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房市在經歷央行五度升息、同時祭出五波選擇性信用管制，加上有打炒房政策之稱的平均地權條例修正條文及其子法於2023年7月1日實施，那麼，七大都會區預售屋房價出現怎樣的變化呢？永慶房產集團彙整實價登錄資訊，觀察七大都會區近五年1至5月預售屋總價中位數變化，發現2023年七都預售屋中位數總價均已突破千萬大關，正式宣告千萬預售屋時代來臨。

新天龍國！新竹5年房價猛飆1.39倍



觀察七都預售屋總價中位數，除雙北二都漲幅相對和緩外，其餘五大都會區近五年預售屋總價漲幅均逾五成，尤以新竹縣市增幅最大，達139.3％。2019年新竹縣市預售屋總價中位數為750萬元，僅高於台南市與高雄市，位居第五。而從2020年開始，新竹縣市預售屋總價中位數快速增長，不僅超車桃園市與台中市，位居七都中第三位，更於2023年擠下新北市，成為僅次於台北市的都會區，儼然成為天龍國第二。



永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市受惠於竹科效應、美中貿易衝突帶來的轉單效應，加以台商回流、投資設廠等利多加持，增加就業人口進駐，同時帶動以新竹科學園區為核心的自住、長期投資置產需求增加，推升房價。此外，不只有新竹科學園區，中部及南部科學園區所在的台中、台南也有在各大廠投資設廠下，市場普遍看好當地發展前景，也推升民眾對於房價的預期，近五年預售屋總價中位數也有七成以上的增幅。



居住面積大縮水 只有新竹逆勢成長！



觀察2019年至2023年預售屋交易坪數中位數變動情形可以發現，新竹縣市與高雄市以外的五都預售屋交易坪數中位數減少1.6坪至7.7坪，交易坪數幾乎都縮水，有「小宅化」的趨勢，僅有新竹縣市預售屋交易坪數中位數五年增加9.9坪來到38.8坪，成為七都之中交易坪數中位數最大的縣市。陳金萍指出，除了因為房屋總價的設定，影響預售屋產品的坪數大小之外，家戶組成型態的變動包含頂客族增加、少子化下家庭育齡人口減少而對空間需求的下降等社會因素，也是造成建商推案「小宅化」的因素。



而新竹縣市不僅是平均所得最高的縣市，也是出生率名列前茅的縣市，「小宅化」現象不顯著，預售屋交易坪數反而五年增加9.9坪，相當於一間小套房的大小。陳金萍補充，竹科產值的成長為新竹縣市提供就業機會並吸引人口移入落地生根，據內政部人口統計新竹縣市幼年人口全台比例最高，消費者購屋時對空間的需求自是不減反增，而隨著房價的快速推升，過去以竹北、新竹市為主的購屋熱區，也逐漸外溢至湖口、新補、寶山等區域的現象，以時間換取更大的居住空間。



從近五年預售屋交易中位數的變化可以看到七都預售屋購屋有「總價逾千萬」與「小宅化」的趨勢。陳金萍也提醒，在平均地權條例修正條文及其子法實施上路後，少了投資需求的介入，房價趨於平穩，有自住購屋需求的消費者不妨可以開始著手進行購屋計畫，考量自身需求，選擇好地段、合適的建商與產品規劃，購置屬於自己的房子。

坐落在中和交通與生活機能最完善的地段，近期實價登錄揭露每坪83萬元的太陽帝國，打破福喜璟安綻寫下中和房價新高，代表中永和房價站上80萬元大關，且在地未來大案場會越來越稀少，現在正式進場好時機。

根據實價登錄顯示，這次寫下新紀錄的是小坪數的高樓層產品小坪數的物件，總價上相對是年輕人是可以負擔範圍，相較於鄰近的房子，也有更好的生活環境與交通便利性，高樓層戶型更有景觀，CP值相當高。

這次實價登錄價格顯示中永和房價站上80萬元，代表中永和的潛力依舊在。由於台北市房價持續往上攀升，不少年輕人與換屋族看上中永和，只要生活機能與交通便利，加上物件的公設提供數量能滿足需求，物件自然就會吸引需求，近期預約看房人潮相當多，7/1號後全自住時代來臨，地段還是自住客最在乎的，地段好鋼骨宅，是換屋的首選。

視野好的高樓層雖然單價會比低樓層略高，但是未來具有保值性，太陽帝國基地就有1128坪，能提供更好的公設，且周邊店家林立，又鄰近四號公園，附近又有傳統市場、全聯家樂福超市等，生活機能相當完善。除了靠近捷運南勢角站與景安站，鄰近還有環狀線距景平站，交通十分便利，未來無論是自住還是投資，都是潛力無窮，南勢角本身就是中和非常受歡迎的地段，且鄰近的國道3號、又有台64快速道路、新北環河快速道路、水源快速道路等等，交通便利性不言而喻，未來必有機會與板橋一樣上看9字頭。

太陽帝國公設因為基地大，所以可以設置瑜伽教室、宴會廳、健身房等實用設施，頂樓還有園藝與公設內容，比相較於鄰近建案，35~36%以上的公設比小基地建案，「更少的公設比、卻有更多的公設內容」的優渥的條件。

值得注意的是，由於近期地震頻繁，中永和不少老舊房屋屋主開始擔心屋況。住慣中永和地區的屋主首選在鄰近地區換房，在考量耐震的情況下，一定會選擇新建物，且房屋也會往較大坪數靠攏，因此鋼骨結構SC工法就成首選。

由於雙和土地得成本相當高，且土地產權相當零散，因此要整合這麼大面積的開發案相當困難，預估未來20到30年都沒辦法在中和有同樣條件的建案，尤其現在是36層的高樓層建築，又是SC鋼骨建築，在中永和屬於少見的，雖然一般RC結構每坪開價接近70萬元，但考量結構增加制震器、鋼骨耐震性等因素，每坪80萬元算是相當合理的價格。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

對於環團呼籲暫緩設置綠能專區，經濟部日前表示，相關法規經過內政部、經濟部及農委會等跨部會協商討論，目前內政部主管的「非都市土地使用管制規則」修正內容雖已預告完成，後續仍要就各界意見，與經濟部及農委會共同審議評估研議。後續經濟部也有審查作業要點等法制作業要進行，都會持續徵詢各界意見。

經濟部表示，綠能發展區在不影響農業發展的情況下，透過非都容許的方式開放設置光電，地目仍維持農業用地，以低度開發的方式，來達到增加綠電及農村收入，同時不影響原有土地使用功能，並且把後續光電設施移除機制納入規範，使農地保有未來可繼續農用的機會。

避免土地掮客尋租 經濟部有對策

經濟部表示，「綠能發展區」的規劃經過跨部會長期的討論，為避免土地掮客尋租的行為造成光電建置過程土地的紛爭，並建立良好光電建置典範，綠能發展區的劃設，除由農委會盤點土地不影響農業發展土地，經濟部會同環境保護主管機關的內政部、環保署及負責生態保育的農委會特生中心，排除環境敏感範圍區域，並由經濟部遴選廠商，以減少土地掮客介入的空間，並強化管理，建立典範。

經濟部指出，因應國土計畫法於2025年實施，已研擬「能源用地白皮書-光電篇」草案，草案內容已提出大小有別、在地共榮、永續可回復等原則，未來綠能發展區的推動，將透過遴選的方式，要求投標業者提出地方參與機制、睦鄰回饋與合理租金、整體營運管理規劃至光電案場除役等規劃，「能源用地白皮書-光電篇」預計今年下半年公布，並藉此做為跨部會及社會溝通的文件，以建立光電長期發展機制。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

針對眾多民意代表關心社會住宅制度議題，營建署14日表示，現行社會住宅入住機制，兼具公平性及輪候制精神，且台灣大規模推動社會住宅是從2017年開始，目前興建與供給數量持續增加。

營建署說，現階段社會住宅入住招租的機制為民眾先申請，經公開抽籤及資格審查後再依序造冊，凡是遇到正取未完成簽約或退出時，會依名單依序遞補。此外，林口世大運社宅為實際有效縮短申請人等候入住的時間，現已依據待出租戶數及合格申請人遞補選屋情況，採取「隨到隨辦」及「每日受理申請收件」，每月定期辦理選屋、簽約及入住的方式來辦理，而且現行的制度因為早已建立候補名冊，所以能即時遞補和滿足民眾居住的需求，整體機制相對過去更加地完善。

社宅採輪候制 需經政策評估

營建署表示，目前台灣的社會住宅仍持續在各地興建，未來供應量也會持續擴充，社會住宅的入住機制也能視各縣市居住需求滾動式調整，採取既有抽籤及候補制、或者是部分免除抽籤，改採輪候制，都是可行且需經政策評估的方向。

營建署表示，除了持續興辦社會住宅以外，還有包租代管和租金補貼等住宅政策。推動包租代管鼓勵活化空閒房屋，已達每季媒合6,000戶有效契約的量能；租金補貼目前核定戶數已達27.7萬戶，其中弱勢家庭約占4成、初入社會青年與婚育家庭各占約3成。

同時營建署強調，台灣推動社會住宅政策落後歐美國家長達60年，因此政府持續興建和實施社會住宅的各項支持方案，努力趕上國際社會及縮短發展落差。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據內政部統計月報資料顯示，雖然買賣移轉2023年呈現衰退，不過前五月的繼承移轉3.2萬棟不僅創下新高，前五月的繼承移轉年增率也呈現大幅增長，過去3年前五月繼承年增率約1％~5％，2023年年增率一口氣躍增到22％，一方面人口老化狀況仍相當嚴峻，一方面也可能與2022年疫情導致死亡人口增加有關。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，隨戰後嬰兒潮的人口逐漸老化，預估2025年即將進入超高齡社會，連帶也產生許多改變，包括銀髮族的醫療商機、長照需求等，觀察市場上繼承移轉的數量也明顯增加，加上2022受疫情衝擊，死亡人數明顯增加，統計前五月的繼承移轉不僅創下新高，且增長速度恐怕也是近20年最快速的時候，反映繼承這件事已經是一般家庭會遇到的課題。



統計過去20年的繼承移轉的年度變化，平均增長率約為4.8％，而2023年前五月的繼承移轉棟數為3.2萬棟，創下同期的歷史新高，且和2022年同期相比年增率更高達22％，若以區域來看，台北市的買賣繼承移轉比例，更高達2比1，全國比例接近4比1，北市因為房價高昂交易量少，但繼承移轉卻是全國第二高，在北市透過繼承取得房屋的比例遠高於其他行政區。



不僅僅是繼承數量創高，過去累計未繼承的數量也相當驚人，光是台北市至2023年的3月25日，因逾期未辦繼承登記被列冊管理的土地有19,730筆，建物2,447棟，土地面積逾322公頃，比12座大安森林公園還大；依2023年公告土地現值計算高達840億餘元。

房價高漲引發民怨，社會住宅議題成為這次總統大選熱門政見之一，不過專家坦言，興建社宅的確能解紓緩租屋需求，但對於打擊房價部分，恐怕難以看到效果，「這件事可能會讓人傷心，但大家都有權知道真相」。

馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，很常聽到，「社會住宅占住宅存量比率達5％，就會產生抑制房價的效果」相關論述，不過從各國狀況來看，荷蘭、英國是全球社會住宅比率較高的國家，其中荷蘭社宅比率接近30％、英國接近20％，但2國的房價依然維持大漲小回的趨勢不變。

其中，英國2005年全國住宅平均成交均價僅約15萬英磅／幢，一路漲到2008年，才因金融海嘯又跌回到15萬英磅多／幢，2022年最高峰則漲到接近29萬英磅／幢，但當年受到英國央行大幅升息衝擊，房價再次下修。荷蘭房價走勢差異並不大，也是漲到2022年才下挫，原因與歐洲央行鷹式升息有關。

再來看到租金表現，英國租金強弱與央行升降息大致呈現高度正相關，當央行升息時租金快速上揚，升息幅度愈大則租金年漲幅愈大，主因和房東轉嫁升息成本有關；近年2次租金走弱，均與降息時間點差不多，理由是金融海嘯及疫情爆發，整體經濟情勢惡劣脫不了干係。

但荷蘭就比較奇葩了，自1960年以來至今，荷蘭租金走勢像一支沖天炮一樣，上升曲線比英國更為陡峭，2016年以後，更只有2020年全球疫情大爆發才反轉下跌，但2021年又漲回到過去高點。

何世昌表示，歐美之所以會走向多元補貼路線，是因為各項手段都已用盡，但房價依舊上漲，即使社宅比較甚高的荷蘭、英國都出現高房價、高租金民怨，最後只好補助首購族頭期款，讓民眾更容易買房子，當然，補助方案經歷過很長時間的討論、衝突，並非一朝一夕就能達陣。

何世昌坦言，影響房價、房租的因素很多，社會住宅似乎在其中沒有發揮明顯的影響因素，但卻不能否認社宅仍有其價值，至少能滿足租的需求，他依然支持興建社會住宅，然而，他最早也以為社宅蓋到一定數量，即可抑制房價與租金，但各國數據都證明並非如此，「我也想不透為什麼會這樣，一點都不科學啊！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

十之八九仍是為了拚選舉，目前還是執政黨身分的民進黨政府，近一年針對高房價及相關議題，確實動作頻頻；上半年主角當然是《平均地權條例》修訂，而進入下半年，則又打出囤房稅2.0。不僅如此，民進黨下屆總統候選人、現任副總統賴清德也在隨後附議內政部，同時更宣布當選後將持續擴大補貼及社宅興辦，號稱這是他的住宅政策三箭。

從議題主導角度，當三腳督其他二人被外界質疑，是否有資格高倡居住正義的同時，賴清德迅速呼應陳建仁內閣，說好聽點是蔡規賴隨，理所當然；但深入檢視，仍是舊酒裝新瓶，且依然沒有抓到不動產住居市場的真正痛點。再說更直白點，根本稱不上是完整的住宅政策。

賴住宅三箭 僅延續前朝

先看囤房稅2.0。儘管有學者批評這是行政院打臉財政部，但立意仍應給予肯定。只不過，基於囤房行為確實難以界定，後續執行面還有很大挑戰。因為採取全國總歸戶時，豁免累進稅率之家戶前三戶要如何認定，就是一大問題；畢竟房屋稅屬地方稅收，到時恐怕會有不小爭議。

再者。既定效果是否如陳建仁說的那麼神，也待檢驗。主要是現實上一堆包租公婆不報稅、不繳稅，釋出空屋招租就不算囤房，意義不大。

其實針對囤房稅，當初雙張推出時，設計成單一家戶第四屋以上才課徵，住展房屋網企研室就直指效果絕對會一折三扣；現在的2.0版主打全國總歸戶聊勝於無，但還是須從第二屋就開始就累進稅率，才有意義。不光如此，一直玩稅率數字遊戲，卻始終不檢討稅基結構或地價稅，最後一樣是事倍功半。

囤房稅或說持有稅，本質是稅制一環，對市場供需及房價也確實會造成若干影響，但嚴格說非住宅政策主範疇；旨在保障弱勢者居住需求權益的社宅才是其一。而賴清德繼續加碼，看似誠意十足；但再看看蔡當初開的支票，顯然並未完全兌現，因此與其說是加碼，不如說是補前朝之破網，也不是什麼新牛肉。

尤其，社宅興辦的其他細節如社經弱勢戶如何保障，租金基準計算，一般收入戶期滿後是否放寬續約條件，甚至社宅營建管理品質等等，這些都是成敗關鍵。但目前 還沒看到賴針對這些部份有實質著墨。

僅補貼有感 不足稱政策

看來看去，賴清德或說目前執政黨所拋出之政策牛肉，還是以補貼為主基調。然而先不說補貼最易被貼上綁樁買票標籤，撒錢可說是最簡單、直接，民眾最有感，但也最偷吃步的作法。

尤其購屋補貼或優惠貸款，無疑又是最討好的一塊；畢竟多數人還是希望擁有自宅，但住展房屋網企研室要再次強調，這類補貼的合宜性最有問題，因為有能力籌出頭期款買房者，絕不該是公有資源優先幫助的對象。況且這還存在助建商解套的嫌疑，更形同推購屋者入高房價火坑！

除了補貼、社宅及稅制外，住宅政策還有更多、更重要的面向，包含都市更新、居住安全、土地利用，甚至更宏觀的國土規劃等等。如果賴的住宅政策，真的就只有稍早提出的這三箭，那麼所謂的居住正義，將仍只是選舉口號，甚至奢談。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

日前一名網友於PPT房版發文詢問，哪個重劃區未來變信義計畫區的機率最高？內文提到自己認為台中七期最有可能，雖然七期現在蓋滿住宅，跟商業氣息濃厚的信義區還不能比，但不少土地還空著，未來如果蓋商辦大樓，由百貨商場進駐，則七期追上信義指日可待。

針對台灣是否出現第二個信義區？部分網友認為難度不小：「沒有地方能複製」、「除非多一個超越101的新摩天大樓」，另有網友認為台北市內才有機會，並期待松山機場遷建，「一要台北，二要整片國有地，只剩松山機場拆掉有可能」。此外，新竹關埔也被點名，有網友表示，「新竹關二唯一正解」、「關埔狂電其他」。

挺中部的網友提出七期重劃區、水湳經貿園區兩候選，「水湳經貿園區的規劃是結合大安區和信義計劃區的優點」，不過也有人認為還得再看看水湳商業區規劃， 「水湳太多政府設施、公園，不像信義區」。另外像高雄亞洲新灣區、桃園航空城、新北塭仔圳重劃區等也都有被提及。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]根據主計總處資料顯示，6月租金指數達103.66再創歷史新高，反映租金漲價趨勢仍呈現緩漲，不過稍微正面的是6月租金指數，是近12個月以來首次年增率跌破2%。其中，租金指數年增率最高的區域是中部地區，年增率達到2.59%，其次是東部地區的年增2.55%，與南部地區的2.11%，北部地區可能租金基期已高，房租指數年增1.74%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內房租過去呈現緩漲趨勢，主要受到房價創下歷史新高，加上通膨等因素，都帶動整體租金走揚，尤其是雙北市以外的區域，過去租金水平相對較低，受房價大漲加上市場需求穩健，從統計來看租金走揚趨勢更較北部顯著，所幸政府不斷有補貼租金政策，可以幫忙租屋族分擔一些房屋負擔。

統計顯示，6月租金指數為103.66，不過年增率是近12個月首度跌破2%，年增率達1.98%，而過去11個月平均年增率是2.18%，租金漲勢似乎有收斂狀況，可觀察未來幾個月租金是否表現漲勢持續趨緩。

若以區域來看，6月漲幅仍高的是中部地區，年增率仍達2.59%，南部地區則漲勢有略為趨緩，今年1月年增率一度達到3.09%，不過6月年增率為2.11%，北部地區則可能租金較高，雖然趨勢仍呈顯緩漲，但漲幅明顯低於中南部地區，北市近3個月年增率都在2%以下，6月年增率剩1.74%。

曾敬德表示，雖然市場有囤房稅2.0會導致租金上揚的聲音，不過房東收到新調整後的房屋稅單是後年的事情，短期內囤房稅可能還不會造成影響，不過，過去一年市場交易量縮，由租轉買的需求減少狀況，加上就業市場仍維持相對穩健，租金仍未見到可能修正的跡象。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

政府打炒房一波波，據聯徵中心統計，新增個人房貸總人數較去年同期減少二成之多。大家房屋企劃研究室總監郎美囡，在6月第五波房市管制前就已完全澆熄市場熱度，但房價尚未明顯鬆動，呈現 「打量立竿見影，打價紋風不動」情況，「不見價跌不罷手」恐怕是政府此次再推囤房稅2.0改革，拉高建商餘屋稅率的緣由。

央行自2020年年底到今年6月，共祭出五波不動產選擇性信用管制，依據聯徵中心資料，今年全國1~4月新增個人房貸總人數共8萬2,118人，與去年同期相比大幅下滑20.2%，此外，全國1~5月買賣移轉棟數共計11萬2,656棟，比去年同期少了21.3%，交易量及貸款人數皆明顯下滑。

郎美囡：限貸令之前就已完全澆熄市場熱度

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，政府健全房市政策不只有房市管制，還有平均地權條例子法及房地合一稅2.0，再搭配央行升息，在第五波房市管制前就已完全澆熄市場熱度，故第二戶限貸7成打到換屋族受到強力反彈，央行緊急推出排除條款，以期降低換屋者困擾。

「不見建商價跌不罷手」 囤房稅2.0出手

綜觀近幾年買賣移轉棟數及新增房貸人數，都在2021年創造最高量，買賣轉棟數當年34.8萬棟，新增房貸人數30.5萬人，兩項數據也都在2022年下滑，買賣移轉棟數31.8萬棟、年減8.6%，新增房貸人數29.2萬人、年減4.2%。

郎美囡表示，各方數據顯示房市交易動能熄火，但房價尚未明顯鬆動，關鍵在於賣方降價幅度不到買方認知的價格帶，成交機率低，因此市場上僅見零星降價交易，尤其在中古屋市場不易形成區域型的價跌，回顧過去市場交易經歷，通常由整批新建案或區域中數個建案同步降價，才能凝聚出價格下拉的力道，「不見價跌不罷手」，這或許也是此次囤房稅改革拉高建商餘屋稅率的緣由。

徐佳馨：避免管制誤殺，切結書解套

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，政府為健全房市推動多項政策，立意良善，但過去央行的不動產選擇性信用貸款也曾誤殺換屋族，當時也使用簽切結方式解套，這次第二戶貸款限制便以相同方式操作，而夫妻兩人也可透過配偶貸款解套，然而銀行端尚未擬出切結書作業流程，提醒買方簽約前務必先詢問銀行現行規定及貸款條件，避免資金不足的窘境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】