棟數出爐！本月南二都表現回溫，其中高雄7月買賣移轉棟數為3,146棟，月增1.4％，年增17.4％，為近3年來，也是房地合一2.0上路以來同期新高！而台南7月買賣移轉棟數為1,834棟，月增10.1％，年減0.1％，相比2022年的1,836棟幾乎平盤，不過仍為近5年來，也是房地合一2.0上路後最冷的7月。

另觀察南二都2023年1~7月合計買賣移轉棟數，高雄合計為20,429棟，為2021年房地合一2.0上路後新低點，台南合計為12,180棟，為繼2018年的12,584棟，近6年來最低表現。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，本月高雄主要受交屋潮助攻表現亮眼，其中包括楠梓預售大案「銳揚天鵝堡」、橋頭「森遠」及美術館特區預售案「美樹香榭」、三民區預售大案「郡都當代」等新案均有大量交屋，其中楠梓區靠預售單案就有約300戶交屋量，助攻移轉增亮點，也展現台積電議題受惠區過往的熱絡買氣，反觀台南包括永康、北區、東區等部分熱區有少量交屋之外，主要買氣仍落在中古成屋市場。



本月南二都表現雖略顯回溫，不過綜觀今年整體市況表現仍呈量縮價揚，市場雖有升息、打炒房政策干擾，不過仍有如新青安貸款等優惠政策釋出，有利未來房市交易穩定，而接下來將進入民俗鬼月，傳統習俗會避免交屋、搬家入厝，亦可能多少影響買氣及移轉遞延，接續表現仍有待觀察。



7月高雄買賣移轉棟數前三大行政區，三民區以589棟蟬聯寶座，月增58.3％、年增90.6％，年月雙增表現強勁，楠梓區以380棟居次，月增2.7％，年增27.5％，鼓山區以309棟位居第三，月增49.3％、年增104.6％。



台南7月買賣移轉棟數前三大行政區，本月東區以260棟居冠，月增80.6％、年增84.4％，年月雙增表現亮眼，永康區以241棟居次，月增17％，年減2.8％，北區以182棟位居第三，月增68.5％，年增70.1％。



台灣房屋明誠龍勝加盟店店長洪誌隆表示，目前市場以自住首購及換屋客群為主，因此機能成熟的傳統購屋熱區仍有不錯表現，不過因為案源釋出量少，且屋主對價格仍有一定堅持，買賣雙方價格落差大，買方下不了手，屋主賠不了手，因此形成開價高、成交量低的僵持局面。

今年台灣房市雖然終於走出疫情陰霾，但市況並沒有就此回復太平，反而因為政策人為因素持續走弱。而以目前所見各種跡象研判，這種歹日子，恐怕會拖到明年大選投票日前後。

回顧上半年，幾乎籠罩在《平均地權條例》修定議題的陰影下；雖第二季之後相關討論稍稍降溫，外界認為出現利空鈍化的可能性，市場人氣稍見回升，但隨後又爆發業界負面新聞，加上內政部如期頒布條例子法內容，使得市場觀望氣氛再起。

如今學生開始放暑假，天氣一天比一天熱，代表已進入下半年；不過目前為止，還是很難讓人找到對後市感到樂觀的理由或條件。

首先，雖然第二季央行決議利率不動，但卻又加碼房市管制，限縮雙北為首共八區第二戶貸款成數，後又加碼規定轉增貸資金都不可回流不動產。這道新限令，行庫端認為外界有點小題大作，但事實真是如此嗎？

直觀而言，基於財力考量，多數換屋族應該是先賣後買。但話又說回來，如果先賣，那新房交屋或購入前這段空檔要住哪裡？如選暫時租屋，肯定也是一筆不小費用；因此實質上，先買再賣恐怕也不在少數。

當然，稍早央行加碼推出的簽切結書辦法，看起來應該會把對剛性買方的影響降到最低。但說實話，現在左右換屋族是否出手的關鍵，並不只有貸款，外部政經因素影響更為巨大。

因為除了各地方持續調高房屋稅基外，更重要的是隨著子法實施，《平均地權條例》新訂條款將正式進入驗收期，加上預期中的大選干擾，只會讓現在就已經濃得化不開的觀望氣氛再更揮之不去。

房價全面有感下修 今年內恐還看不到

不過，相信多數人更關切的，還是價格。從量縮角度，價格下修似乎是遲早的事，況且買買雙方價格認知差距確實有拉大趨勢；但就目前狀況看，今年內應該還不會發生。

一來，成本因素還是沒解套；缺料部分在疫情趨緩、國際運輸能量解封後大致已消除，但國內營造產業缺工問題短期內依然無解，稍早政府開放營建業可聘外勞，能產生多少緩解效果，也還待觀察。就更別說目前都會主流的都更危老重建案，原屋主依然是一毛錢也不想出。這樣扭曲的現制下，要看到房價全面有感下修，還是阿婆生小孩，難啊！目前看來，較有機會先看到修正情事的，是所謂蛋白、蛋殼區之類，且近年新推案量較大，也就是賣壓較重的新興發展區。

2023年8月1日六都地政局公布7月份買賣移轉棟數，六都共計19,876棟，月減2.4％，年增7.6％，六都交易表現分歧，桃園市及高雄市買氣漸漸回神，台北市交易續冷。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，打炒房政策輪番上陣，平均地權條例子法7月剛上路，還有將要計畫執行的囤房稅，但房價不見下修，觀察市場已久的買方覺得政策影響大勢底定，加速購屋決策，並以低總價的物件為主，讓部分區域買氣浮現。

桃園交屋撐場，高雄走出低谷



綜觀六都7月買賣移轉棟數，台北市2,268棟、月減8.7％、年減0.2％，新北市4,891棟、月減7.1％、年增4.1％，桃園市3,857棟、月增14.6％、年增9.0％，台中市3,880棟、月減13.3％、年增12.4％，台南市1,834棟、月增10.1％、年減0.1％，高雄市3,146棟、月增1.4％、年增17.4％。



郎美囡表示，桃園中壢區有交屋挹注，不過桃園還有交通建設及企業設點、設廠之利多，持續吸納在地換屋及雙北買方，扣除交屋成交穩定，高雄市從2022年7月開始每月買賣移轉都不到3千棟，2023年除了3月略有進展外，5~6月單月移轉都破3千棟，展現擺脫低迷、買氣回穩的跡象，至於7月移轉數據最差的台北市礙於高價，在訴求低總價的自住結構下，成交難有出色演出。



房市政策一波波，低價首購為王道



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，近幾年政府除了推動打炒房政策外，也推出各式房市補助方案，從租金及房貸等面向降低自住者的負擔，尤其政府公告新版青安貸版本，提供破盤價利率、拉長貸款年期與寬限期、並增加房貸最高額度至1千萬元，對購買低總價的首購族助益大，添增買方進場的意願。

六都會區分別公布2023年7月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為19,876棟。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，由於房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，因此7月建物買賣移轉棟數主要是反映6月至7月初的市況，7月六都建物買賣移轉棟數月減2.4％，其中，各都會區增減互見，台北市月減8.7％，新北市月減7.1％，桃園市月增14.6％，台中市月減13.3％，台南市與高雄市分別月增10.1％與1.4％。

陳金萍進一步指出，台中市建物買賣移轉棟數較6月減幅最大，達13.3％，主要是少了交屋潮的挹注，包括西屯區月減442棟，沙鹿區、龍井區與梧棲區都月減超過百棟，而台北市則是內湖區月減127棟最多，信義區也減少近百棟，讓台北市月減8.7％；而桃園市則是六都中表現最好的都會區，7月建物買賣移轉棟數3857棟，是2023年以來單月最高。整體而言，7月六都建物買賣移轉棟數量縮2.4％，雖然部分都會區少了新屋交屋潮的挹注，但中古屋交易尚屬穩定，房市回歸供需基本面。



另與2022年7月相比，六都建物買賣移轉棟數年增7.6％；其中台北市年減0.2％，新北市年增4.1％，桃園市年增9.0％，台中市年增12.4％，台南市微減0.1％，高雄市年增17.4％。陳金萍指出，2022年7月在國內疫情逐漸趨緩，加上央行連續升息、平均地權條例修法等因素影響，衝擊民眾對房市的期待，讓市場觀望氣氛濃厚，7月六都房市交易量是2022年全年第四低的月份，基期相對較低。觀察2023年7月六都交易年增7.6％，也實屬合理。



陳金萍說明，進一步觀察2023年1-7月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為126,880棟，與2022年同期年減15.4％，仍是自2019年來最低交易紀錄，創五年新低；其中台北市年減18.6％最多，其次則是新北市與桃園市年減約16％左右，台中市年減13.2％，台南市年減15.0％，高雄市年減12.7％。不過，陳金萍補充，另觀察六都2023年4月前建物買賣移轉棟數累計年減幅均超過24％，但累計前5月六都交易量年減21.4％，上半年六都交易量較2022年同期減少18.6％，而累計1-7月交易量與2022年同期相比，已縮減至15.4％，顯示年減幅逐步收斂，若政經局勢沒有大幅變化，目前自住、長期置產需求仍穩定，價格仍是成交的關鍵，若能拉近買賣雙方價格認知差距，下半年房市仍可期待，全年全台建物買賣移轉棟數挑戰29萬棟也不無可能。

針對營造業缺工情形，內政部營建署表示，國內社會人力結構朝向少子化和老年化，經討論同意「有條件」定額開放營造業移工，開放首波8,000個名額，將約有1,900家營造業者受惠，並視申請情況增加至1.5萬名，預計今年9月底公布合格名單。

內政部長林右昌表示，申請者必須是綜合營造業、專業營造業及土木包工業，符合3年內平均每年承攬工程達法定資本額10倍，且申請時須承攬在建工程，同時須聘僱一定人數的本國勞工，才可向營建署提出雇主資格認定的申請。

林右昌指出，申請人可郵寄或現場繳件，兩管道受理申請，每梯次每月統一審查方式進行，此外也提醒業者注意兩大申請條件：

●承攬業績認定是以申請當日，回推前3年為限

林右昌說明，營造業承攬工程於申請認定的當天起前3年內，其承攬工程契約金額，將可納入承攬工程業績來計算。舉例來說，欲提出申請的廠商，其辦理工程的契約總金額為15億元，近3年平均承攬工程契約金額則為5億。此外，營造業承攬契約若屬勞務或財務性質的案件，因非屬營繕工程範圍，則無法納入計算。

●單位被保險人名冊僅計算本國人數

林右昌進一步說明，移工核配數依據雇主所屬同一勞工保險證號的參加勞工保險的平均人數，以申請當月回推前2個月的前1年僱用本國勞工平均人數進行計算。舉例：假設申請者即日起提出申請，移工分配名額的採計區間就是2023年6月至2022年7月止，廠商所僱用本國勞工平均人數為46人，其核配比例為30％，可申請移工人數為13人。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據六都最新公告2023年7月移轉棟數表現，7月移轉主要反映5月下旬到6月市場交易，六都總計7月移轉棟數為1.99萬棟，年增8％，是近5個月以來首度年增率轉正數，主要是2022年7月移轉正值疫情嚴峻期間，移轉量少基期低，若以下半年移轉年增率持平推估，全年移轉量應會落在28.5萬棟左右。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023年第二季移轉棟數年減狀況就開始收斂，7月六都移轉棟數年增率開始轉正，目前市況交易穩定推估，加上2022年下半年移轉量已明顯量縮，2023年交屋數量也不會少的狀況下，下半年移轉年增率有機會持平或小增，全年要站上28萬棟不是太難，但整體房市仍是投資退場但自用當道。



7月台北市建物買賣移轉棟數2268棟，大致於2022年持平，但月減9％；新北市4891棟，新北市以新莊區、新店區、淡水區減少較多，與2023年6月相較分別減少237棟、93棟、83棟，分析原因係因7月份新成屋及中古屋移轉棟數均減少所致。桃園市7月移轉棟數3857棟，年增9％；台中市3880棟，年增12％；台南市1834棟較2022年同期持平；高雄市3146棟，年增17％。



曾敬德表示，高雄地區雖然移轉棟數微增，但與科技廠投資訊息應該無關，7月中旬地方政府才證實科技廠投資的消息，即使看到馬上簽約，也不可能在7月就發生移轉，主要影響還是高雄市6月有3600多棟房子完工的第一次登記，未來幾個月區域都會出現大量交屋移轉。

六都今年7月的買賣移轉棟數已公布，合計1萬9,876棟，月減2.4%，年增7.6%，呈現月減年增情勢，房仲業普遍認為是因為去年7月基期太低，加上8月民俗鬼月在即，自住買家，將購屋時序提前所致，其中以桃園市移轉3,857棟，寫下今年單月新高，年月都成長，表現「一枝獨秀」最為亮眼。（延伸閱讀：上半年法拍屋交易創史上新低 台南卻增近二成 房仲分析原因）

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，欲在私法人購屋許可制前上車的法人買家，最晚須在5月底前購屋，因此到了6、7月，搶搭末班車的買盤已消退，市場買氣也因打炒房政策及保守氛圍而量縮。

不過部分地區如桃園青埔、台中南屯及台南東區，湧現新案交屋潮；加上Q2股市開紅盤，令不少投資人獲利了結往房市布局，央行暫緩升息也讓民眾稍微鬆口氣。

且8月份即將進入民俗月，有些較在意民俗的自住買家，將購屋時序提前，使整體量能雖較上月微減，但跟去年同期的低基期相比，反而成長了7.6%，繳出月減年增的成績單。

張旭嵐指出，檢視今年前7個月的買賣移轉棟數，可發現都會區整體的量縮幅度，已從年初的2~3成，收斂至15%左右，加上近期政府接連拋出第二屋限貸鬆綁、低利新青安貸款等友善自住的政策，有望提高民眾購屋意願，在「打炒房、顧自住」的政策基調下，剛性買盤可望獲得鼓舞伺機進場，也成為下半年房市最主要的買氣支柱。

青埔發威！ 中壢今年首破千棟帶旺桃園

7月桃園市買賣移轉3,857棟，寫下今年單月新高，並以月增14.6%勇冠六都！台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，爆出1,022棟大量的中壢區是最大推手。

原因是中壢的青埔特區，Q2中後期有「潤隆國家大院」、「宜誠世界極」取得使照，兩大重案有逾1,200戶量體陸續交屋，加上青埔特區近年機能成熟，對自住客的吸引力愈來愈大，尤其是高鐵特區外圍的都計外2字頭新成屋，既可享有特區機能，又能以相對親民的價格入手，交易表現穩定，使中壢7月繳出亮眼成績，並帶旺桃園市整體量能。

以往常鶴立雞群獨開紅盤的台中市，7月量能月減13.3%，單月衰退幅度為四都之最。陳定中指出，7月台中三大熱區的交屋情況大相逕庭，南屯區在規模逾300戶的「國雄文心1號」持續交屋下，買賣移轉量衝破600棟；北屯則因近期的完工新案多半不到200戶，交屋量能與以往相比，可說是小巫見大巫，導致7月買賣移轉量僅418棟，較上月腰斬，也讓台中7月的整體買賣移轉棟數未能收紅。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，打炒房政策輪番上陣，平均地權條例子法7月剛上路，還有將要計畫執行的囤房稅，但房價不見下修，觀察市場已久的買方覺得政策影響大勢底定，加速購屋決策，並以低總價的物件為主，讓部分區域買氣浮現。

郎美囡認為，桃園中壢區有交屋挹注，不過桃園還有交通建設及企業設點、設廠之利多，持續吸納在地換屋及雙北買方，扣除交屋成交穩定，高雄市從去年7月開始每月買賣移轉都不到3千棟，今年除了3月略有進展外，5~6月單月移轉都破3千棟，展現擺脫低迷、買氣回穩的跡象，至於7月移轉數據最差的台北市礙於高價，在訴求低總價的自住結構下，成交難有出色演出。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年第二季移轉棟數年減狀況就開始收斂，7月六都移轉棟數年增率開始轉正，目前市況交易穩定推估，加上去年下半年移轉量已明顯量縮，今年交屋數量也不會少的狀況下，下半年移轉年增率有機會持平或小增。

曾敬德表示，高雄地區雖然移轉棟數微增，但與科技廠投資訊息應該無關，7月中旬地方政府才證實科技廠投資的消息，即使看到馬上簽約，也不可能在7月就發生移轉，主要影響還是高雄市6月有3600多棟房子完工的第一次登記，未來幾個月區域都會出現大量交屋移轉。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

平均地權條例修正案上路滿月，加上進入房市傳統淡季，不過中古屋交易卻淡季不淡，各大房仲業者7月門市交易量普遍未較6月衰退，且高於去年同期一成以上。房仲業者指出，房市在自用當道趨勢下，淡旺季狀況已愈來愈不明顯。

　各房仲業者自結7月門市交易狀況，永慶房產集團月增2％、住商機構月減5.9％、中信房屋月增5.7％、台灣房屋月增4.1％；若相較去年同期，約高出2～18％不等。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，7月平均地權條例上路，由於政策討論已經一年，影響力早已發酵，加上政府對於首購房貸等政策仍釋出善意，在自用當道下，7月房市成交最熱的總價帶在1,000～1,500萬元，每四間交易就有一間在這個區間，淡旺季差別愈來愈不明顯。

　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，打炒房政策陸續推出，房市回歸供需基本面，目前交易以自住首購與換屋需求為主力，在通膨預期下，長期置產族群也有進場跡象，7月看屋量較6月成長約一成。

　中信房屋總經理張世宗表示，平均地權條例修法對一般自住買盤影響不大，成屋交易量仍保有動能。不過，下半年仍缺乏強力拉抬房市的利多，而蛋白重劃區的賣壓大，民眾對價格下滑抱有期待，交易量拉抬不易。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政府一手打炒房、一手助買房，市場呈現「投資收手，自住出手」，另外資金轉往商用不動產，包括商辦、廠辦和店面等長期收益型產品關注度提高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

少子化蔓延，不少大專院校面臨退場，就連包租公也開始擔心套房租不出去，為此，《591實價登錄》根據教育部資料，挑選全台前10所學生人數最多的大學，並統計周邊套房投資報酬率。結果顯示，全台學生人數最多的大學由淡江大學居冠，且前3名皆位於雙北，因此若想穩定收租，以北部學校學生人數最多為首選，不過若以投報率來說，則中部學校表現最亮眼，其中又以東海大學投報率5.5%奪冠。

 

新冠疫情與俄烏戰爭造成國際原物料上漲，通膨恐成常態化，「買屋抗通膨」再度受到青睞，如何挑選保值宅則可以從地段、稀有因素與屋況三個面向思考。好地段尤其是市中心或蛋黃區在景氣下行的時候具有較佳的抗跌特性，而在景氣好轉時價格回溫也較快速。通常所謂的好地段，都是具備便利的交通、完善的生活機能與豐富的就業機會的地區，能夠吸引人口進駐，帶動購屋需求，而對房價產生支撐的作用。

　便利的交通路網有助於縮短通勤的時間成本，也有助於擴大生活圈，因此捷運站、車站、交流道周邊往往是購屋族的熱門首選。完善的生活機能可以滿足日常食、衣、住、行、育、樂一切所需，有百貨、賣場、市場的地段更容易受到購屋者青睞。若有產業聚落，則更是一大優勢，不僅帶來大量就業機會，且通常是政府投入重大建設的區域，包含產業園區的設置、交通建設的興闢、或是重劃區的規劃等，為周邊房市增添想像空間。

　購屋標的本身的稀有因素也不容忽視，如景觀住宅、水岸住宅、公園或綠地住宅、學區住宅、醫療養生住宅等深受許多購屋族所嚮往，這類環境特色住宅由於稀少無法複製，價格保值效果明顯。另可觀察一個社區的買賣移轉頻率來挑選保值住宅，一般而言，戶數釋出稀少的社區其住戶本身多以長期持有自住為主，通常因有換屋需求才將房屋出售，因房屋釋出少，在價格方面通常高於周邊成交行情，「物以稀為貴」的價值就顯現出來。

　屋況也是多數消費者在意的因素，畢竟是朝夕相處的場所，選購保值宅可以從格局、採光、棟距、通風、風水與管理情形幾個項目評估。要留意「少子化」與「高齡化」是現在進行式，過去三房兩廳格局的產品已有逐漸式微的趨勢，取而代之兩房兩廳或兩房一廳格局漸成市場交易主力，建物格局乃至於社區進出動線規劃是否符合未來出售時多數買方的需求，也是選購時可以留意的項目。

　建築物有抗震、節能、綠建築等特色，是對屋況具有加分的項目，然而只要是建築物就會有隨著時間折舊、老化的現象。管理委員會運作良好的社區，有能力對建築物安排公設、機電定期維護與更新，因此也能維持較高的居住品質，也是房價保值的因素。

　綜前所述，地段、稀有因素與屋況是挑選保值宅需要考量的面向，購屋時挑選環境優勢與良好屋況的物件有利於建物本身價值的維持，而挑選區位、生活機能或具備區域發展前景的物件，不僅能讓房產保值，甚至有增值空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】