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央行自2020年年底到2023年6月，共祭出五波不動產選擇性信用管制，依據聯徵中心資料，2023年全國1~4月新增個人房貸總人數共8萬2,118人，與2022年同期相比大幅下滑20.2％，此外，全國1~5月買賣移轉棟數共計11萬2,656棟，比2022年同期少了21.3％，交易量及貸款人數皆明顯下滑。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，政府健全房市政策不只有房市管制，還有平均地權條例子法及房地合一稅2.0，再搭配央行升息，在第五波房市管制前就已完全澆熄市場熱度，故第二戶限貸7成打到換屋族受到強力反彈，央行緊急推出排除條款，以期降低換屋者困擾。



打房政策一波波，不見價跌不罷手



綜觀近幾年買賣移轉棟數及新增房貸人數，都在2021年創造最高量，買賣轉棟數當年34.8萬棟，新增房貸人數30.5萬人，兩項數據也都在2022年下滑，買賣移轉棟數31.8萬棟、年減8.6％，新增房貸人數29.2萬人、年減4.2％。郎美囡表示，各方數據顯示房市交易動能熄火，但房價尚未明顯鬆動，關鍵在於賣方降價幅度不到買方認知的價格帶，成交機率低，因此市場上僅見零星降價交易，尤其在中古屋市場不易形成區域型的價跌，回顧過去市場交易經歷，通常由整批新建案或區域中數個建案同步降價，才能凝聚出價格下拉的力道，這或許也是此次囤房稅改革拉高建商餘屋稅率的緣由。



避免管制誤殺，切結書解套



住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，政府為健全房市推動多項政策，立意良善，但過去央行的不動產選擇性信用貸款也曾誤殺換屋族，當時也使用簽切結方式解套，這次第二戶貸款限制便以相同方式操作，而夫妻兩人也可透過配偶貸款解套，然而銀行端尚未擬出切結書作業流程，提醒買方簽約前務必先詢問銀行現行規定及貸款條件，避免資金不足的窘境。

房仲業者公布最新統計資料，今年1到4月全國新增個人房貸總人數共8萬2118人，1到5月全國買賣移轉棟數共計11萬2656棟，兩者與去年同期相比，都大減兩成以上。交易量、貸款人數同步大降，顯示政策打炒房效應開始顯現，但價格鬆動有限，房仲業者認為主要是買賣方對價格各有堅持，還無法快速磨合出有效的成交價。（張佳琪報導）

央行由2020年年底到今年6月，祭出五波不動產選擇性信用管制，接續還有許多打炒房政策，房市受政策面影響，交易量明顯下滑。根據聯徵中心的資料，今年1至4月全國新增個人房貸總人數8萬2118人，年減20.2%，此外，全國1至5月買賣移轉棟數共計11萬2656棟，年減21.3%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，近幾年買賣移轉棟數及新增房貸人數都在2021年達到最高量，當年買賣轉棟數34.8萬棟，新增房貸人數30.5萬人，兩項數據同步由2022年下滑。2022年買賣移轉棟數31.8萬棟、年減8.6%，新增房貸人數29.2萬人、年減4.2%。

郎美囡表示，數據顯示房市交易動能熄火，但是房價還沒有明顯鬆動，關鍵在於賣方降價幅度不到買方認知的價格帶，市場上呈現零星降價交易。郎美囡說：「屋主角度可能降價5%對他來說已經蠻多，可是很多買方認知可能打七、八折，導致交易困難，買賣雙方無法磨合出有效的價格帶出來，所以市場交易沒看到很明顯降價」。

由於中古屋市場即便有降價成交，也不容易形成區域性的價跌。郎美囡指出，觀察歷來市場交易狀況，通常要由整批新建案或者區域中數個建案同步降價，才會凝聚出價格下拉的力道，這應該是囤房稅改革要拉高建商餘屋稅率的原因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣面臨選舉、政策打房等變數，房市景氣撲朔迷離，對此景文科大財金系副教授章定煊認為，房市會滯銷加價賣等三個現象，一旦建商及擁房者熬過價格下修的低潮，屆時政府就會下場救市，懂得配置資產者就有機會出頭天。

章定煊在臉書發文，指稱房市會有三個現象，包括房價一旦下跌就是暴跌，但很多人只認為房價會漲，忽略萬一下跌後的結果。他解釋，台灣房地產以目前結構還是適合持有，要躺贏投資房地產是有機會，「不宜過度冒財務風險，萬一八字不好遇到暴跌，曹操當不成，就變呂布了。」

有關房市另外兩個變化，他認為房地產會是「賣不掉加價賣」，因此看待房地產行情不能只看價格，要看價格背後的虛實，另一個現象則是房地產下跌來自資金鍛鍊，和經濟衰退與實質需求關連性相對間接。

章定煊解釋，房地產本身商品特性就是供給與需求缺乏彈性，供給部分缺乏彈性是受限土地資源稀缺性與空間自然帶來的區位獨佔，需求部分則是居住是人類生活必須，尤其房地產作為主要資產分配，這在台灣是多數家庭的理財手段，游資豐沛就能讓資產分配的需求不斷，讓台灣房地產易漲難跌。

他提到，房地產供給的缺乏彈性，還要加上增加供給會有嚴重的時間落後，一個案子通常開發期長達五年，如果土地需要整合，時間長達十年也有可能，於是強化在短期供給的僵固性，此時供需缺乏彈性就會造成需求增加，就能造成價格很大的波動，反觀需求降低，供給者只是小幅降價，帶動不了太多交易量，因此造成建商降價意願低落。

根據章定煊的說法，台灣有一些中小建商的槓桿倍數開得很大，例如資本額一億的中小建商，可以操作一個二十億的中型建案，如果業者大幅讓價，獲利賠個兩億就會乾脆關門，把貨倒給銀行比較實在，因為真得賠不起，「反正登記的負責人是人頭，換個人頭再開一家就好了。建商手上都是很多個公司牌。」

他提醒，建商面對不景氣時，多半不會採取讓價，多半採用價格死守的態度，甚至試著拉高牌價，此舉可以維繫已購客戶的信心，但只要市場不是完全凍結，只要拉長銷售期間，此時餘屋存貨就會持續增加，最終迎來一個結果，就是熬到市場回春後，這些餘屋存貨反而用比當初更高的價格賣掉。

章定煊總結表示，建商最怕的還是口袋不夠深，也就是熬得過這種十幾年才一遇的價格大下修，熬到房價跌到金融體系逾放與呆帳太多、負擔太多爛尾抵押品，政府就會下場救市，資產配置的投資者也會進場，就可以成為房市的曹操，「熬不過去斷頭，就變呂布啦。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部及聯徵中心資料顯示，全台今年前4月新增個人房貸總人數年減20.2%，全台前5月買賣移轉棟數年減21.3%。專家分析，各方數據顯示，房市交易動能熄火，但房價尚未明顯鬆動，關鍵就在賣方降價幅度不到買方認知的價格帶。

中央銀行從2020年底至今年6月，共祭出5波不動產選擇信用管制，內政部及聯徵中心資料顯示，今年前4月全台新增個人房貸總人數為8萬2118人，較去年同期下滑20.2%，前5月全台買賣移轉棟數則是11萬2656棟、年減21.3%。

另觀察近幾年買賣移轉棟數及新增個人房貸人數，皆在2021年創高量，分別為34.8萬棟、30.5萬人，但兩項數據也在2022年下滑，買賣移轉棟數跌至31.8萬、年減8.6％，新增房貸人數落至29.2萬、年減4.2%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，各方數據顯示，房市交易動能熄火，但房價尚未明顯鬆動，關鍵在於賣方降價幅度不到買方認知的價格帶，成交機率低，因此市場上僅見零星降價交易，尤其中古屋市場更不易形成區域型價跌。

郎美囡指出，回顧過去市場交易經歷，通常要整批新建案或區域中數個建案同步降價，才能凝聚出價格下拉的力道，研判這也是此次囤房稅改革拉高建商餘屋稅率的緣由。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，過去央行的不動產選擇性信用貸款也曾影響到一般換屋族，當時是利用使用簽切結方式作為解方，這次第2戶貸款限制便以相同方式操作，夫妻也可透過配偶貸款解套，然而銀行端尚未擬出切結書作業流程，提醒買方簽約前需先詢問銀行現行規定及貸款條件，避免發生資金不足的情況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣央行自 2020 年年底到今 (2023) 年 6 月，連續祭出五波不動產選擇性信用管制，依據聯徵中心資料，今年全台 1-4 月新增個人房貸總人數共 8 萬 2,118 人，與去年同期相比大幅下滑 20.2%，此外，全台 1-5 月買賣移轉棟數共計 11 萬 2,656 棟，比去年同期少了 21.3%，交易量及貸款人數皆明顯下滑。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，政府健全房市政策不只有房市管制，還有平均地權條例子法及房地合一稅 2.0，再搭配央行升息，在第五波房市管制前就已完全澆熄市場熱度，故第二戶限貸 7 成打到換屋族受到強力反彈，央行緊急推出排除條款，以期降低換屋者困擾。

綜觀近幾年買賣移轉棟數及新增房貸人數，都在 2021 年創造最高量，買賣轉棟數當年 34.8 萬棟，新增房貸人數 30.5 萬人，兩項數據也都在 2022 年下滑，買賣移轉棟數 31.8 萬棟、年減 8.6%，新增房貸人數 29.2 萬人、年減 4.2%。

郎美囡表示，各方數據顯示房市交易動能熄火，但房價尚未明顯鬆動，關鍵在於賣方降價幅度不到買方認知的價格帶，成交機率低，因此市場上僅見零星降價交易，尤其在中古屋市場不易形成區域型的價跌，回顧過去市場交易經歷，通常由整批新建案或區域中數個建案同步降價，才能凝聚出價格下拉的力道，這或許也是此次囤房稅改革拉高建商餘屋稅率的緣由。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，政府為健全房市推動多項政策，立意良善，但過去央行的不動產選擇性信用貸款也曾誤殺換屋族，當時也使用簽切結方式解套，這次第二戶貸款限制便以相同方式操作，而夫妻兩人也可透過配偶貸款解套，然而銀行端尚未擬出切結書作業流程，提醒買方簽約前務必先詢問銀行現行規定及貸款條件，避免資金不足的窘境。

自從2020年底到今年6月，央行祭出五波不動產選擇性信用管制，依據聯徵中心資料，今年全國1~4月新增個人房貸總人數8萬2118人，與去年同期相比下滑20.2%，此外全國1~5月買賣移轉棟數11萬2656棟，也比去年同期減少21.3%，交易量及貸款人數皆下滑，顯見打炒房對房市造成一定影響。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，政府健全房市政策不只有房市管制，還有平均地權條例子法及房地合一稅2.0，再搭配央行升息，在第五波房市管制前就已完全澆熄市場熱度，故第二戶限貸7成打到換屋族受到強力反彈，央行緊急推出排除條款，以期降低換屋者困擾。

綜觀近幾年買賣移轉棟數及新增房貸人數，兩者皆在2021年攀上高峰，但兩項數據也在2022年下滑，其中買賣移轉棟數31.8萬棟、年減8.6%，新增房貸人數29.2萬人、年減4.2%。

郎美囡表示，各方數據顯示房市交易動能熄火，但房價尚未明顯鬆動，關鍵在於賣方降價幅度不到買方認知的價格帶，成交機率低，因此市場上僅見零星降價交易，尤其在中古屋市場不易形成區域型的價跌，回顧過去市場交易經歷，通常由整批新建案或區域中數個建案同步降價，才能凝聚出價格下拉的力道，這或許也是此次囤房稅改革拉高建商餘屋稅率的緣由。

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，政府為健全房市推動多項政策，立意良善，但過去央行的不動產選擇性信用貸款也曾誤殺換屋族，當時也使用簽切結方式解套，這次第二戶貸款限制便以相同方式操作，而夫妻兩人也可透過配偶貸款解套，然而銀行端尚未擬出切結書作業流程，提醒買方簽約前務必先詢問銀行現行規定及貸款條件，避免資金不足的窘境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市萬華區福星段都更案14日順利執行代拆作業，是台北市政府2023年執行的第2次都更代拆案。

台北市都市更新處表示，福星段都更案位於漢口街二段，由興洋建設股份有限公司擔任實施者，事業計畫及權利變換計畫案經市府於2017年2月16日核定公告實施，並於2018年11月30日領得建築執照。原實施者向市府申請10戶6人待協調，歷經6次協調會及3次都市更新及爭議處理審議會磋商後，已有7戶4人同意搬遷，剩餘3戶2人因與實施者有案外私權糾紛未同意搬遷，但為保障多數同意戶權益及期待，並改善居住環境及增進公共利益，依《都市更新條例》第57條規定，執行拆除作業。

北市府6單位支援 執行代拆作業

台北市都市更新處表示，執行代拆前已經召開多次府級工作會議及現地會勘，整合社會局、衛生局、消防局、警察局萬華分局及區公所等單位勤務支援，預先塗銷部分機車格，以供消防、救護車輛及巴士使用，同時針對代拆日當天的流程演練及現場討論，模擬多種代拆當日可能發生的情況，規劃合適的應對流程，並於凌晨預先停止供水供電，確保作業安全後，隔日一早由市府各單位及實施者依任務編組進行勸離、破門、逐層清查，確認現場安全無虞進行拆除作業。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北有錢人住哪裡？根據財政部最新發布的2021年綜所稅申報資料統計，台北市「最富有」的村里，第一名是士林區的「永福里」，綜所稅平均296.3萬元奪台北市之冠，也已連續4年蟬聯台北市最富里冠軍寶座，第二名為松山區松基里，第三名中山區金泰里，皆非豪宅林立的大安區和信義區。

台灣房屋天母忠誠加盟店店東賴彥廷表示，永福里位在陽明山仰德大道二段兩側，里內不乏獨棟別墅，吸引企業家、名人購置居住，拉高了整個里的平均收入，而永福里的中位數僅65.5萬元，顯示居民收入落差極大。



台北市2021年共有7個里的平均所得超過200萬元，除了永福里之外，還包括松山區松基里綜所稅平均228.5萬元位居第二高；第三、四名由中山區包辦，分別是金泰里、成功里，第五名則為信義區安康里的206.5萬元，緊追在後的還有大安區仁愛里、內湖區寶湖里。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，特定里平均所得高，主要受到豪宅群聚，或有知名超豪宅產生「聚財」效應，尤其是特定富豪家族設籍，甚至轉換戶籍，或是公司股利與紅利分配、家族財務有較大變化時，都有可能大幅影響該里的所得狀況和排名。 



位居亞軍的松山區松基里位在復興北路、敦化北路、民生東路街廓，里內有「文華苑」超級豪宅；中山區是唯一有兩個里入榜的行政區，當中的金泰、成功里都位在大直重劃區內，區內豪宅林立、名人聚集，知名豪宅「西華富邦」就位在金泰里，住戶所得自然相對較高；另外像是「代官山」、「輕井澤」都是水岸豪宅，再加上鄰近內湖科學園區，受到企業主、高階主管的青睞，這裡的住戶財力、消費力都有相當水準。



至於信義區唯一進榜的安康里，橫跨台北商業中心地段的信義計劃區，除了信義路五六段外，還涵蓋松德、松仁、松高等松字輩門牌路段，住戶不乏上市櫃公司老闆、名媛、富豪等，因此提升平均年收。



第一建經研究中心副理張菱育指出，各里的綜所稅平均，就是依照每年綜所稅申報核定的資料來統計，包含納稅人的薪資所得和股利等，不少豪宅區雖然平均高，但里內稅收差距大，所以若以中位數排名來看，最高的是內湖區的寶湖里，中位數所得達103.7萬元，該里有國防醫學院和三軍總醫院，且有不少別墅型產品，里內不乏醫師、律師、藝人或內科新貴等收入較高的住戶，也是台北市居民平均的財力最強的里。

受限於高房價與利率相對偏低，國人房貸期數一路增加，不過最新統計2023年第一季的房貸期數為291期，較上一季的297期減少約6期，反映30年期房貸申請狀況可能逐漸達到頂峰。不過2023年第一季申請房貸的平均也達24.3年，雖然新青安的政策房貸最多可達40年，但可觀察國人對於這麼長期房貸的接受度。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，30年期房貸可降低每月還款負擔，同時也增加房價的負擔能力，現在30年期房貸已經成為房貸主流產品，不過對比現在購屋貸款數量最多35~45歲的族群來看，倘若沒有提前償還貸款，則最後恐怕會一路還到退休。



統計顯示，2023年第一季的房貸期數回落到291期，雖然較上季297期減少，但仍是歷史次高紀錄，若以主要都會區來看，僅有台北市、台南市與高雄市的貸款期數不到300期，最高的是新竹市的309期，主要新竹市有許多園區客，普遍收入較高且工作人口的年紀較輕，因此貸款期數平均達309期，其次則是新竹縣的303期，台中市平均也有301期，桃園市300期，除了貸款人的條件以外，這些區域有許多重劃區的新房子，銀行也願意給予較長的貸款年限。



曾敬德表示，30年期房貸已經成為目前房貸主流，過去幾年也扮演推升房價重要的資金動力來源，政府的新青安貸款方案，也拉長貸款年限與寬限期，建議購屋人應該謹慎使用，避免過度擴張財務槓桿，若手上有多的資金找不到低風險的投資標的，也可以多還一些本金，等於省下2％的利息費用。



以申請房貸1000萬元試算，房貸利率2.06％，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬873元，若搭配30年期房貸，同樣條件月還款可以減少到3萬7263元，每月還款壓力明顯減少。

根據馨傳不動產統計，全球各國租金最昂貴的主要城市「租金痛苦指數」，結果頗出人意表，租金負擔最沉重的竟是印度經濟大城孟買，痛苦指數高達190.24，苦值遠遠勝過第二高的北京數倍以上；反觀台北市租金痛苦指數竟只有12.87，痛苦值不及孟買十分之一，差異十分懸殊。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，從租金與人均GDP的角度來看，台北市租金痛苦指數偏低，但因為萬物俱漲、薪水不漲的窘況讓許多租屋族大嘆難以承受不過，沒有比較沒有傷害，多數國家一線經濟大城的租金負擔更加沉重，無殼蝸牛想在大城市中站穩腳根都很辛苦。

前五高痛苦城市 亞洲竟占了三個

租金痛苦指數最高的城市為印度的孟買，平均每坪租金1,420元，但印度2022年人均GDP僅2,389元，租金痛苦指數高達約190。由於孟買外派的商務人士眾多，且外籍人士平均年薪超過21萬美元，再加上房東年年漲租的文化，使得孟買租金居高難下。

租金痛苦指數第二高的中國北京，平均每坪租金1,791元，為中國租金水準最高的城市，但人均GDP約12,720元，租金痛苦指數達約45，東城、西城、海淀等區租金尤為昂貴。上海為中國租金第二貴的城市，平均每坪租金為1,485元，租金痛苦指數約37，居統計城市中的第四名。由於北京、上海的外來工作人口眾多，高昂租金使得外來人口難以承受，往往會承租較偏遠、屋況較差的房屋來減輕負擔。

央行鷹式升息 房租猛爆上漲

何世昌分析，近一年來全球各國房價普遍跌多漲少，但租金卻漲多跌少，尤其是採取「鷹式升息」的國家，因房東將升息增加的成本支出轉嫁至租金，導致這些國家租金大幅上漲，如英國、美國、澳大利亞、加拿大、瑞典等國。

英國倫敦今年Q1平均每坪租金漲至約5,355元，痛苦指數達到37.39；由於英國央行大幅升息，促使房東大幅漲租，而漲租又推升消費者物價指數(CPI)，為了抑制通膨央行再升息，形成一個循環困局。類似情況也發生在美國，美國雖然CPI大降至3%，但「房租物價指數」仍逾7%以上，而紐約、舊金山、波士頓、洛杉磯等城市房租持續上揚，其中紐約市痛苦指數達31.15,在20個城市中排名第五。

痛苦值1字頭 北市僅輸日內瓦

至於台北市的今年Q1平均每坪租金約1,319元，而去年全國人均GDP約32,811元，租金痛苦指數為12.87，在20個城市排名倒數第二，代表租金負擔相對輕。以每坪1,319元計算，若承租28坪(含公設)的兩房大樓，大約需要3.7萬元，但若在紐約平均需要20.8萬元(不含公設)、倫敦需14.5萬元(不含公設)、香港需13萬元(含公設)、北京需5萬元(含公設)。

至於租金痛苦指數最低的城市為瑞士日內瓦，平均每坪租金為3,555元，痛苦指數約12.36，是20個城市中租屋負擔最低的地方。

何世昌認為，高房價、高房租民怨是全球普遍現象，抑制房價的政策手段多，但抑制租金的措施卻極為有限，目前祭出打擊漲租方案的政策都沒有多大效果，主要是居客總是居於弱勢，房東容易將成本轉嫁至租金。因此，政府在調控租屋市場時，需小心刀子對著房東卻誤傷房客的事情發生。