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▲《平均地權條例》針對炒作行為，有明確規範。（永慶房屋提供）

《平均地權條例》修法上路，除限制預售屋換約轉售、私法人購屋及建立檢舉獎金制度外，也重罰炒作行為，可處100萬以上、5000萬以下罰鍰，且限期未改正者還可連續處罰，但炒房行為如何介定？購售屋又要注意哪些情況？專家一一分析。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，針對炒作行為，此次修法明定：一、任何人不得以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格；二、不得與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象；三、不得自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。

也就是說，廣告不得再以不實成交價格，或是宣稱熱銷、即將完銷等虛偽買氣，向民眾哄抬房價、激起「不買就來不及」的緊張感；若有代銷、仲介或投機客在多人的line群組、臉書社群等，不定期提供許多預售屋轉售資訊，建立換約平台，也屬違規銷售範圍，民眾可多加留意。

另外，若有投機客集結多人買房壟斷市場，再加價轉售，且明顯影響市場秩序，也恐涉及違規炒作，可處100萬以上、5000萬元以下罰鍰，且按交易戶（棟、筆）開罰。

值得注意的是，即使不是建商及投機客，只要是協助炒作行為，就可能被認定為違法炒房。陳繼先提醒，有些建商及不良仲介為炒高房價，會向買方提議簽「AB約」，一份用來拉抬房屋總價與申報實價登錄，另一份才有真正的成交金額。對賣方來說，可以創造實價登錄上的虛假行情；對買方來說，則能用來申請超額房貸，看似好處多多，卻可能踩到炒房紅線，還有觸犯刑法疑慮。

此外，7月起檢舉獎金制度上路，包括銷售預售屋實價登錄逾期或不實申報、紅單轉售、違反限制換約規定及違反炒作規定，都屬檢舉範圍，只要提供檢舉人資料及違規案件的具體事證資料，檢舉獎金可實收罰鍰的30％，每案獎金不超過1000萬元，但若偽造或變造事證者，則移送檢調。

近年來房市交易熱絡，吸引投機客進場炒作，還有許多黑心仲介與投機客聯手，大賺買賣價差暴利。對於有購售屋需求的民眾，陳繼先建議，一定要多方詢問，並選擇提供完整房屋資訊、成交行情與買賣權益保障的房仲業者，才能安心。

永慶房屋表示，永慶很早就建立「投機客資料庫」列為黑名單，推掉超過百億元商機；同時明文規定員工與其二等親內購售屋必須通報，禁止利用職權和資訊優勢炒房，更於2021年推出「真房價保證」具體服務保障，若永慶經紀人配合投機客炒房、未提供完整買賣行情致使消費者權益受損，最高賠償買方400萬元、賣方4倍服務費。

根據內政部最新統計，國人平均初婚年齡為31.7歲，其中男32.6歲、女30.7歲，再創歷年新高，同時間房價也不斷走揚，晚婚加上房價上揚，觀察聯徵中心的購屋貸款統計，10年來首購的年紀也變大了，2013年第一季申請房貸數量最多是30~35歲，2023年則是35~45歲最多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房價一路上漲固然會導致民眾購屋要多些時間存錢，不過最重要的還是購屋動機與需求甚麼時候發生，而剛性需求最常見就是因為新婚，需要買屋自住，因此晚婚也會成為購屋需求較晚發生，再加上養兒育女的開銷，首購買屋的年紀越來越晚。



根據聯徵中心資料顯示，2023年第一季購屋申請貸款最多的是40~45歲，共7314件，購置總價約1271萬元的房屋，其次是35~40歲共有7245件，購買1204萬元，30~35歲則有6479件，購買總價1147萬元的房屋，但2013年第一季申請房貸數量最多的是30~35歲，共9149件，購買總價729萬元的房屋，其次是35~40歲購買總價796萬元房屋，40~45歲則是購買總價877萬元房屋，與10年前相比總價多出約400萬元。



曾敬德指出，光是多出的400萬元，首購可能就要多準備80萬的自備款，一般家庭就要多存好幾年，還要搭配30年期的房貸減壓，建議有需要購屋的民眾，未來可以申請政府的新青安政策房貸，享受政府給予的福利。

新北市政府表示，捷運三鶯線延伸桃園八德段，經環境影響評估審查委員會審查獲得決議審查通過。

三鶯線延伸桃園八德段為新北捷運三環六線的計畫之一，與板南線、三鶯線、機場線和桃園捷運綠線構成第三環，串聯北北桃生活圈。延伸八德段同時也是桃園捷運三心六線的計畫之一。

三鶯線延伸八德段 雙捷運共構方便轉乘

新北市政府指出，延伸八德段起自三鶯線終點站LB12鶯桃福德站尾軌，採高架方式沿福德一路跨越大湳交流道後於和強路口設置LB12a高架車站，並規劃與八德永久轉運站共站；續沿和強路與新闢道路至豎啣埤東側設置LB13高架車站；再續往南下地穿越大湳森林公園南側後北轉介壽路，設置終點站LB14地下車站，並與桃園捷運綠線G04地下車站共構以利轉乘，延伸段路線長度約4公里。

新北市政府表示，本計畫綜合規劃報告於7月17日經交通部鐵道局召開初審會議，待修正後將再函報交通部續審，預計在綜合規劃報告獲行政院核定後7.5年完工。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著大選腳步逼近，不少專家預測，下半年房市景氣，將從紅燈轉為綠燈，但根據台北市地政局所發布的不動產調查，整個大台北地區，住宅單價上漲了快5%，平均一坪要價73.9萬，創近9年來新高。

買房貨比三家不吃虧，因為就算房市走冷，改吹小宅風，讓台北市住宅平均交易總價下跌，但單價依舊上漲4.97%。

民視記者唐詩晴報導，「小宅單價也不便宜，像大安區這種大樓，因為靠近附中學區，被不少富爸媽給鎖定，10到20坪的物件，平均單價就要150萬元以上，還曾經是臺北市最貴的小宅。」

幫女兒入手大安區學區房的先生，只是縮影，近日國父紀念館附近，就出現20多坪，單價破200萬的預售案，專家直言，台北市30坪以內的小宅，至少一半，每坪要價80萬，還有15%超過百萬，像是信義、松山還有林森路，都是熱門地段。

不動產情報室總監陳炳辰：「因為在熱潮上面，還是以這種低總自住小宅為主的情況上面，當然它的單價上面，可能我們就看到居高不下，甚至是坪數越蓋越小，所以才會導致說，我們看到它單價上面是走高的。」

官方數據會說話，北市地政局最新統計，去年（2022年）不動產買賣交易件數和總額，都減少約16%，但量縮價增，住宅平均單價每坪73.9萬元，還創102年來新高，民眾買不起房，也推升租賃交易成長21%。民眾說，「打房對年輕人來講，應該也是讓他們覺得說，如果他們再努力一點，或許將來有一些（買房）機會。」

不動產情報室總監陳炳辰說，「另外一個要注意的地方是在於說，其實我們看到有一些，亮點的這個租金案，在一級商圈或是比較指標性的，這些商辦重鎮，因為它有一定的門面度，可能有一些強者恆強的情況。」

另外像是店面租金，來到平均月租金單價2488元，年增5%，隨著解封後觀光潮出現，預計商圈租賃市場，也將出現復甦跡象。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲7月房市新制上路，屋主賣房意願增加，買方意願卻持續下跌。（資料照）

國泰金今（20）日發布7月份國民經濟信心調查結果，有關房屋買賣意願方面，最新統計顯示，在7月《平均地權條款》上路後，賣房意願指數上升至-18.2，高於6月的-19.4，已連續2個月上升，但買房意願指數微降至-49.5，低於6月的-49.1，買賣雙方心態差距拉大。

本月景氣現況樂觀指數續揚，展望樂觀指數則持平，大額消費意願指數則創19個月以來新高。

股市部分，因調查期間特定產業題材持續發酵，投資人交易熱絡但轉趨謹慎，國際主要股市區間震盪，本月民眾對於台股的樂觀指數降至15.9，但風險偏好指數連兩月上升至13.9。

對今年下半年台股表現，此次調查結果顯示，有43.9%民眾認為，2023下半年台股加權指數高點會在18,000點以上，有52.7%民眾預期2023下半年台股加權指數低點可能跌破萬5。

通膨預期部分，民眾對於2023年平均通膨預期值與上個月同為2.6％；對於今年台灣經濟成長率的平均預期值，也與上個月同為2.1％，顯示民眾對於經濟成長看法持平，通膨預期仍續處高點，皆維持在與前月相同的水準。

而民眾對物價指數看法的觀察，對物價上漲的「感受指數」，已連續3個月下降，且降幅比6月來得大。7月調查結果也顯示，民眾景氣展望樂觀指數持平，大額消費意願則走升，指數續揚至11.3，創19個月以來新高，耐久財消費意願也連續兩月改善至-12.3。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲高雄房價高，加上家庭人口數變少，小宅化越來越明顯。（21世紀不動產提供）

房價攀高，除了雙北「小宅化」，明顯連高雄人買房也越趨轉小，其中又以25坪以下的小宅最受到歡迎，根據內政部不動產平台資料顯示，高雄市今年第一季平均買賣面積為32.56坪， 其中，區內有多家科技廠的前鎮區，今年第一季共計有45%的交易落在25坪以下。

而高雄市人口第二大區的三民區，今年第一季共計有59%的交易落在25坪以下，另外人口密度最高的新興區，今年第一季也有34.88%的交易落在15坪以下，至於隔壁的前金區，今年第一季則有44.44%的交易落在15坪以下，顯示小坪數的套房產品在人口密集區相當受歡迎。

高雄近幾年隨著科學園區、台積電設廠、捷運輕軌建設等話題，雖然帶動產業進駐與就業人口，但同時也把整體房價往上推，大坪數產品價格更高，為了減輕購屋壓力，民眾轉而購買小坪數低總價的產品。

高雄建商也看準此趨勢，近幾年像是預售、新成屋建案，清一色以小宅產品為主，像是新興區與前金區，區內大部份屋齡新的建案，都來自土地整合或危老改建，由於這些新建案的基地面積不大，自然會以低總價民眾好入手的小宅為主。

房地產短期看經濟，長期看人口，近幾年全台人口快速老化加上少子化趨勢，根據內政部統計月報指出2023年4月每戶人口數僅2.55人，現代多為2、3人小家庭甚至獨居，影響民眾購置房產的需求改變，加上少部分長輩因退休生活需要，由於家裡子女不見得同住，居住人數變少，會把原本住的公寓或透天厝，換成坪數小、但生活機能較好的大樓。

此外，近幾年高雄積極推動地方創業，吸引北漂年輕人回流，進而帶動當地房產需求，這些返鄉工作的年輕人為了工作方便以及希望保有個人空間，大多會選擇購買小宅自住。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱提醒，雖然小宅有著低總價的優勢，但不代表坪數單價低，且有許多銀行不提供購買小坪數的房貸或是提供的貸款成數較低，因此在購買前，必須先衡量自備款是否充足。

此外，也須考量小宅扣除1/3公設後，剩下的實際室內面積是否符合自身需求，董家菱表示，也有不少人在婚後如果需要較大的生活空間後，將資產活化把原本的小宅出租，自己則搬到較大的空間維持生活的品質。

記者 溫子豪 報導

　　打炒房政策加上連續升息，讓房市交易熱度退潮。住商不動產發現，近期不僅建物移轉棟數大幅下滑，今(2023)年1月~4月間，全台新增個人房貸總人數更年減逾2成。信義房屋計算房貸期數後同樣顯示，今年第1季房貸期數較去(2022)年第4季縮減約6期。儘管房市冷卻，房價卻漲多跌少，591新建案統計，全台推案量創下近3年新高，個案數、戶數季成長都有2~3成。

　　央行自2020年底至今年6月，共計出5波不動產選擇性信用管制，壓抑房市交易數大幅下滑，今年1月~5月全台買賣移轉棟數僅11萬2,656棟，與去年同期相比衰退21.3%。從聯徵中心資料更發現，今年1月至4月全台新增個人房貸總人數約8萬2,118人，與去年同期比較萎縮20.2%，顯見市場熱度在降溫中。

　　大家房屋企畫研究室總監郎美囡分析，綜觀近幾年的房屋移轉棟數與新增房貸人數，都在2021年達到高峰，卻在2022年開始下行，且各方數據都顯示房市交易動能「熄火」，但房價卻未明顯鬆動。原因在賣方降價幅度不到買方認知的價格帶，因此市場僅見零星降價交易，從過去經驗推測，必須由整批新建案或區域中數個建案同步調降價格，才能凝聚出價格下拉的力道。

　　觀察國人房貸期數，今年第1季的房貸期數為291期，與去年第4季的297期相比縮短約6期，平均房貸時間為24.3年。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，30年期已是目前房貸主流，過去幾年扮演推升房價的重要資金動力來源，不過對比現在購屋貸款者多為35歲~45歲的族群來看，若沒有提前償還貸款，30年房貸等於要一路還到退休，反映30年期房貸申請狀況已逐漸到達頂峰。

　　然而，儘管移轉棟數、房貸人數、房貸期數下降，仍無法減低建商推案量。591新建案分析今年第2季住宅新案數量，全台新案總銷為5,323.8億元，年增26%創近3年新高紀錄，個案數、戶數與今年第1季相比也上揚2~3成，新案平均每坪開價52.3萬元，成交均價每坪48.6萬元，雙數據則季增4%，推測受限於營建成本問題，導致房價修正空間不大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]受限於高房價與利率相對偏低，國人房貸期數一路增加，不過最新統計今年第一季的房貸期數為291期，較上一季的297期減少約6期，反映30年期房貸申請狀況可能逐漸達到頂峰。不過今年第一季申請房貸的平均也達24.3年，雖然新青安的政策房貸最多可達40年，但可觀察國人對於這麼長期房貸的接受度。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，30年期房貸可降低每月還款負擔，同時也增加房價的負擔能力，現在30年期房貸已經成為房貸主流產品，不過對比現在購屋貸款數量最多35~45歲的族群來看，倘若沒有提前償還貸款，則最後恐怕會一路還到退休。

統計顯示，今年第一季的房貸期數回落到291期，雖然較上季297期減少，但仍是歷史次高紀錄，若以主要都會區來看，僅有台北市、台南市與高雄市的貸款期數不到300期，最高的是新竹市的309期，主要新竹市有許多園區客，普遍收入較高且工作人口的年紀較輕，因此貸款期數平均達309期，其次則是新竹縣的303期，台中市平均也有301期，桃園市300期，除了貸款人的條件以外，這些區域有許多重劃區的新房子，銀行也願意給予較長的貸款年限。

曾敬德表示，30年期房貸已經成為目前房貸主流，過去幾年也扮演推升房價重要的資金動力來源，政府的新青安貸款方案，也拉長貸款年限與寬限期，建議購屋人應該謹慎使用，避免過度擴張財務槓桿，若手上有多的資金找不到低風險的投資標的，也可以多還一些本金，等於省下2%的利息費用。

以申請房貸1000萬元試算，房貸利率2.06%，20年期本息平均攤還，每個月房貸金額為5萬873 元，若搭配30年期房貸，同樣條件月還款可以減少到3萬7263 元，每月還款壓力明顯減少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房市在經歷央行五度升息、同時祭出五波選擇性信用管制，加上有打炒房政策之稱的平均地權條例修正條文及其子法於今年 7 月 1 日實施，房仲業者彙整實價登錄資訊，觀察七大都會區近五年 1-5 月預售屋總價中位數變化，發現 2023 年七都預售屋中位數總價均已突破 1000 萬元大關，正式宣告千萬預售屋時代來臨。

就全台七都預售屋總價中位數，除雙北二都漲幅相對和緩外，其餘五大都會區近五年預售屋總價漲幅均逾 5 成，尤以新竹縣市增幅最大，達 139.3%。2019 年新竹縣市預售屋總價中位數為 750 萬元，僅高於台南市與高雄市，位居第五。而從 2020 年開始，新竹縣市預售屋總價中位數快速增長，不僅超車桃園市與台中市，位居七都中第三位，更於 2023 年擠下新北市，成為僅次於台北市的都會區，儼然成為天龍國第二。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市受惠於竹科效應、美中貿易衝突帶來的轉單效應，加以台商回流、投資設廠等利多加持，增加就業人口進駐，同時帶動以新竹科學園區為核心的自住、長期投資置產需求增加，推升房價。此外，不只有新竹科學園區，中部及南部科學園區所在的台中、台南也有在各大廠投資設廠下，市場普遍看好當地發展前景，也推升民眾對於房價的預期，近五年預售屋總價中位數也有七成以上的增幅。

同時，2019-2023 年預售屋交易坪數中位數變動情形可以發現，新竹縣市與高雄市以外的五都預售屋交易坪數中位數減少 1.6-7.7 坪，交易坪數幾乎都縮水，有「小宅化」的趨勢，僅有新竹縣市預售屋交易坪數中位數五年增加 9.9 坪來到 38.8 坪，成為七都之中交易坪數中位數最大的縣市。陳金萍指出，除了因為房屋總價的設定，影響預售屋產品的坪數大小之外，家戶組成型態的變動包含頂客族增加、少子化下家庭育齡人口減少而對空間需求的下降等社會因素，也是造成建商推案「小宅化」的因素。

而新竹縣市不僅是平均所得最高的縣市，也是出生率名列前茅的縣市，「小宅化」現象不顯著，預售屋交易坪數反而五年增加 9.9 坪，相當於一間小套房的大小。陳金萍補充，竹科產值的成長為新竹縣市提供就業機會並吸引人口移入落地生根，據內政部人口統計新竹縣市幼年人口全台比例最高，消費者購屋時對空間的需求自是不減反增，而隨著房價的快速推升，過去以竹北、新竹市為主的購屋熱區，也逐漸外溢至湖口、新補、寶山等區域的現象，以時間換取更大的居住空間。

桃園市農地交易大增，據桃園市不動產交易e指通資料，蘆竹區五年件數增加2倍最多，其他包括觀音區、桃園區、大園區、楊梅區的交易件數五年來都超過1倍，整體平均成長約68%。蘆竹農地每坪價格行情落在13萬元上下，較五年前的十萬元單價增加約三成左右。房仲專家分析農地交易主要來自三大族群，各有其原因。

根據桃園市不動產交易e指通資料，統計桃園都市區農業區土地交易狀況發現，2022年桃園市農地交易件數達1532筆，較2018年的912筆，五年來增加了68%，各區中又以蘆竹區交易件數增幅最大，自2018年的88筆增加至2022年的279筆，動能增加最多達217%，其他包括觀音區、桃園區、大園區、楊梅區的交易件數五年來都超過1倍。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，桃園農地交易主要為三大族群。

一是「創業小農」。

近年創新綠色經濟吸引小農創業，桃園市政府主計處資料顯示，2022年桃園市有機栽培種植面積為469.2公頃，較2013年多出264公頃，有機栽培農戶也增加了143戶，種植面積及有機栽培農戶數十年來皆增加逾一倍，帶動桃園市農地交易動能。

二為部分「退休樂活族」。

在有錢、有房前提下，購置農地既可進行資產配置，閒暇時也可農耕作樂。

三則是「企業資產布局」。

在桃園航空城農地變黃金前例下，有部分族群看好如捷運綠線沿線農地未來增值潛力所致。如去年底上市鋼鐵大廠世紀鋼就公告購入大園區1.5萬坪農地，就是看好該區未來發展前景，並為產業園區發展布局。

進一步觀察實價登錄資料，交易最熱的蘆竹區，農地每坪價格行情落在13萬元上下，較五年前的十萬元單價增加約三成左右，不過交易件數漲幅第二名的觀音區，五年來農地價格變化就不大，約落在每坪3、4萬元間。

台灣房屋南崁光明直營店業務副總池慶垚指出，桃園市近幾年農地交易確實熱絡，以蘆竹區來說，成交量最大範圍都集中在捷運綠線沿線，是農地交易一級戰區，扣除少部分大量收購農地的建商等特殊族群外，買家幾乎都為桃園在地人士，一次購入上萬坪農地後，種植如玫瑰等有價值的花卉，再轉售給大型企業或是花卉博覽會等單位，例如捷運綠線G13站旁就有大面積花田，也事農地交易一特殊現象。

此外池慶垚觀察到，近年也不乏退休人士，購置農地為求回歸田野享受農趣，現階段可以耕田、種花享受退休時光，放長遠來看又可傳承給小孩，不排除未來捷運周邊可複製航空城農地變黃金的經驗，加上農地交易賦稅優惠較多，自然成為愈發受歡迎。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】