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▲近來沙鹿重大建設匯聚，吸引不少置產族搶進，推升區域房市。

西台中近年憑藉科技、產業議題神速翻轉，不僅匯聚六大產業園區，重大建設中科西南向聯外道路「特五號」也於本月初正式開通，將加速區域整體發展，最大受惠區域「沙鹿」更吸引久樘、茂洋、新業、鴻豫、龍寶等品牌建商搶進推案，觀察實價登錄最新揭露，位於家樂福商圈預售案「久樘花漾天鵝」出現1筆4字頭交易，再次刷新區域最高價，顯見即使景氣不明，區域房市仍備受看好；而接下來包含茂洋、富宇等建商在區內也都有新案推出，後勢看漲，區域專家指出皆有望開出45萬元以上、甚至是5字頭的價格。

根據內政部實價登錄最新資料顯示，沙鹿預售案「久樘花漾天鵝」全社區目前已有94筆交易揭露，其中近期就揭露一筆單價突破4字頭的交易，站上區域新高價，該案坐落於三民路主幹道，屬於家樂福商圈，並近未來捷運藍線B5站；而首度進軍沙鹿的新業建設，於靜宜商圈所推出的「新業微丘森鄰」也揭露共129筆交易，目前實登最高價為單坪38.5萬元。

連續18年獲得「台灣誠信建商」榮譽的久樘開發，營造品質深獲已購客肯定，在深耕沙鹿地區多年後，本次鎖定推出位於三民路主幹道的新案「久樘花漾天鵝」，除了坐享鄰近未來捷運藍線B5站，並能雙向連結台灣大道、中清路，快速抵達中科的地段優勢外，全案更標配市面少見22公分加厚制音樓板，結合小樑成為「板中樑系統」，如此室內就不會有小樑、僅空間外圍會有大樑，大幅提升室內空間完整性，高品質貼心規劃吸引當地置產客以及中科族目光，並創下區域新高價。

另深耕海線多年的「茂洋建設」今年推案連發，不僅推出晴山洋洋、閱美等個案，近期也將推出區域指標新案「沙鹿高工成屋案」，近800坪基地坐落於正台灣大道上、捷運藍線B5站，規劃2~3房3~4併產品且戶戶雙面採光，總銷近20億元。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴則指出，西台中因匯聚中部科學園區、台中工業區、精密機械科技園區、台中港自由貿易區、台中港科技產業園區、關聯工業區等產業聚落，躍升成為台中的產業重鎮，六大園區就業人口合計就約有13萬人，雖然日前傳出中科二期擴建案確定延至明年交地，但仍不影響區域房市熱度。

陳傑鳴進一步表示，沙鹿不僅為海線房市最熱區域，本身就具備海、陸、空交通優勢，又逢「特五號」正式開通，預期可以更快速吸納周遭就業人口，甚至是中彰投區域民眾，再加上品牌建商來勢洶洶，紛紛以最高規格規劃產品，確實能夠吸引不少重視質感的菁英就業族群買單。

另外，富宇建設近期也推出靜宜北勢商圈新案「富宇禾悦」，基地位置坐落於平等六街，基地面積1102 坪、規劃123 戶，23-36坪、2-3房產品，市場傳出單坪開價約35~40萬；七期豪宅品牌建商龍寶建設與沙鹿地主合建新案「和臻邸」，產品規劃48~52坪，預計10月正式進場銷售，業界人士推估開價應為45萬元起跳。

國旅復甦，店面市場交易又現生機? 位在五分埔商圈的巷內30.5坪店面，7月以1.2億元成交，單價393.4萬元，暫居2023年店面單價最高，也是實價揭露以來，五分埔商圈的店面單價次高紀錄，僅次於2014年2月成交的同巷內1樓店面，單價約415萬元、總價6000萬元。

台灣房屋建國民生加盟店副店長何志剛指出，五分埔商圈多以成衣批發商家為主，較不屬於觀光型商圈，不過隨著網路通路發達，再加上歷經三年多的疫情影響，五分埔曾一度蕭條冷清，直到2023年才略微恢復買氣，其中多半是有地緣性的買方入手，亦不乏原服飾業租客「轉租為買」。這次創高單價的店面位在永吉路443巷內，而該店面帶有地下室使用權，和其他增建空間，因此拉高單坪價格。



台灣房屋進一步觀察2023年台北店面單價前五名交易，截至目前為止，第二名是台北車站商圈的開封街店面，單價354.2萬元；第三名則為位在信義安和和世貿101商圈之間的店面，單價298.4萬元；第四、五名分別為四平商圈約6坪的大樓店面，單價287.6萬元，以及湖光市場旁的成功路店面，單價261.6萬元。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去高單價店面出現在東區或西門町等，正馬路或一級商圈，而目前上半年的高價店面，除了第二名的北車商圈店面交易外，不見一級商圈身影，甚至出現巷弄店面賣出破億身價，主要因該店有權狀坪數外的增建空間，也凸顯疫後國旅市場尚未完全恢復榮景，加上頻頻升息的情況下，高總、高單價的店面暫時難吸引買家目光，反而以「區域成熟商圈」，億元以下的「低總價」或「小坪數」店面，較有利置產族入手，長期持有。



第一建經研究中心副理張菱育觀察，2023年單價前五名的店面，有四筆都是屋齡超過30年的公寓型店面，公設比低，甚至不少店面帶有地下室儲物空間，或室內實際使用空間比權狀坪數更大。由於屋況較舊，在價格上偶有議價空間，長遠來看還有都更及危老效益，因此頗吸引有自用需求的買方入手。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，疫情前一年國際觀光客的旅客可達千萬的規模，2023年官方也預估有機會回升600萬的觀光旅客，加上國內的觀光需求也在疫後回溫，帶動沿街消費的需求增加，從實價揭露資料可發現，包括熱門商圈與沿街店面，不斷有新的租賃揭露產生，且觀察有些都是疫情期間空置一段時間的閒置店面，反映企業認為消費最差的時間已過，看好消費商機，開始展店做生意。



曾敬德表示，疫情過後北市店面租賃有活起來的跡象，不過租金仍未重返榮耀，畢竟現在國際觀光大概回到疫情前的五六成水準，未來若觀光持續回升，店面市場仍是有表現空間，至於買賣能否增溫，利率連5升後對於收益型的不動產形成考驗，相對要能順利成交，價格就要更有吸引力。

台灣的高房價，讓買房變得越來越辛苦，也使得越來越多人決心「躺平」，等著接收上一代留下來的房產。永慶房產集團以5年為區間，分析2003至2023上半年20年間總移轉棟數中繼承+贈與的占比變化，發現全台建物繼承+贈與的占比從13％升至29％，直逼3成！

20年間 台北繼承+贈與占比從17.1％衝上38.6％



細看近20年間六都繼承+贈與移轉棟數占比的變化，全都上升超過10個百分點。在2003年，六都的繼承+贈與移轉棟數占比，台北17.1％稍微較高之外，其餘五都都在12.6％以下，桃園市更是只有7.8％。到了2008年，六都的繼承+贈與占比也僅增加0.6％-3.4％之間，台北和新北甚至下降2.7％和0.3％，顯見當時繼承和贈與並非國內建物移轉的主流方式。



但是從2013年開始，繼承+贈與移轉棟數占比便開始明顯增加，六都的占比全數突破雙位數，台北和台南更是衝破2成，高雄也高達19％。2018年，繼承+贈與占比增加的態勢不減，除了桃園市的占比仍在2成以下，其餘五都都突破2成。到了2023上半年，全台和六都的繼承+贈與比例已全數突破2成，台南高雄叩門3成大關。而台北市更是衝上38.6％，在20年間，台北市繼承+贈與的占比增加超過21個百分點！



高房價現象 改變房屋移轉方式



永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，造成繼承+贈與占比在近20年間的明顯增長，背後的原因眾多，可能包括高齡化、少子化、以及避稅等等，但是高房價現象恐怕就是主因。



以內政部公布的2003年Q1至2023年Q1的房價所得比數據，並以5年為區間進行分析，可以發現2003年Q1和2008年Q1，除了雙北地區稍高之外，其餘四都的房價所得比都在5-6倍之間，5年間的增長介在0.11-2.17倍之間，相對和緩。



但是到了2013年Q1，房價所得比便開始明顯上升，六大都會區增加1.01-7.19倍，並全數突破6倍；2018年Q1，則全面突破7倍。而最新的2023年Q1數據，台北市、新北市和台中市的房價所得比已突破雙位數，台南市和高雄市更已逼近10倍大關。



陳金萍指出，從相關數據來看，最近20年來房屋所有權移轉方式的變化，恐怕與高房價脫離不了關係。高房價問題若是持續未解，房屋變成「傳家寶」，一代傳一代的現象，恐怕將更為普遍，對於房地產產業、民眾居住品質、甚至社會發展，可能都有深遠影響。

國際信評機構惠譽（Fitch Ratings）今（23）日舉行「2023 惠譽看台灣記者會」。陳怡如指出，今年來貸款需求增長全面放緩，反映房地產交易量下降，以及外部出口需求減弱與平淡的經濟增長。台灣銀行業的總放款餘額僅較 2022 年底小幅增長約 1%。

劉家瑜攝影

儘管如此，陳怡如預計，隨著經濟表現的改善，放款增長的趨勢將在 2023 年第四季和 2024 年有所回溫，特別是企業和海外放款，而包括住宅抵押放款在內等國內消金放款也可能出現溫和復甦。

陳怡如預期，若以稅前淨利衡量，2023 年台灣銀行業的整體獲利能力將比前一年增長 10%～20%，這得益於非經常性的外匯交換交易（FX Swaps）的高收益，以及銀行經常性收益（包括凈利息和手續費收入）穩定且溫和的成長。

今年來台灣銀行業的外匯交換交易呈現大幅度增長，主係受益於台幣和美元之間的利差。然而隨著兩種貨幣之間的利率差異縮小，我們預期該非經常性收入將逐漸減少。

由於經濟成長放緩，2023 年第一季的信用成本相較去年同期呈現小幅上升。但在台灣持續的低失業率和 2024 年 GDP 增長提升的情況下，該上升態勢應會保持溫和，台灣銀行業的資產品質風險應維持可控。惠譽預計台灣的經濟成長率將在 2023 年增長1% ，於 2024 年加速成長至 2.8%。

台灣銀行業的資本水準因 2022 年大幅升息導致其他綜合損益（OCI）投資部位產生評價損失而受壓；2023 年以來，利率再大幅上升的風險已減緩，銀行 OCI 投資部位的評價損失也已部分回升，加上穩定成長的獲利，有助於充實銀行的資本緩衝。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲泰山近年受惠周邊大型重劃區開發，房市能見度提高，房價也穩定上揚。

根據內政部最新統計，2022年下半年全台低度用電住宅比率（俗稱空屋率）為8.77%，創造自有統計數據以來的歷史次低，在六大主要都會區中，又以新北市蘆洲區的空屋率最低、為4.21%，其後分別是台北市內湖區（4.85%）、新北市新莊區（5.28%）、台中市潭子區（5.29%）和新北市泰山區（5.33%）。

進一步彙整實價登錄資料還可以發現，以上五大行政區近一年的平均房價均呈現平穩上升的趨勢，其中泰山區的房價年漲幅更是高達近1成。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，上述地區都屬於人口集中、居住需求旺盛的區域，因有強勁的自住買盤支撐，即使近1年房市黑天鵝干擾不斷，但這些區域的房市表現仍相當穩定。

空屋率最低的蘆洲區，台北市僅需20分鐘左右的車程，且房價只有台北的6折左右，因此最近幾年除在地居民外，也有不少在台北市工作的通勤族定居蘆洲。黃勝暉表示，目前蘆洲中古屋的房價普遍落在4字頭上下，部分新建案可以上看5~6字頭，與前幾年相比，區域房價確實漲勢迅猛。

未來蘆洲還有銀河灣計畫、萬坪醫院、蘆社大橋、捷運環狀線北環段等建設項目的推進，蘆洲的房價繼續走揚的可能性很高。

對於排名第2的內湖區，黃勝暉表示，在內科的坐鎮下，大量就業人口落腳內湖，使得內湖成為北市一大購屋熱區，目前內湖的房價普遍落在7字頭上下，部分預售案的開價甚至可以達到3位數以上，區域房價有向精華區看齊之勢。未來捷運環狀線東環段和汐止民生線若進展順利，相信定能大大緩解內湖交通壅塞問題，區域房市交易量能也有望更上一層樓。

對於排名第3的新莊區，黃勝暉表示，新莊位於新北第二環的位置，區域房價普遍落在4~5字頭，是很多首購族、換屋族的購屋首選，而且在新北產業園區、機場捷運、塭仔圳重劃區、頭前重劃區、新莊副都心等建設題材的加持下，區域房市前景相當具有想像空間。

對於排名第4的潭子區，黃勝暉表示，潭子區是台中唯一上榜的行政區，潭子區坐擁潭子科技園區、聚興產業園區，帶動人口紅利，再加上潭子國民運動中心、綠空廊道、國道4號豐潭段接74號的建設，為區域房市增添了不少亮點，目前潭子區中古屋的房價普遍落在2字頭，新建案可以達到3字頭以上的水準。

至於泰山區，黃勝暉表示，泰山區屬於新北相對外圍的蛋白區，房價基期相對較低，不過最近幾年伴隨十八甲重劃區、塭仔圳重劃區、五泰輕軌的開發，泰山區的房市能見度也在不斷提高，目前泰山區中古屋的房價普遍落在3~4字頭，個別預售案的開價甚至已經站上了6字頭，顯見泰山房價正在快速補漲。

高雄近年房價水漲船高，總價500萬元內還能買的到房？！根據內政部實價資料，排除透天厝後，高雄2023年上半年總價500萬元以內的低總價交易，約占所有住宅交易的三成，而低總價交易的五大熱區，三民區佔18.4%，榮登高雄今年上半年，最熱門的親民購屋區，苓雅區及鳳山區，均有超過一成的交易佔比，各以13.2%及11.1%，分居二、三名，其他包括小港區、前鎮區也都入榜。

另外，觀察房價500萬以內的低總五大熱區的平均購屋總價，介於300~360萬元左右，其中同樣以三民區最為親民，平均總價落在300萬元！　

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，以自備款兩成來算，只要存到一桶金，就有機會買到500萬元左右的物件，且並非只能往蛋白蛋殼區移動，觀察前三大低總價熱區，反而都集中在市區，像鳳山、三民區就是高雄人口最多的二大行政區，苓雅區則為市政文教中心，這些熱區發展早，區內中古華廈、公寓、小套房、甚至國宅等，低總價物件選擇性相對多元，且這些區域擁有成熟優渥的生活機能，能以低總價預算卡位市區地段，吸引不少小資買盤進場。

台灣房屋進一步統計，今年上半年低總價成交物件類型，九成以上的物件，平均屋齡落在20年以上，其中又以40年以上高齡老屋為大宗，佔比約39.7%，而平均購屋面積，則有八成是30坪以內的物件，又以20~30坪佔39%，其次為10~20坪，約佔32.6%。　

台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，500萬元以內預算，想在市區買房，除了中古小套房，早期大樓華廈公設比較低、公寓實坪又大，雖屋齡較高，但對求市區機能，預算有限又想擁有足夠生活空間的首購自住客群來說，是先求有再求好的熱門購屋選擇，然而以目前三民區行情來說，屋齡40年以上的老公寓，4、5樓才可能總價3~4百萬元有找，如果是3樓以下，則要5~6百萬元起跳，才有機會入手，包括鼎山家樂福商圈、建工商圈、陽明學區等，都是低總價購屋熱區之一，除此之外，市區500萬元以內想入手透天，已幾乎難尋。

李家妮認為，近年高雄房價水位升高，中古房價連帶補漲，低總價交易比例有逐漸下滑的趨勢，未來想要鎖定市區以親民價購屋，在購屋條件上，勢必有所取捨，走向捨新求舊、棄大換小的選擇，而不少物件雖屋齡偏高，不過如位在優勢地段仍具有保值空間。不過，老屋修繕、翻新成本，相對新屋耗費高，都可能增加實際購屋成本，購屋族也需列入考量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲住展統計，台北市今年7月新建案平均開價為每坪121.6 萬元，再創歷史新高，但信義、松山兩區新案開價卻下修。（住展提供）

最近幾年台灣房市熱絡，自住客群踴躍進場，讓整體的空屋率也持續朝向穩步下降的方向發展。依據內政部最新統計，2022年下半年全台低度用電住宅比率(俗稱空屋率)為8.77％，創造自有統計數據以來的歷史次低，在六大主要都會區中，又以新北市蘆洲區的空屋率最低、為4.21％，其後分別是台北市內湖區(4.85％)、新北市新莊區(5.28％)、台中市潭子區(5.29％)和新北市泰山區(5.33％)。進一步彙整實價登錄資料還可以發現，以上五大行政區近一年的平均房價均呈現平穩上升的趨勢，其中泰山區的房價年漲幅更是高達近一成。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，上述地區都屬於人口集中、居住需求旺盛的區域，因有強勁的自住買盤支撐，即使近一年房市黑天鵝干擾不斷，但這些區域的房市表現仍相當穩定。

對於空屋率最低的蘆洲區，黃勝暉表示，蘆洲到台北市僅需20分鐘左右的車程，且房價只有台北的6折左右，因此最近幾年除在地居民外，也有不少在台北市工作的通勤族定居蘆洲，使得區域的住宅需求持續增加。目前蘆洲中古屋的房價普遍落在4字頭上下，部分新建案可以上看5~6字頭，與前幾年相比，區域房價確實漲勢迅猛。而且隨著銀河灣計畫、萬坪醫院、蘆社大橋、捷運環狀線北環段等建設項目的推進，蘆洲的房價繼續走揚的可能性很高，購屋民眾可以多留意。



對於排名第二的內湖區，黃勝暉表示，在內湖科學園區的坐鎮下，大量就業人口落腳內湖，使得內湖成為北市一大購屋熱區，目前內湖的房價普遍落在7字頭上下，部分預售案的開價甚至可以達到三位數以上，區域房價有向精華區看齊之勢。未來捷運環狀線東環段和汐止民生線若進展順利，相信定能大大緩解內湖交通壅塞問題，區域房市交易量能也有望更上一層樓。



對於排名第三的新莊區，黃勝暉表示，新莊位於新北第二環的位置，區域房價普遍落在4~5字頭，是很多首購族、換屋族的購屋首選，而且在新北產業園區、機場捷運、塭仔圳重劃區、頭前重劃區、新莊副都心等建設題材的加持下，區域房市前景相當具有想像空間。



對於排名第四的潭子區，黃勝暉表示，潭子區是台中唯一上榜的行政區，潭子區坐擁潭子科技園區、聚興產業園區，帶動人口紅利，再加上潭子國民運動中心、綠空廊道、國道4號豐潭段接74號的建設，為區域房市增添了不少亮點，區域房市長線看好，目前潭子區中古屋的房價普遍落在2字頭，新建案可以達到3字頭以上的水準。



至於泰山區，黃勝暉表示，泰山區屬於新北相對外圍的蛋白區，房價基期相對較低，，不過最近幾年伴隨十八甲重劃區、塭仔圳重劃區、五泰輕軌的開發，泰山區的房市能見度也在不斷提高，目前泰山區中古屋的房價普遍落在3~4字頭，個別預售案的開價甚至已經站上了6字頭，顯見泰山房價正在快速補漲，未來隨著各項建設題材的落實，泰山區的房市發展潛力不言而喻。

高雄近年房價水漲船高，總價5百萬元以內還能買的到房？！台灣房屋集團根據內政部實價資料，統計除透天厝之外的住宅交易，高雄2023年上半年總價5百萬元以內的低總價交易，約占所有住宅交易的三成，而低總價交易的五大熱區，三民區佔18.4％，榮登高雄2023年上半年，最熱門的親民購屋區，苓雅區及鳳山區，均有超過一成的交易佔比，各以13.2％及11.1％，分居二、三名，其他包括小港區、前鎮區也都入榜。另外，觀察房價500萬以內的低總五大熱區的平均購屋總價，介於300~360萬元左右，其中同樣以三民區最為親民，平均總價落在300萬元！

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，以自備款兩成來算，只要存到一桶金，就有機會買到500萬元左右的物件，且並非只能往蛋白蛋殼區移動，觀察前三大低總價熱區，反而都集中在市區，像鳳山、三民區就是高雄人口最多的二大行政區，苓雅區則為市政文教中心，這些熱區發展早，區內中古華廈、公寓、小套房、甚至國宅等，低總價物件選擇性相對多元，且這些區域擁有成熟優渥的生活機能，能以低總價預算卡位市區地段，吸引不少小資買盤進場。



台灣房屋進一步統計，2023年上半年低總價成交物件類型，九成以上的物件，平均屋齡落在20年以上，其中又以40年以上高齡老屋為大宗，佔比約39.7％，而平均購屋面積，則有八成是30坪以內的物件，又以20~30坪佔39％，其次為10~20坪，約佔32.6％。



台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，500萬元以內預算，想在市區買房，除了中古小套房，早期大樓華廈公設比較低、公寓實坪又大，雖屋齡較高，但對求市區機能，預算有限又想擁有足夠生活空間的首購自住客群來說，是先求有再求好的熱門購屋選擇，然而以目前三民區行情來說，屋齡40年以上的老公寓，4、5樓才可能總價3~4百萬元有找，如果是3樓以下，則要5~6百萬元起跳，才有機會入手，包括鼎山家樂福商圈、建工商圈、陽明學區等，都是低總價購屋熱區之一，除此之外，市區500萬元以內想入手透天，已幾乎難尋。



李家妮認為，近年高雄房價水位升高，中古房價連帶補漲，低總價交易比例有逐漸下滑的趨勢，未來想要鎖定市區以親民價購屋，在購屋條件上，勢必有所取捨，走向捨新求舊、棄大換小的選擇，而不少物件雖屋齡偏高，不過如位在優勢地段仍具有保值空間。不過，老屋修繕、翻新成本，相對新屋耗費高，都可能增加實際購屋成本，購屋族也需列入考量。

高雄市政府日前聯手中央部會舉行「亞灣2.0智慧科技創新園區」聯合招商說明會，宣佈將釋出亞灣區13.19公頃，約4萬坪的精華區土地，目標打造「企業旗艦中心聚落」，形塑兼具休閒觀光和金融經濟的開放水岸廊帶。

行政院加碼預算

行政院副院長鄭文燦致詞時表示，中央2021年核定「亞灣5G AIoT創新園區推動方案」，今年5月11日更核定「亞灣2.0智慧科技創新園區」計畫，將原本5年106.64億元預算加碼擴增為7年170.39億元。

台商回流  創2千億金流

高雄市長陳其邁指出，亞灣區內土地長期缺乏整合機制，面對全球供應鏈重組，台商回流高雄的投資超過2,000億元，高雄盼打造企業旗艦中心聚落，讓企業發展可結合台灣強項，包括硬體結合應用服務，讓虛實整合再升級。

經濟部次長林全能表示，亞灣1.0目前已初具成果，亞灣2.0計劃以「擴大用地、擴大群聚、擴大創新、擴大輸出」等4大方向，將5G AIoT的應用擴展至半導體、石化永續、智慧港灣、智慧影視產業等高雄特色產業，並擴大商業模式，讓企業在亞灣設立研訓總部並輸出新南向國家。

同步推出捷運黃線Y15 土地開發案

高雄市政府捷運局長吳義隆同場宣佈，啟動位亞灣核心區的捷運黃線Y15站土地開發案，規劃於開發基地設置捷運出入口，可快速連接高鐵左營站、台鐵高雄站及小港空港，並建立體廊道銜接高雄港旅運中心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】