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房產增值速度快，快速拉近行庫房貸鑑估價與合約價間的距離，全台房貸鑑估成數從2014年的97.1％，提升至今年第一季的99.2％，其中房價漲幅大的新竹縣市更雙雙突破100％，新竹房市漲速和漲幅，都獲銀行認證。

　相對於多數都會區鑑估成數約99％，新竹縣市是唯二房貸銀行估價高於合約價的縣市；根據聯徵中心統計顯示，新竹市今年第一季貸款鑑估成數高達104.7％，新竹縣也達100.4％，對比2014年同期，新竹市貸款鑑估成數97.6％、新竹縣97.2％，這十年以來大增3.2～7個百分點。

　鑑估成數為鑑估值相對於買賣契約價格的比率，鑑估成數超過100％，代表鑑估價值高於契約價格，多半是發生在轉增貸或預售貸款上。

　台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，近年房價增值明顯，尤其不少重劃區短期內價格變化大，新竹新案市場熱絡且漲幅鮮明，十年前新竹地區新案房價，以竹北來說約僅2字頭水準，不過現今竹北新案動輒5、6字頭，許多3、4年前簽約購買的預售屋，到了完工申貸時，銀行鑑估值早已高於當初的買賣契約價格，使得銀行鑑價時的市場行情高於先前簽約的買賣契約價格。

　此外，隨著房產增值與理財觀念進步，不少竹科新貴會將房屋增貸，取得轉投資的資金，新竹地區由於漲幅明顯，房屋增貸的空間也更大，而房屋增貸時的市場行情，大多遠高於早前的簽約買入價格，使得新竹地區的鑑估成數大幅領先其他都會區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞] 根據北市公布實價資料顯示，7月1日平均地權條例上路前，的確出現一波趕上車的交易潮，北市億元級豪宅預售案6月就揭露13戶交易，6月最高價是信義區的松雍案，共揭露三戶，12樓成交每坪218萬元，總價2.1億元，統計上半年目前已揭露51件億元預售交易，超越去年同期旺季水準。 77

統計資料顯示，北市6月豪宅交易趕進度狀況明顯，目前已揭露的有13戶億元在6月成交，趕在平均地權條例上路前完成預售交易，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，登記在法人名下的購屋模式，在高端豪宅市場相當常見，一來有稅務上的優勢，二來資金調度也會比個人資金匯回台灣有彈性許多，不過7月1日後用公司名義購置豪宅被嚴格管控，豪宅市場買氣短期勢必受到嚴峻考驗。

今年新制上路前有部分大案冒出頭，包括中山區指標的國賓飯店改建案、大同區的指標案宏國大道城、東區改建案鑄慕等，新制上路前一個月都有億元豪宅交易紀錄。

統計6月億元豪宅預售揭露最多的是大同區的宏國大道城個案，總計有5戶，總價在1~1.3億元，信義區的豪宅案松雍，也揭露3戶，總價在2~2.1億元，單價則是每坪199~218萬元，不過整個上半年億元豪宅北市揭露最多的是國賓皇琚與宏國大道城兩個案件。

曾敬德表示，豪宅登記法人名下被政策關門後，預計豪宅市場可能會悶一陣子，不過每波股市大漲可能都有新的主流，也會創造新的豪宅需求，這波AI商機爆發，可觀察是否有些資金落袋為安後，轉進高端市場購置房產。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄購屋族男不如女?!台灣房屋根據高雄市地政局資料統計，高雄近2年每季建物買賣性別佔比，從2021年第二季至2023年第二季，男性購屋人次比例均比女性還要來的低，約落在47.1％~48.7％左右，每季佔比均未過半，而女性購屋人次比例，每季均超過50％以上，最高還比男性購屋比例多了5.7個百分比，顯示高雄女力購屋實力不容小覷。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄早年整體就業力與薪資水平較低，多數人選擇北漂就業，然而近幾年成功轉型為科技城市，就業力與薪資大幅提升，吸引不少遊子返鄉，加上新世代女力崛起，女性經濟能力提升，有能力置產的女性相對增加，而此現象在精華市區比例也比偏鄉更為明顯，而另一因素，如今有不少雙薪夫妻共同買房，房貸AA制，不過俗話說「聽某嘴大富貴」，不少男性仍會選擇將房產登記在老婆名下，也讓女性所有權人比例比男性來的高。



購屋比例女高於男，難道女性買房比男性吃香?!根據聯徵中心資料，比較高雄近一年30~45歲主力購屋客群，男女房貸條件差異，男性與女性平均房貸各為735萬元及715萬元，負擔壓力相當，貸款利率男性為1.8％，略差於女性的1.79％，平均購屋面積男性為44.5坪，女性則為41.7坪，相差約2.8坪。



台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智表示，現今男女平權，只要符合個人需求與負擔，男女購屋力其實旗鼓相當，而在銀行貸款或稅務上，所有權人登記為男性或女性，也並沒有特殊優惠或差異，如以市場經驗來看，多數女性在投資理財觀念上相較男性保守，因此多會選擇較具安全感、風險性較低的投資方式，因此以買房置產、購屋出租來累積資產的女性相對不少，尤其高雄近幾年受台積電設廠話題，磁吸投資客群入場，其中更不乏女性買家，都是形成女性購屋比例高於男性的因素之一。

包租代管政策帶動閒置房屋活化，自2017年推動以來2023年邁入第7年，不過多人認為的空屋多，包租就會多的邏輯似乎行不通。依據內政部公布包租代管媒合統計資料，七年來共累積媒合7萬5,854戶，其中桃園市累積23,039戶佔全國媒合戶數3成，為全國第一，反觀空屋率最高的宜蘭縣累積媒合戶數僅588戶，敬陪末座。大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，通常就業機會多的區域租屋需求高，因此空屋比例高的地區加入租賃市場不一定能有效去化，另外房屋的條件及媒合效率也有影響，應是空屋率高的區域績效不佳的主要原因。

城鄉落差大，租屋跟著就業走



郎美囡表示，從數據顯示城鄉有明顯落差，多年來全台僅桃園市、新北市、台中市累積媒合戶數破萬，台北市空屋率6.69％是六都最低，包租貸款媒合戶數7千多戶，六都以外縣市以基隆市2,455戶最多，基隆市也是唯一空屋率雙位數、包租代管媒合戶能破千的縣市，第二高的新竹市1,057戶，其空屋率僅7.26％，顯示新竹市的居住需求高。



從租屋需求面來說，大都會地區公司企業多、學校多，工作機會相對多，故租屋需求高，因此六都的數量大，桃園市這幾年新屋供給量多，在租賃市場上中古屋及新屋皆有，且桃園市有30多個工業區，持續有企業進駐，就業機會多，部分區域通勤雙北也便利，吸引業者及房東投入租賃市場，反觀雲林縣、花蓮縣及嘉義縣，雖然空屋率高但工作機會也較少，閒置房屋進入租賃市場也難有成效；在供給面上，包租代管的房屋條件是一大關鍵，例如宜蘭縣因特有的自然及地段條件，有不少休閒宅，不過這類居所不適合以實際生活條件為主的租客，雖為閒置但在租賃市場的接受度往往不高。



為了促進屋主加入包租代管，政府提多項優惠條件，在稅負方面，減徵房屋稅及地價稅，租金所得最高1萬5千元，且必要費用減除率為60％，補助的部分有每屋每年1萬元修繕費，以及居家安全保險費及公證費的補助，並有業者管理，多年來也陸續有業者加入包租貸款事業，讓產業欣欣向榮。



租屋市場不透明，政策難推行



住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，過往認為空屋釋出等於解決租屋問題的邏輯，看得出並未考慮區域差異，因此很難達到效益百分百。雖說興建社會住宅所費不貲加上曠日廢時，能解決空屋問題與強化社會防護網的包租代管被寄予厚望，然而屋主、房東對於稅負及租屋自由度存疑，確實是相關租賃政策的一大硬傷，連同300億租金補貼執行率也未達6成，房東們仍是推動租賃政策的關鍵。

現在台灣不僅正在面臨人口老化的問題，房屋老化同樣亟需關注，東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現，2023年Q1全國住宅買賣移轉筆數為28,011筆，其中有11,490筆交易的屋齡都在30年以上、佔比為41％，是有統計數據以來的歷年同期新高。進一步觀察2023年Q1主要都會區及其他縣市中古屋交易情況，在主要都會區中，目前以台北市屋齡30年以上中古屋交易熱度最高，佔比高達62.6％，桃園及新竹縣市中古屋交易熱度相對較低，還不到3成，在全國平均水平之下。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，中古屋交易熱度持續攀升主要還是與高漲的房價密切相關，近年來受烏俄戰爭、疫情、通膨等因素影響，缺工少料、原物料上漲的情況相當普遍，再加上現在市區內可供大面積開發的素地資源已經愈來愈稀缺，建商的土地取得成本、營建成本都來到了歷史高檔，新建案價格自然居高難下，所以預算有限的購屋民眾只能退而求其次，去選擇價格相對親民的中古住宅。



黃勝暉表示，台北市寸土寸金，地狹人稠，市區內新案供給量相對較少，且開價基本都在三位數以上，普通購屋民眾的選擇空間比較有限，大部分民眾都會首選屋齡較高的中古住宅。而桃園及新竹縣市因開發相對較晚，蛋白區、蛋殼區還有很多土地可以用來營建新案，購屋民眾的選擇性較多，因此拉低了中古屋交易的佔比。另外，我們還可以看到，在主要都會區以外的其他縣市，30年以上中古屋交易佔比也有40.9％、超過4成，顯見房子愈買愈老已經逐漸成為全台各地的共性問題。



對於打算購買中古住宅的民眾，黃勝暉提醒，雖然這些屋齡較高的中古屋具有價格友善、坪數實在的優勢，但還有三大隱性風險，購屋民眾不得不慎。首先是居住安全，很多中古屋年久失修，屋況不佳，部分老屋甚至還有可能存在耐震力不足、海砂屋、壁癌、漏水等方面的問題，購屋民眾入手後往往還需要花費的大量的時間和精力去重新整修。再者，雖然中古屋的入手總價很美麗，但是屋齡越高的物件，銀行貸款條件就會越嚴苛，再加上後續的修繕成本，林林總總加起來未必會比直接購買新古屋、新成屋便宜太多，因此建議購屋民眾還是要多看，多比較，多做功課。第三，大部分老舊公寓和透天厝都是沒有車位、電梯和社區管理的，特別是如果家中有行動不便的長輩，在購買這類物件時，就要特別留意是否能夠滿足自身的實際需求。

台灣老屋交易比創高！根據內政部資料，2023年Q1全國住宅買賣移轉棟數28,011筆，其中，30年以上老屋11,490筆，佔比41%，創統計新高！其實，「購買老屋除了留意滲漏水等問題，有兩種『類瑕疵屋』，包括曾列管『輻射、氯離子含量過高』，以及『疑似凶宅』的房屋，如果很在意，購屋前就要特別當心！」

政府打炒房，預售屋買氣急凍，且新房子公設高、價格更高，民眾選擇CP值相對高的二手屋無可厚非，但有優點也會有缺點，所以購買老屋，要先做好準備。

老屋的優勢部分，中古華廈、公寓的公設比相對大樓或新案低了不少；而且戶數相對少，土地持有比例高，若是老公寓，更有利都更、危老重建。

不過，921大地震前興建的房屋，當時建築法規不夠嚴謹，導致現在不少老屋存在「海砂屋、輻射屋、危樓」等問題，結構安全上也或多或少有安全疑慮，但隨著時間過去，「海砂、輻射」數值會下降，「危樓」部分結構問題，若透過補強，也可達到政府合格標準。

各縣市府在數值達到安全值後解除列管，而曾有「紅黃標記」(危老)的房屋，為避免民眾抗議，將網路原可查詢到的資料全部下架，不再提供民眾查詢；但畢竟曾有問題，消費者若對此類房屋在意，就要特別當心，只能盡量網搜，查看是否有留存資料，抑或向鄰里打聽。

另外，還有所謂的類凶宅，部分老屋由於歷史悠久，若曾發生凶案，且事發當下，仍在網路不發達時，後續接手屋主有意隱瞞，極有可能就此成為「隱藏性凶宅」，由於警方會以個資等理由，不會提供查詢，此類凶宅有可能僅剩鄰里之間傳說，僅能透過鄰居、里長打聽，購屋族也應特別小心。

如果不慎買到「類瑕疵屋」，有辦法討回公道嗎？根據實務經驗，「海砂、輻射」等解除列管房屋，既然地方縣市府都已解除列管，自然無從提告；而凶宅部分，既然正當管道難以查詢，除非受害者有辦法證明屋主或房仲事前就已知曉，否則即使對簿公堂，官司通常也難以勝訴，基本上，購買中古屋前，多方向鄰里打聽，是目前唯一的自保之道。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞] 淡海輕軌綠山線今年底通車將滿5年，據實價登錄資料，統計淡海輕軌綠山線5年來沿線11個站點的成交價發現，沿線有8個站點現在還有每坪單價2字頭的房價，總價1000萬元內就可買到兩房加車位的房子，相較雙北市中心親民許多，不過雖然有淡江大橋、淡北道路等交通建設，但仍要注意通勤時間可能超過1小時，購屋前要審慎評估。

2萬人移居淡水　集中輕軌這4站

新北市淡水區今年5月已達19萬人，是新北市第十名行政區，過去5年人口增加約2萬人、成長率高達11.7%。進一步分析淡水移入人口，近6成集中在淡海輕軌「濱海義山站」、「濱海沙崙站」、「淡海新市鎮站」、「崁頂站」4站。

有巢氏房屋淡水沙崙江南加盟店協理汪世榮表示，雖因發展時間而有新舊商圈之分，但扣除有特殊議題的3個站點，其餘8站每坪單價皆落在2字頭，房屋坪數橫跨30~50坪之間，總價1000萬元就能買到兩房加車位的中古屋。

汪世榮指出，舊商圈位於「新市一路站」、「淡水行政中心站」兩站，約在2010年左右開始發展，屋齡10~15年的中古屋是大宗，坪數多集中在30~40坪，房價每坪單價約在25~30萬元，以地點來看，淡水行政中心、新市國小、大型購物中心皆落在此商圈，若以生活便利性而言會優秀一些，適合喜歡生活便利勝於屋齡和坪數的族群。

「濱海義山站」、「濱海沙崙站」周邊屬於新商圈，中古屋平均屋齡約在10年內，房屋坪數則介於40~50坪之間，每坪單價約在22~28萬元左右，雖然便利性不及舊商圈，不過每坪單價較低、屋齡較新、坪數較大，適合愛大空間、新房子勝過生活機能的族群。

汪世榮補充，因為新舊商圈車程距離不到5分鐘，也有部分舊商圈的換屋族前來此置產，且淡江大橋通車後新商圈也是最直接的受益者，備受關注。

有特殊議題的三個站點為：「紅樹林站」的海岸景觀宅議題，帶動每坪單價突破40萬；「竿蓁林站」有高單價套房加持，每坪單價超過30萬；「淡金鄧公站」因周邊開發少，造成今年1-4月交易量低於5件，故2023年的平均單價較不適合參考。

淡水過去最為人擔憂的交通雍塞問題，預計在2025年淡江大橋完工通車後獲得改善；屆時可由八里直達淡海沙崙路，有效舒解關渡大橋的交通流量。另外，連接淡水到北投的淡北道路，也預計今年年底開工、2029年完工，未來可望舒緩中正東路的龐大車流。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍提醒，雖然有淡江大橋、淡北道路等重大交通建設，但淡水進入雙北工作地點的通勤時間很可能超過1個小時，民眾在購屋時務必審慎評估自身需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部營建署指出，截至4日下午5點，8月起受理申請的「營造業申請引進移工雇主資格認定」，已受理425件，約有10,400位的移工申請需求。內政部長林右昌表示，經勞動部同意，共15,000個名額供業者申請，首波開放8,000個名額，後續若申請移工人數及受理狀況良好，將向勞動部申請提出第二波7,000名額度。

林右昌表示，8月底就所提出的申請案件進行資格審查，符合資格者將在9月底進行移工額度分配審查。取得雇主資格認定的業者，再向勞動部辦理本國勞工求才登記後，方可進行移工招募事宜。

林右昌說明，為保障國人就業權益，有意提出移工引進申請的綜合營造業、專業營造業及土木包工業，須符合3年內平均每年承攬工程達法定資本額10倍，且申請時須承攬在建工程，同時聘僱一定人數的本國勞工，才能提出雇主資格認定的申請，核配情形將在9月底於營建署網站公告。

業者移工申請 這三點最常錯

內政部營建署表示，檢視受理案件發現，業者對於承攬業績認定、勞保聘僱本國勞工人數及申請移工人數計算容易出錯，提醒業者務必核對資料並檢視是否符合申請資格後再以「郵寄」或「現場送件」，減少補件往來時間，加速審查作業。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全國「危老案」創新高！根據內政部資料，2023年H1核發拆照達3554戶，創24年同期新高，其中又以台北市1315戶表現最突出，遠高其它五都。不過，元宏資訊不動產平台總監陳傑鳴提醒，目前房市反轉，當心遇到黑心建商跑路，應特別留意工程是否如期進行。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前危老案數量明顯攀升，但由於近2年工程造價走揚，不少建商頻頻透過媒體叫苦，據市場人士指出，現階段開發商進場，地主戶分配比例已有減少態勢。

曾敬德指出，台北市之所以改建戶數最高，主因是台北市房、地價相對較高，尤其是透天、平房與4樓的公寓，改建後，建商有利可圖，自然成為六都之最。

元宏資訊不動產平台總監陳傑鳴表示，目前房市反轉，北投已有傳出建商跑路，導致地主、預購戶都必須等待協商。所以參與危老案的地主們，若發現工程進度明顯延宕，應積極關切，避免建商跑路找不到人。

他提醒，「危老以及都更改建，不要只看開發商給的條件，也要顧及建商體質，否則遇上『一案建商』跑路，土地又被融資捲款，很有可能房子拆了蓋不回來，此外，也要顧及重建後，房子就是自己要住的，所以品質自然也很重要。」

陳傑鳴建議，「如果是由開發商主導的危老或都更案，建議地主戶可先查詢建商背景，包括資本額、推案數量等，還有網路評價，切忌找一案建商；若想分回比例多一點，可尋找建經公司，有許多建經公司背景就是銀行，而且還提供營造、銷售等一條龍服務，省去建商剝削之外，還可避免爛尾風險。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近日傳出內政部次長花敬群欲導正預售屋亂象一事！其中關鍵，就在於消費者購買預售屋的「價金信託」，原建商可以工程款等各種名義請款，導致黑心建商爛尾，讓消費者血本無歸情事發生。今(8)日內政部正式發文，約300字強調此事仍在討論階段，正在蒐集各方意見中，也間接證實政府確實有意導正亂象，捍衛消費者權益。

內政部針對有意導致「信託價金」惡習一事傳言說明如下：

針對今(8)日媒體報導預售屋履約保證機制，內政部表示，相關的政策都還在討論階段，並沒有所謂同意近期發函與不能支用預收款的情事。未來將會持續聽取各方意見，並朝使預售制度更為健全，讓消費者權益更有保障的方向努力。

由於近年來國內發生多起預售爛尾樓以及預售屋一屋多賣的爭議，造成民眾繳交預售屋價金卻無法得到保障的情形。

對此，內政部表示，預售屋履約保證機制的確有總檢討的必要，希望確保民眾繳交的價金是真正運用在房屋的興建上，但並非去凍結建商支用預售收入款。此外，預售屋被假買賣真融資，導致一屋多賣，這種情況也應該檢討杜絕。

內政部指出，檢討履保機制是為了讓預售市場更健全，是補足現有機制對消費者保障不足的部分，將朝創造消費者、建商、信託銀行三贏的方向來研議。

無殼教授章定煊今早接受《三立新聞網》訪問時明確指出，「台灣爛尾建案的發生，主要是因為台灣不少建商習慣以高槓桿方式進行建案，而融資來源，主要就是『土地融資、信託價金』兩大部分，如果土地是都更或危老合建，有時候無異於是空手套白狼。」

「土地融資」部分，建商會將土地進行融資，用以興建房屋，如果土地是建商的，問題尚不大，但若是都更或危老案，建商一旦捲款跑路，地主戶就會血本無歸。

「信託價金」部分，就是指預購戶所支付的訂金，正常邏輯上，消費者會以為那是自己承諾購屋的訂金，事實上，工程期間建商就會開始以各種名目動用，如果真的有動工那還好，最怕的就是建商製造假工程進度，向銀行請款，同時跑路，消費者最終血本無歸。

而近期傳出的消息，就是花敬群打算限制建商任意動用「信託價金」，當預售屋建案樓板面積興建未達6成，建商不得動用。

章定煊說，「這件事如果成了，絕對是台灣預售制度的一大進步，能更加保障消費者權益，但台灣建商已經習慣高槓桿操作，花敬群會遇到的阻力勢必不小，這時候就必須端看政府的決心！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】