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為協助青年購屋，正在規劃的「新青年安心成家購屋優惠貸款」確定期限拉長至40年、寬限期延至5年，額度上限也從800萬元提高至1,000萬元。負責推動的公股行庫表示，密切觀察市場的接受度，未來將配合擴大貸款的適用彈性，針對優質自住客戶也提供同等條件。

　公股行庫主管指出，實務上，多數銀行如推出40年房貸，依銀行法規定，僅能符合「無自用住宅民眾購買自用住宅」條件才適用，且多設有財力、屋齡、年齡的限制，目前而言，多數銀行規劃的年齡條件為40歲以下，甚至有的銀行更嚴格，僅限35歲以下。

　現有公股銀推出的40年房貸，民眾選擇比例不高，主因利息負擔仍大。另一方面，公股銀統計民眾現行還清、轉貸、出售房子的期間約在10年左右，大部分民眾不會等待年限到期才還清。

　個別銀行方面，華南銀行表示，為減低一般民眾房貸的負擔，同時爭取報稅收入佳的青壯年客群提供屋齡較低的擔保品，因此提供購置自用住宅優質客戶，最長借款期間40年的房貸產品，但因貸款期間拉長，總利息支出也增加，因此實務上仍以借款期間30年為主流，借款期間逾30年者屬少數，2018年以來，申辦件數僅約40餘件。

　觀察各家銀行目前的房貸主力都是30年期。華銀主管分析，近年新承做購屋案件貸款年期超過20年的案件比例已逾6成，且有逐年成長趨勢，推估與近年房價高漲，客戶為降低還款負擔有關。

　另一分面，民眾大多數會提前還清或轉貸、出售等等，第一銀行統計，民眾平均還清年期約10年。華銀則是還清平均年限約為7～8年，近年變化較不明顯。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

屬於高雄房市重鎮的楠梓區，今年5到6月約看大樓中古屋的人次明顯增加，成交量同步比今年3到4月間，成長10％到20％，並以總價1,000萬到1,200萬元三房加車位的產品，最易成交。

　永義房屋楠梓後昌路加盟店長黃世清表示，楠梓區最近幾年，大樓建案集中在東楠梓的土庫生活圈、西楠梓的高雄大學生活圈，目前在線上銷售的大樓建案超過十場。

　楠梓區新建大樓而言，無論是高雄大學生活圈或是土庫生活圈，平均每坪單價大約介於29萬到31萬元，但五年內的新中古屋大樓平均單價介於25萬至28萬元間，五到十年的中古屋則是「東西有別」，高雄大學生活圈因生活機能較為完善，每坪介於23萬到26萬元，而土庫生活圈因生活機尚未成熟，每坪介於22萬到25萬元。

　黃世清指出，由於新案平均每坪單價介於29萬到31萬元間，而五年內的新中古屋，除非有含裝潢和設備，售價才能與新案相當，不過因政府打炒房相關政策及近期提出第二屋貸款限貸7成之後，「現在的市況，屬於買方市場」，如果賣方堅持價格，大概就很難成交，即使成交，期間也會拉長。

　不過今年5到6月，賣方「在價格彈性上，有鬆動調整的準備」，換句話說，大約有50％以上的屋主，願意降價10％，也因此吸引買方的賞屋意願，使得登記預約帶看房子的潛在買家，比今年3到4月，多了20％，相對地，今年5月和6月成交的件數，也比今年3到4月成長20％左右。

　他說，楠梓區向來是高雄房市熱區，新建案有上探3字的企圖心，但無論是高雄大學生活圈或土庫生活圈，最受市場青睞的大樓總價，大約介於總價1,000萬到1,200萬元的三房加車位產品。

　至於透天建案，高雄大學生活圈或土庫生活圈在十多年前，每棟約600萬到800萬元間，現在社區型的透天售價已漲到2,000萬元左右，而臨路型的透天則是上探每棟3,000萬元。

　至於位於德賢商圈到省道的中楠梓區域，黃世清指出，少有五年以內的新中古屋大樓，至於一到十年的大樓產品，每坪約24萬到28萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲新豐鄉受惠於竹北外溢效應，成為建商新戰場。

房市買氣冷，建案去化放緩，根據591新建案統計六都、新竹各行政區推案狀況，發現各縣市賣壓前三名的區域待售率普遍都超過5成，像新竹分別有新豐鄉、新埔鎮、新竹市北區上榜，其中新豐鄉待售率更是直逼8成為全台最高。另外，中南部壓力同樣不小，新竹新豐鄉、台南佳里及高雄小港待售率皆高達7至8成；反觀雙北市表現相對穩健，待售率約落在4~5成左右。

另外，根據591新建案統計，今年上半年與去年同期相比，全台案場來人數大減16.7%，其中，減幅最大的是台中市28.6%、其次是高雄市25%，新北市則是減幅最少的都會區。

591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔表示，現階段房市受升息、打炒房影響明顯降溫，加上買賣雙方對價格認知僵持不下，讓許多區域拉響銷售警報。而觀察各縣市上榜行政區，除台北市外，有不少都是具備低基期或建設題材的蛋白、蛋殼區，這幾年隨著大量體指標案陸續進場，更累積出不小的賣壓。

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，該統計當然可看出強者恆強的態勢，除了台北市因為房價高，一直都不比其他縣市去化速度，遂見大安區與松山區上榜，其餘六縣市則多無房市熱區，甚至如新北市的淡水區、桃園市的龜山區、台中市的北屯區，或是台南市的安南區推案量也相當大，卻因區域有其利多，反而不見賣壓，倒可能成為抗壓保證，如合理行情價碼的湯泉、宏盛、合展新案可得把握。

▲台北市為首善之都，來人數、待售率表現較佳。

擁有地段加持的雙北市，這次表現相對穩健，像是北市松山、新北泰山及鶯歌等地待售率都僅4成多，反觀賣壓較大區域除了是因重劃供給如北投、三重，導致推案水位較高外，也有像大安區是因地段精華，建商多主打高總價、大坪數型產品，去化速度較一般建案來得更慢所致；鄰近桃園市上榜區域清一色是集中在推案量大的重劃區，像是觀音區就在草漯重劃區內的個案挹注下，待售量持續水漲船高。

雙北災情輕微 把握合理行情新案

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年三重大型建設題材不少，區內更開發了不少新興重劃區，包含二重疏洪道重劃區、仁義重劃區等，吸引建商大量推案，替當地房市提升不少市場能見度，不僅吸引外來客購屋，也帶動區域房價明顯走高，目前三重新案最高成交已在8字頭上下。

不過，陳傑鳴也指出，由於三重目前推案量體大，加上價格上漲速度較快，短線在政府打炒房與平均地權條例修法等因素衝擊，新推案去化速度有放緩跡象，導致新案待售率偏高，目前有超過5000戶以上的新案待售，後續是否能順利去化可成為新北房市發展的重要觀察指標。

近年房市由裡熱到外的新竹，畢務潔指出，不僅東區、竹北市等精華地段推案火燙，周邊區域同樣一路向上衝，像新豐鄉過往雖距市區較遠，關注度及量體有限。不過受惠鄰近竹北房市崛起，近期陸續有指標案進場，挹注逾860戶供給，使當地銷售壓力陡增。

漲幅過快、迅速降溫 中南部賣壓沉重

往南走台中市則有沙鹿、大里及豐原等地上榜，整體待售率介於5至6成間，其中沙鹿區近年憑藉親民房價聲量大開，其供給主力「新站重劃區」更有新業、久樘、精銳等品牌建商插旗。現階段當地推案因價格漲幅過大，加上去年房市開始變天，讓當地買氣猶如淋了一場大雨快速降溫，整體待售率突破6成，為台中最高的行政區。

▲台中市近半年看屋人數銳減，較去年同期減少28.6%。

至於南二都賣壓同樣不小，台南市待售率普遍都在6成以上，供給量最大的東區，則在平實重劃區為首的新案進場下賣壓急遽升高。至於佳里區過往推案量能平平，但近來受「南科概念區」如善化、新市等地房價高漲擠壓，陸續有外地購屋客在當地置產，也讓建商在此主推大樓、華廈等產品，導致待售壓力衝高。

至於高雄，原本就屬北高雄推案熱區的橋頭、仁武等地，除了因大環境衝擊使建案去化放緩，同時間亦有大量體指標案墊高量能，造成待售量一路追高，就連過往量能保守的小港區，目前線上就有逾千戶量體銷售中，令人頗為吃驚。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，全球經濟需求不振，經濟前景不明，市場普遍看淡2023年經濟景氣，將影響房市表現，而全球能源、糧食與供應鏈仍有風險，加上地緣政治衝突未歇，通膨恐成新常態，都將左右下半年房市表現，在政策面上，平均地權條例、第二戶限貸令，下半年是否還有新房市政策推出，也會讓房市表現出現變化。此外，下半年總統大選選戰開打，也將是影響下半年房市的不確定因素，因此，經濟情勢、通膨、房市政策、總統大選是決定下半年房市交易量的關鍵。

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記者 張家嘯 報導

　　遞延交屋潮發酵，讓國銀不動產放款比率終結連2衰。金管會統計，國銀5月不動產放款比率彈升0.2個百分點，達26.42%，站上今(2023)年以來高點，主要是遞延交屋所致。若將統計拉長來看，去(2022)年8月國銀不動產放款比率跌破27%後，至今仍未回升，房市交易依舊冷颼颼。

　　依「銀行法」規定，辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額30%為限，市場將此視為「不動產放款天條」，而國銀內部多半要求更嚴格，以28%為警戒區。

　　從金管會資料顯示，5月不動產放款比率逾29%的銀行繼續掛零，且從去年8月至今，沒有任何一家銀行的不動產放款比重高於29%；落在28%～29%者5月依舊為1家，落在27%～28%則有14家，單月多出3家。

　　金管會指出，從去年6月起，國銀不動產放款占比自27.19%高峰一路走跌，去年8月更進一步降至27%以下，今年4月26.22%為近4年低點，但5月則一反常態回彈到26.42%。

　　金管會解釋，5月底國銀不動產放款餘額13.54兆元、月增500億元，反觀總存款加金融債總額則月減2,000億元，分子擴大、分母減小，才讓國銀不動產放款占總存款和金融債餘額的比率回升。

　　從財政部資料同樣可看出房市冷清，今年1~4月全台不動產仲介銷售額為新台幣222.8億元，年降29.5%，六大都會區銷售額全數下滑，主要是政府接連祭出打炒房措施，導致市場信心大減，影響不動產經紀業銷售成績。

　　然而，不動產仲介銷售額下滑，但仲介家數則微幅上揚，至今年4月，全台共有6,559家、年升3.5%。六都當中，以桃園市的不動產仲介家數年增6%幅度最大，台北市則年減1.1%，是六都中唯一衰退地區。另外4個地區則有3%以上的成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

財政部將推行全國歸戶版的「囤房稅二點○」，將非自住房屋稅率從現行的百分之一點五至百分之三點六，拉高到百分之二至百分之四點八，但單一自住的屋主，稅率預計從百分之一點二降到百分之一。 

據財政部二○二一年「地方歸戶」的房屋稅資料顯示，各縣市持有非自住住宅的人數，以新北將近七點三萬人最多，其次為台中近六點四萬人，第三名則是高雄約五點七萬人，因此在非自住稅率全面調高情況下，這三縣市受影響程度，恐高於其他縣市。 

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，現今的囤房稅戶數認定，採「地方歸戶」，就是以屋主在該縣市持有房屋的狀況，計算各戶房屋稅率，使跨縣市的囤房族，得以把房產分散在不同縣市來降低稅負，但採「全國歸戶」後，跨縣市持有的節稅效果大打折扣。 

未來包租公、置產多屋族，也可能有兩大變化。首先，「捨新屋，買中古」，非自用住宅的房屋稅課徵，是以房屋標準單價、屋齡和路段等條件，作為課稅基礎，所以較新的住宅，房屋稅愈高，因此在稅率調升的情況下，置產族將更明顯轉向中古屋市場。 

其次，「捨小戶，買大房」，房屋稅統計以「戶」為單位，因此包租公置產族與其買獨立套房，不如購入整棟透天厝後再隔間出租。 

再者，「以買房，代租屋」由於有部分房東藉由囤房稅加重調高租金，將導致市場租金和房貸距離縮短，可能進而促成年輕租屋族的首購買氣，也將使低總價的兩房小宅熱度再被推高。 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也重申，新制影響最大的將是持有新房子數量較多的族群。首先就是建商手上的新成屋或餘屋，不過政府應會考量合理性，給予一段銷售的緩衝期，另外過去景氣好的時候，有些預售案投資客一買三、五戶，新制上路後受到影響就很明顯。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

知情人士透露，中央銀行願意以讓借款人簽署一年或一年半內賣屋的切結書為前提，鬆綁對於在房市管制限制區內換屋族的「限貸令」貸款成數，亦即倘若借款人和銀行簽署願意在一年內賣舊屋的切結書，借款將不再僅限七成，換屋人可貸到八成或最高八成五的成數。 

近期央行陸續找銀行業者蒐集意見，針對配套方案，央行回應，目前仍在研議，有具體內容將對外公布。 

央行六月十六日理監事會議後宣布最新打房措施，包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都，以及新竹縣市的第二戶房貸戶，最高成數降為七成，直接衝擊換屋族，除非「先賣後買」，否則買新屋最高成數最高只能七成，換屋族面臨交屋貸款金額不足衝擊，央行總裁楊金龍終於周四鬆口，表示會檢討新制度並提出因應措施。 

據指出，央行近幾日來已連續分批找多家銀行，並以公股行庫為主前來央行，討論換屋族因房市新管制措施導致交屋時貸款金額不足的衝擊如何因應，經過近一個星期馬拉松式分批徵詢銀行的意見，終於決定聚焦在透過簽署「切結書」，讓換屋人在賣屋時，有一年或一年半的緩衝空間，而在賣屋的建商、房仲交屋時，也能因已向銀行簽署切結書，不致再產生交屋時貸款金額不足的問題，央行最快可望下周宣布這些鬆綁新措施。 

至於先前部分銀行所提出的意見，例如央行新管制措施實施前的預售屋簽約可得到豁免，或是在換屋者尚未賣屋前，先由銀行給一筆過渡周轉金來彌補成數不足問題，目前可能不被採行。 

知情人士指出，央行先前之所以採取新管制措施，就是因為不動產放款占總放款比重不斷上升之外，也發現第二間房的房貸業務量不斷上升，因此才決定再拿二房開刀，希望房價降溫。 

在這種情況下，央行雖願意給予換屋族緩衝：「但『先買後賣』仍然是大原則，不能違背！」央行的政策就是不希望購屋者透過房貸，取得一戶以上的房屋。 

若銀行給予周轉金讓貸款戶先交屋，又會回過頭來違反央行要求「周轉金不能用作購屋用途」禁令，所以最後唯一可行之法，是用切結書切結一年之內賣屋方式來處理。 

但既然有切結書，倘若違約也會有違約金，以及其他違約條款。據知情人士指出，倘若簽下切結書的貸款戶，未能如期賣屋，不但會有違約金，甚至會直接被銀行要求提前償還一成的貸款，把成數再降回七成。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期「囤房稅2.0」被控會增加房東在稅金上的壓力，為此，財政部解釋，若以新台幣100萬元的房價來計算的話，如做出租使用且租賃所得達租金標準，房東適用的房屋稅最高稅率為2.4%，相較於現行的3.6%或2.0方案適用對象的4.8%，這項改革有望減輕1.2萬元至2.4萬元的稅金負擔。

根據媒體報導指出，財政部表示，「囤房稅2.0」的設計目的在於通過出租房屋時較低的稅率，增加住家用房屋租賃市場的供應量，以穩定租金。除此之外，這項改革還能減輕房東的稅負。在新方案中，房東的最低稅率比現行方案低0.5個百分點，而最高稅率比現行最高稅率3.6%低1.2個百分點。

財政部提醒，2.0方案仍保留公益出租人和社會住宅的優惠稅率為1.2%。對於擁有多套房屋的家庭，如果將其中的房屋提供給社會住宅或公益出租使用，稅負將進一步減輕，房屋所有人可以更充分地利用這些政策優惠。

財政部也表示，目前全國非自住住家用房屋約有60萬戶，根據內政部的統計，約有10%的住宅被低度使用或處於空置狀態。換句話說，約有6萬戶房屋可以釋出並提供給租屋市場使用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

7月6日行政院會通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，將非自住住家用房屋稅稅率由1.5%~3.6%上調至2%~4.8%，由於台灣富人偏好利用不動產進行家族財富傳承，會因此受影響嗎？對此，會計師分析，雖然持有成本會上升，但兩大考量下，不動產仍是家族財富傳承的好工具。

資誠會計師事務所會計師洪連盛表示，囤房稅2.0方案，對於台灣人偏好將累積財富放置在不動產的行為，不會有太多影響。其一，雖然持有成本增加，但相對於不動產資產的增值幅度及報酬率，可能還是相對低。

其二，台灣不動產課稅價值是採用公告現值及房屋評定價值，這與不動產市價相去甚遠。多方權衡之下，房屋稅調升，對資產移轉傳承的規劃，也不會有太大的影響。

不過，資誠會計師事務所稅務法律服務副總經理歐陽泓仍有三點稅務風險提醒；第一，政院雖然修正多屋族的房屋稅稅率，但只是中央制定稅率的區間，日後仍是授權各地方政府制定細節，因而後續仍要留意各地方政府的差別稅率及適用戶數，會如何訂定。

第二，地主與建商合建、參與都更或危老重建後，依規定分回的房地，能否適用「特定住家用房屋」，進而適用較輕稅率，仍有待立院審議討論。

第三，房價高漲年代，部分富爸爸、富媽媽為顧及下一代居住，又避免房屋過早過戶子女反遭變賣，進而透過「不動產信託規劃」的模式，這類型的房屋稅稅率會是多少？也要持續觀察修法後的細節是否調整。

據行政院會通過的「房屋稅差別稅率2.0方案」，修法四大重點包括，未來非自住住家用房屋法定稅率由1.5%~3.6%調整為2%~4.8%；歸戶方式也由按縣市改為全國總歸戶； 地方政府必需訂定差別稅率，多屋族房屋稅率必須較高；建商持有餘屋在2年以內者，法定稅率由1.5%~3.6%調高為2%~3.6%。

不過，為鼓勵多屋族釋出房源至租屋市場，出租且申報所得達租金標準的非自住房屋，仍享有較輕稅率，從現行1.5%~3.6%降為1.5%~2.4%。

KPMG安侯建業會計師事務所稅務部執業會計師陳志愷表示，依據《住宅法》及《房屋稅條例》，公益出租人及社會住宅包租代管之所有人，得享有房屋稅、地價稅及租金所得稅減免優惠，其中房屋稅、地價稅優惠可適用於個人及法人，租金所得稅優惠以個人為限。

例如社會住宅包租代管於核准租賃期間內，房屋稅及地價稅得依所在地區自治條例減徵，以台北市為例，可按1.5%房屋稅稅率減徵20%，並折減50%房屋現值比率，實質稅率0.6%。







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　行政院昨日通過囤房稅2.0版，明年上路，之前惜售或是手上有大批餘屋的建商首當其衝。台北巿不動產開發公理事長陳勝宏直言，政府一連串打房，將讓口袋不夠深的業者玩不下去，爛尾樓案將明顯增加！建商餘屋一樣賣不掉，買不起房的年輕人依然買不起。大台中不動產公會認為政府政策變來變去，違反憲法信賴保護原則，造成民眾與業者諸多糾紛，公會將聘請律師對中央提告。 

　高力業主代表服務部董事黃舒衛表示，現在建商面對多重壓力，包括《平均地權條例》新制7月1日上路，私法人買住宅採許可制，買盤緊縮，預售屋不能轉售，更令投資客暫離巿場；此外，央行祭選擇性信用管制，建商餘屋貸款只能貸4成，亦即預售收入若不如預期，不僅餘屋貸款不足，難補土融、建融缺口，未來還須依囤房稅新制被課重稅，將令建商財務壓力大增，這還不包括升息、央行限期開工及興建成本增加的影響，口袋不夠深建商恐面臨財務危機，建商蓋不下去爛尾案件勢將增加，銀行放貸風險跟著水漲船高。 

　「政府不斷打房根本就是選舉考量！」商總主席、鄉林董事長賴正鎰表示，業者營建成本不斷墊高，一般建案利潤約在12％左右，從籌畫到完工，分年利潤只有2％、3％，不太可能降價，最後轉嫁，還是消費者埋單。 

　不過，戴德梁行總經理顏炳立表示，《平均地權條例》新制正式實施，如同布下天羅地網，斷了房市各類產品的買氣，政府這次又祭出囤房稅2.0，將令過去超漲的蛋白區房價下跌，估計跌幅恐達1成，「現在還看不到逃命潮，大家用走的，囤房稅2.0版只會讓走的人速度加快些！」 

　大台中不動產公會理事長王至亮表示，政府完全沒照顧到建築業，且中央官員制定政策根本閉門造車，許多政策都是今天討論、明天實施，讓民眾何去何從？也違反憲法信賴保護原則。公會上月29日會員大會提出臨時提案，將聘律師對中央提告。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

　打房再下重手，行政院昨通過「囤房稅2.0版」，衝擊囤房族、包租公包租婆，不過，專家表示，囤房族不是「吃素的」，擁有多房的人，承擔稅負能力比一般人高，不太可能因增加幾萬元的稅，賣掉幾千萬元的房屋，勢必會將稅負成本轉嫁到租金，估計未來每年租金漲幅超過2％將成常態。 

　馨傳不動產智庫執行長何世昌以南韓為例指出，2018年推出多房持有者最高課徵6％的綜合不動產稅，卻忽略首爾地區房地產供需不平衡，導致房東將稅金大幅轉嫁到租金上，並在3年時間，讓區域房價大漲5成，租金同時飆漲2成，淪為租屋地獄。 

　何世昌表示，全世界實施囤房稅的國家非常少，幾乎找不到案例，不知為何台灣學者要堅持，韓國實施後房價暴漲，國內部分地方實施，囤房狀況也沒改善。 

　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，囤房稅實施，首當其衝的包括建商，合辦都更的地主，以及多戶持有的包租公。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房東收到新制後稅單的時間點可能在後年，二來屋齡10年以上房子影響較小，第三若市場上只有少數房東受影響，倘若別的出租房屋租金沒漲，不見得可以全部轉嫁出去，後續還須觀察。 

　值得注意的是，即使都是多屋族，新制的殺傷力，也因產品有所差異。永慶房屋指出，「囤房稅2.0」上路後，囤房大戶將首當其衝。由於新制是全國歸戶，不同縣市合計只要超過3戶都將被課囤房稅，且持有戶數愈高，適用稅率愈高，且因新屋的房屋評定現值高，再乘上「囤房稅2.0」的累進稅率2％至4.8％，稅負將大增，因此對於持有5年內非自用新屋的所有權人影響最大。 

　住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也認為，新屋影響比舊屋明顯。但是否會影響房價，除端看購屋人財力外，也要看大環境狀況，如果房市沒有大幅修正，不大容易發生屋主拋售的狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】